Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников.
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Документы, подтверждающие личность владельца
Первый документ для ознакомления — это паспорт собственника. Вы должны удостовериться, что собственник недвижимости и продавец – одно и то же лицо (а если нет, у продавца должна быть доверенность, но об этом ниже). Проверьте, что данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадают с теми, которые указаны в остальных документах на квартиру.
Кроме того, загляните на страницы, где отмечается семейное положение и наличие детей. Эти сведения вам тоже пригодятся.
Если у продавца есть дети, уточните, входят ли они в число собственников и использовался ли для покупки квартиры материнский капитал. Если дети также являются владельцами жилья, ознакомьтесь с их паспортами или свидетельствами о рождении.
Несмотря на то, что существует несколько видов паспортов, как минимум российских и иностранных граждан, чаще всего вам будут попадаться отечественные паспорта.
Кроме совпадения данных паспорта с содержащимися в документах на недвижимость, обратите внимание на состояние документа (если он выдан 10 лет назад, а выглядит как новенький, это подозрительно), на шрифты, водяные знаки, оттиски, наличие исправлений, наклеек и т.п. Интересно, но паспорта, где данные внесены от руки, а не напечатаны, не являются фальшивыми. Такие до сих пор можно встретить, если человек получал его давно где-нибудь в маленьком провинциальном городе.
Иностранные граждане, согласно российскому законодательству, тоже могут продавать и покупать недвижимость без ограничений. Помимо паспорта их страны они обязаны предоставить заверенный нотариусом перевод документа.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:
- свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
- выписку из ЕГРП;
- выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
- справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
- справку из наркологического и психоневрологического диспансера.
С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.
При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.
К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
На что еще обратить внимание?
-
проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);
-
отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;
-
согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;
-
если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.
Почему важно проводить самостоятельную проверку на юридическую чистоту?
Проверка квартиры на юридическую чистоту – один из важных этапов процесса покупки недвижимости. Упущение малейшего нюанса может грозить неприятными последствиями. От потери времени на долгую регистрацию до самого страшного: можно совсем остаться без денег и без жилья.
- Технические ошибки. Это не самое страшное, с чем можно столкнуться после покупки квартиры, но достаточно частое явление. Например, вы не проверили досконально документы. Заключили сделку, внесли всю сумму, а зарегистрировать квартиру на себя не можете, потому что в документах ошибка. Это можно исправить, подав бумаги на изменение в многофункциональные центры. Но при этом вы потеряете время и, скорее всего, придется понервничать.
- Сделку могут признать недействительной. Вы покупаете квартиру, не удостоверившись в ее юридической чистоте. Особенно, если приобретаете жилье за наличку, а не через ипотеку, например. Квартира устраивает, продавец быстро составляет договор, а покупатель нетщательно просматривает документы. Деньги отданы. А потом выясняется, что сделку нельзя было проводить по закону. Поскольку квартира была арестована за долги. Но если вовремя не обратить внимание на наличие обременений, об этом можно узнать только при регистрации или, когда к вам постучатся судебные приставы. Сделку тогда расторгнут по суду. А свои деньги вернуть будет сложно, и этот процесс может занять долгое время.
- Потеря денег и квартиры. Такое может случиться, если вы попадете в руки мошенников, которые продают чужие квартиры. Они могут подделать документы или продать жилье сразу нескольким покупателям. Схем у злоумышленников много. И чтобы не попасть ни в одну из них и не остаться без денег, и без жилья, внимательно проверяйте документы.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
Проверяем новостройку перед покупкой
Здесь все просто и коротко – достаточно связаться с застройщиком и запросить документы.
Важная информация! Застройщик должен быть собственником земли, на которой построен дом. В противном случае вы обзаведетесь квартирой, с которой придется съезжать без компенсации, как только истечет срок аренды.
Если до вас квартирой никто не владел, у нее не может быть несколько собственников, там точно не фигурируют несовершеннолетние и квартира определенно не является предметом судебных разбирательств и не находится в залоге.
Иной разговор о жилье на вторичном рынке.
