Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры через посредника риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При выборе объектов недвижимости многие просматривают возможность приобретения через представителей. Это позволяет сэкономить значительно времени и минимизировать шансы купить что-то не то. Однако, это не всегда так. Даже представитель представителю рознь. Такая информация мешает приобретателю принять качественное и взвешенное решение. Ведь он надеялся на сопровождение сделки и отдал для этого свои кровно заработанные денежные средства.
У владельца объекта недвижимости имеется выбор – самостоятельная продажа или же через посредника. Решение лежит за ним, так как профессионал может несколько ошибаться.
Рискованные операции для продавца:
- Заниженная стоимость объекта недвижимости;
- Актуальная вариация передача денег. К примеру, взаиморасчет по аккредитиву;
- Совершение передачи доверенным лицом оригиналов документации;
- Продажа ипотечного объекта недвижимости;
- Показ объекта недвижимости приобретателям и посредникам;
- Реализация объекта на период рассроченного платежа;
- Реализация через посредника;
- Найм посредника без квалификации и опыта или же юриста;
- Этап оформления и передачи собственности.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Виртуальный покупатель
Риелтор может сообщить, что нашел покупателя, взять задаток за свою работу, а потом «пропасть» на какое-то время, отговариваясь проволочками и занятостью. Естественно, ситуация может быть не искусственной, но в ряде случаев это лукавство: покупателя на самом деле не существует, а риелтор только приступает к его поиску после того, как получит деньги. В итоге продавец теряет время на ожидание, у риелтора появляется возможность спокойно заниматься другими клиентами, уже имея в кармане гонорар.
Как бороться? Платите риелтору только тогда, когда есть реальные результаты его работы. Например, вы познакомились и имеете возможность лично общаться с потенциальным покупателем, подписали договор и уже точно знаете, что вашу квартиру по крайней мере планируют купить.
Неточные формулировки в договорах
Между продавцом квартиры и риелтором заключается договор. Не относитесь легкомысленно к этому этапу и обязательно читайте все пункты. Особое внимание обратите на то, как сформулирована суть работы исполнителя по вашей сделке. Если фигурирует размытая формулировка типа «помощь в продаже» или «поиск покупателя», это повод насторожиться, потому что риелтор может в итоге не довести сделку до завершения, но заявить, что вы все равно должны ему деньги за активную работу. Продавец заинтересован в конкретном результате, а не бурной деятельности без финальной сделки.
Как бороться? Внимательно читайте договор, включая пресловутые пункты мелким шрифтом. Если вы сомневаетесь в том, что сможете учесть все нюансы, пригласите юриста, который будет действовать в ваших интересах. Не подписывайте документы с размытыми формулировками, которые могут быть трактованы не в вашу пользу.
Виды альтернативных сделок
Как рассказывает помощник юриста ООО «Мариокс Центр» Елена Балахонова, на практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:
- равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
- неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
- разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).
Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)
Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.
Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.
Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.
Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.
Обременения на квартире
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Суд назначил экспертизу
В отношении Кукова В.А. на основании определения Перовского районного суда г.Москвы в ФГНУ им В.П. Сербского была назначена амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза. На разрешение экспертов были поставлены вопросы о том, в каком психическом и физическом состоянии находился Куков В.А. в момент подписания договора и мог ли по состоянию здоровья отдавать отчет своим действиям и руководить ими.
Из выводов заключения экспертов усматривается, что Куков В.А. в юридически значимый период, при заключении договора купли-продажи квартиры страдал психическим расстройством в форме расстройства типа зависимой личности, а также обнаруживал синдром зависимости от алкоголя второй стадии. На синдром зависимости от алкоголя указывают сведения о длительном, систематическом злоупотреблении спиртными напитками с формированием болезненного (патологического) влечения к алкоголю, запойном характере пьянства с амнестическими формами опьянения и повышением толерантности с возникновением алкогольного абстинентного синдрома. И так на протяжении двух страниц описана болезнь Кукова. А далее следует вывод, что «как показывает клинико-психопатологический анализ материалов гражданского дела и данные настоящего обследования в юридически значимый период имеющиеся у Кукова В.А. изменения психики, способствовали нарушению осознания юридической сути совершаемых им правовых действий и их социально-правовых последствий, способности к адекватному формированию цели сделки при ее заключении. С учетом вышеизложенного Куков В.А. при заключении договора купли-продажи квартиры от 3 марта 2011 года находился в таком состоянии, которое нарушало, его свободное волеизъявление и лишало его способности понимать значение своих действий и руководить ими».
Судья рассудил по совести
Таким образом, исходя из совокупности представленные доказательств, ссновываясь на своем внутреннем убеждении, с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд признает сделку купли-продажи от 3 марта 2011 г., заключенную между Куковым В.А. и Саблиным А.В. недействительной по правилам ст. 177 ГК РФ, так как судом установлено, что Куков В.А. с учетом своего состояния не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими.
Суд не соглашается с доводом Саблина А.В. о том, что Куков В.А. не состоит на учете в ПБ либо ПНД. Более того, при подписании договора была представлена справка о консультации у врача психиатра, где не было выявлено психотических расстройств, а также справка из НД, куда Куков В.А. за наркологической помощью не обращался. Поскольку судом учитывается вся совокупность доказательств, в том числе заключение экспертов, в распоряжение которых представлены все имеющиеся медицинские данные в отношении Кукова В.А.. позволяющие сделать вывод о том, что встец в силу состояния здоровья он не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Довод-ответчика Саблина А.В. о том, что Куков В.А. лично написал расписки о получении денежных средств, не может служить поводом для отказа в иске. Довод о том, что истец трижды менял основания требований, в том числе заявлял взаимоисключающие требования по основаниям ст. 170, 177, 178 ГК РФ тоже не может служить поводом для отказа в иске, так как только истцу принадлежит выбор способа защиты нарушенного права, которым истец воспользовался и предъявил иск по правилам ст. 177 ГК РФ. Довод о том, что в заключении стационарной экспертизы отсутствует однозначный вывод о состоянии Кукова В.А. в связи с неясностью клинической картины, эксперты не смогли дать ответ мог ли истец в момент подписания договора купли-продажи отдавать отчет своим действиям и руководить ими, не может служить поводом для отказа в иске, поскольку заключение экспертизы является одним из видов доказательств и не имеет заранее установленного приоритета перед другими доказательствами.
В ходе рассмотрения дела от ответчиков поступило ходатайство о применении срока исковой давности, так как истец заявляет об оспоримсти сделки спустя продолжительное время. Но согласно ст. 181 ч.2 ГК РФ срок исковой давности начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся для признания сделки недействительной. По мнению суда, срок исковой давности подлежит восстановлению, так как он пропущен по уважительной причине. Поскольку, когда Куков заключал договор, то не отдавал отчет своим действиям.
Одним словом, иск Кукова к Саблину удовлетворили, а к Мильковой нет. Суд ее признал добросовестным приобретателем, потому как предыдущий собственник был снят с регистрационного учета, и она ничего не знала о притязаниях его на данную квартиру. Так что квартира осталась за ней. Но не надолго…
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Распространенные ошибки
Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:
-
без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;
-
не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;
-
раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.
Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.
Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:
-
одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;
-
если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;
-
владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.
Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:
-
первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;
-
в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.
Ипотека через риэлтора – отзывы
Довольство или недовольство клиента часто зависит от профессионализма посредника. Есть те, кому повезло. Сделка прошла быстро. Клиент получил квалифицированную помощь. И даже ценную подсказку от риэлторов ипотеку без первоначального взноса оформили без проблем.
Но и негативные отклики в Сети встречаются часто. Отмечают невежественность отдельных агентов в юридических вопросах, попытки внести в договор дополнительные платные услуги, дороговизну.
Мнения о риэлторских услугах в Интернете полярны. Одни считают их жуликами, которые ничего не гарантируют, а берут дорого. Другие – что агент реально помог найти быстро выгодный вариант, дал ценные советы. Как всегда, истина находится где–то посередине.
Кто платит риэлтору продавец или покупатель квартиры?
Примерный размер комиссии посредника – от 3 до 8% от стоимости квартиры при покупке на вторичном рынке. Если речь идет о сделке в несколько миллионов, то на оплату труда риэлтора уйдет серьезная сумма. Расставаться с ней покупателю совсем не хочется, отсюда и возникает вопрос, кто же оплачивает расходы.
Если мы говорим о первичной недвижимости, то застройщики часто поручают агентам реализацию своих квартир: это проще и быстрее для бизнеса. В таком случае комиссионные оплачиваются самим застройщиком. Он и так уже сэкономил на организации собственного отдела продаж и на рекламе.
Учтите, что, обращаясь в агентство, вы можете столкнуться с заинтересованностью посредника продать вам определенный объект недвижимости. Это связано с тем, что с отдельных объектов риэлтор получает большую комиссию.
В случае продажи на вторичном рынке существует неопределенность. Поэтому механизм оплаты может разниться.