Вне зависимости от того, кто собственник квартиры, если она приобретена в браке, то считается совместно нажитым имуществом. Согласие второго супруга для продажи обязательно.
ВАЖНО! Согласие необходимо, даже если супруги уже в разводе, но квартира была нажита в браке.
Поэтому при проверке правоустанавливающих документов следует уточнить, состоит ли собственник в браке и с какого числа.
ВАЖНО! Если квартира досталась в дар или по наследству, то она не считается совместно нажитым имуществом и согласия супруга не потребуется.
Во всех остальных случаях необходимо в пакете документов иметь нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. В некоторых случаях можно заменить его брачным договором, по которому данной квартирой распоряжается лишь один из супругов. Но брачный договор тоже, бывает, оспаривают, поэтому согласие все же надежнее.
ВАЖНО! Кстати у покупателя, если он в браке, также должно быть разрешение на покупку.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности указанного владельца квартиры на нее или на ее часть. У тех, кто получил право собственности с 1991 года по 1996 г., такого документа на руках не будет. На правоустанавливающем документе должна быть пометка о регистрации права.
ВАЖНО! С 2016 года свидетельства отменили вовсе, и у владельцев на руках должна быть выписка из ЕГРН.
При проверке свидетельства о праве собственности следует обратить внимание на документы, которые указаны в нем в качестве основания, и сравнить с тем, что реально представляет продавец. Совпадать должны серии, номер, ну и тип документа. В свидетельстве необходимо проверить и все известные характеристики квартиры, включая этаж и назначение. В графе «Назначение» должно быть указано, что это жилое помещение.
ВАЖНО! На сайте Росреестра нужно найти кадастровый номер конкретной квартиры и обязательно его сверить с указанным во всех документах.
При наличии обременений квартиру будет купить сложно, да и рискованно. Поэтому лучше обратиться к опытному юристу, который подскажет, что в такой ситуации делать. Например, можно погасить ипотеку из своих денежных средств, но в таком случае покупатель рискует.
Наличие людей с пропиской
Если продавец вас заверяет, что кроме него никто не прописан в данной квартире, это не говорит об абсолютной правдивости его слов. Бывают случаи, когда нового хозяина по истечении небольшого времени поджидают сюрпризы в виде появившихся жильцов с намерением проживать по пребыванию постоянной регистрации.
Это могут быть граждане:
-
лишенные свободы;
-
люди, помещенные в психбольницу;
-
призывники армейской службы;
-
престарелые жители специализированных домов.
Проверьте задолженности по квартире
Все коммунальные долги продавца остаются за ним — оплачивать вам их не придется. Исключение — взносы на капитальный ремонт: эти долги переходят к новому собственнику квартиры.
Чтобы не доказывать УК, что долги за коммуналку оставили не вы и чтобы вам просто не отключили свет и воду, попросите продавца взять в УК копию Финансово-Лицевого счета и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Справка должна быть свежей — часто собственники забывают оплачивать счета за последние месяцы. Во многих домах понадобятся дополнительные справки об отсутствии долгов перед охраной или консьержем.
Если продавец не может выплатить долги, договоритесь о снижении цены.
Если продавец получил квартиру в наследство или в дар, понадобится справка из налоговой об отсутствии долгов.
Проверьте состояние квартиры
Серьезные перепланировки (смена стен или окон) собственник должен был согласовать с Жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал, а вы купили квартиру, у вас могут быть проблемы.
Чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок, проверьте технические документы:
- справка о законности перепланировки, если ее делали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
- кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер квартиры, ее адрес, информация о собственники и техническое описание помещения;
- технический паспорт, в котором приведен план квартиры (поэтажный план и экспликация) и указаны все технические характеристики квартиры: материалы, дата постройки и пр.;
- техплан, который включает данные техпаспорта и информацией для кадастрового учета.
Не обязательно запрашивать все документы. Самым оптимальным будет технический паспорта квартиры.
Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах, не было незадокументированных планировок (расположение стен и окон соответствует действительности). Если какие-то изменения не отображены в документах, попросите продавца их обновить.
Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку.