Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания приобретения права собственности на недвижимое имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
От сделки до ее регистрации
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Основания приобретения права собственности на недвижимое имущество
Право собственности является наиболее широким вещным правом, при котором собственник осуществляет полное господство над вещью, то есть совершает любые непротиворечащие закону действия в отношении принадлежащего имущества, которые не должны нарушать права других лиц.
Закон предусматривает определенные основания приобретения права собственности. Как известно, основаниями приобретения являются юридические факты, влекущие возникновение у лица права собственности.
Относительно недвижимого имущества законодательством предусмотрены следующие основания.
Традиционно они подразделяются на первоначальные (в случае, когда право собственности на вещь появляется впервые) и производные (возникает с согласия предыдущего собственника).
К первоначальным основаниям относятся: создание новой вещи (вновь создаваемое недвижимое имущество), приобретательская давность, при определенных условиях самовольная постройка, приобретение права собственности на бесхозяйную вещь.
К производным основаниям относятся следующие: приобретение права собственности по договору купли-продажи, мены, дарения, приобретение права собственности на имущество реорганизованного юридического лица, приобретение права собственности членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива на соответствующее имущество, а также в порядке наследования. Среди оснований дополнительно выделяют такие как приватизация и решение суда. Более подробно хотелось бы рассмотреть некоторые основания приобретения права собственности.
Первоначальные способы возникновения права собственности
Виды первоначальных способов возникновения права собственности:
- Возникновения права собственности у лиц, которые изготавили движимые или недвижимые вещи для собственного использования при условии соблюдения требований закона и других правовых актов.
- Во время осуществления переработки возникновения права собственности может быть обусловлено на основании двух условий: право собственности возникает исключительно для движимого имущества; собственник материалов — одно лица, переработчик — другое. В соответствии с общими правилами право собственности на новые вещи, которые были созданы посредством переработки, возникает только у владельца материалов, а не у переработчика. В случае же, если стоимость работы гораздо выше стоимости материала, а действия переработчика добросовестны, то право собственности на указанную вещь переходит к переработке. В случае утраты материалов владельца в процессе переработки как результат недобросовестных действий переработчика, и если им была изобретена другая вещь, у владельца материалов есть право на требование данной вещи и возмещение убытков, которые были причинены действиями переработчика.
- К бесхозяйным вещам на основании законодательства относятся находки, безнадзорные животные, клады. То, в каком порядке на эти вещи приобретается право собственности имеет несколько схожих черт. Человек, который нашел вещь, обязан сообщить об этом собственнику или другому законному владельцу, либо сдать в органы правопорядка, муниципальный орган, владельцу здания или транспортного средства, где она была найдена. У нашедшего есть право хранить вещь у себя. В данном случае он несет полную ответственность, если вещь будет утрачена или повреждена, исключительно при грубой неосторожности или умысла в пределах стоимости вещи.
По истечению срока в 6 месяцев и если не появились сведения о владельце вещи, право собственности автоматически переходит к тому, кто нашел данную вещь. В случае отказа, право собственности переходит в муниципальному органу. В таком же правовом режиме осуществляется право собственности на безнадзорных животных.
Клад является зарытым в землю или сокрытым другими способами предметами или деньгами, собственника которых невозможно установить либо на законных основаниях им было утрачено право собственности на них. В таком случае, право собственности на клад переходит к лицу, которое обладает имуществом, являющимся местоположением клада, а также лицо, которые обнаружило клад на основании общего правила в равных долях. В случае обнаружения клада лицом, которое не получило предварительное согласие собственника имущества, где он был найден, то собственник имущества получает право собственности на клад в полном объеме. В случае присутствия в составе клада вещей, которые являются памятниками истории и культуры, право собственности на них принадлежит государству.
- Понятие самовольных построек определено в 1 пункте 222 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, на них не может возникать право собственности в соответствии с общим правилом. Условия, которые обуславливают возникновения права собственности на самовольные постройки:
- застройщик получает право собственности постройкой в случае должного оформления права на определенный земельный участок;
- собственник или титульный владелец, на участке которого была воздвигнута постройка может получить право собственности в случае, если при сохранении постройки не будут нарушены права и законные интересы иных лиц и не будет создаваться угроза жизни и здоровью иных лиц.
- Право собственности из-за приобретательной давности может возникать при таких условиях:
- фактический обладатель не имеет титула на то, чтобы владеть данной вещью;
- обладателем вещи владение осуществляется добросовестно, другими словами он был не в курсе и не мог знать о том, что владение и приобретение данной вещи является незаконным;
- обладатель открыто владеет вещью, не скрывая этого от окружающих непрерывно на протяжении определенного периода времени: минимум 5 лет для вещей, минимум 15 лет — для недвижимости;
- обладатель вещи относится к ней бережливо и ответственно.
Комментарий к статье 218 ГК РФ
1. Комментируемая статья посвящена общей характеристике оснований приобретения права собственности. В связи с этим следует отметить, что ГК уделяет специальное внимание различным юридическим фактам, влекущим возникновение и прекращение права собственности. Обстоятельства жизни, влекущие самостоятельно или в совокупности с иными обстоятельствами в соответствии с законом возникновение права собственности на определенное имущество у определенных лиц, называются основаниями приобретения (иногда также — титулами) права собственности. По своей природе эти обстоятельства (юридические факты) могут быть как событиями (например, истечение срока приобретательной давности), так и действиями (например, сделки, находка).
2. Соотношение первоначальных и производных оснований приобретения права собственности является одной из проблем цивилистики. Обычно различие проводится по тому, что право нового собственника, приобретенное по производному основанию, базируется на праве предшествующего собственника, в том числе действительность права и объем правомочий зависят от соответствующих характеристик предшествующего права. Право переходит к новому собственнику в том объеме, который был у предшествующего, за исключениями, указанными в законе. Вместе с вещью следуют и все связанные с нею ограниченные вещные права, характеризующиеся свойством следования (см. коммент. к ст. 216 ГК). При этом следует руководствоваться известной правовой аксиомой: никто не может передать больше прав, чем имеет сам.
3. Однако зависимость действительности и объема приобретаемого права от права предшествующего является не критерием указанной классификации оснований, а ее следствием (возможностью проследить судьбу обременений права собственности правами других лиц, тем самым ответив на вопрос, возникло ли право собственности определенного лица на некую вещь в его «чистом» виде, не связанном с какими-либо недостатками или преимуществами, коренящимися в личности правопредшественника, или перешло от правопредшественника вместе с присущими ему юридическими достоинствами и недостатками).
Поэтому для разграничения оснований приобретения права собственности целесообразно использовать критерий правопреемства. Правопреемство — это переход субъективного права (в широком смысле — также правовой обязанности) от одного лица (правопредшественника) к другому (правопреемнику). Новое право возникает лишь постольку, поскольку существовало право прежнее.
Таким образом, производными признаются те основания, которые предполагают правопреемство в отношениях прежнего и нового собственников (право приобретателя основывается на праве предшественника). Соответственно, первоначальными признаются те, при которых правопреемство отсутствует (приобретатель основывает свое право на собственном действии или событии, а не на праве предшественника или его содействии к приобретению данного права, в том числе в случаях, когда предыдущего собственника у вещи не было вовсе).
4. Следует выяснить, как практически отличить случаи, в которых правопреемство имеет место, от случаев, в которых оно отсутствует, ведь законодатель на этот счет молчит. При характеристике свойства следования, присущего вещным правам (см. коммент. ст. 216 ГК), указывалось на то, что свойство следования вещного права в любом случае предполагается на основании общей нормы п. 3 ст. 216 ГК; исключение должно быть прямо выражено в законе. Поэтому в каждом спорном случае правопреемство также должно предполагаться, если иное не вытекает из закона или природы конкретного основания приобретения права собственности (своеобразная презумпция правопреемства).
Относительно последней оговорки — о природе оснований приобретения права собственности — имеет смысл классификация этих оснований на пять групп: создание вещи, завладение ею (по природе — первоначальные основания), а также передача вещи, ее выкуп и изъятие (по природе — производные основания). Иные критерии обнаружения правопреемства представляются по крайней мере неочевидными.
5. Иногда в литературе подразделение оснований приобретения права собственности на первоначальные и производные предлагается производить не по объективному критерию правопреемства, а по субъективному критерию воли прежнего собственника на возникновение права собственности у другого лица. Однако этот критерий не универсален, так как закон иногда прямо допускает правопреемство и без воли собственника (скажем, согласно ст. ст. 1110, 1111, 1149, 1175 ГК в случае смерти гражданина право собственности переходит к наследникам в неизменном виде, т.е. со всеми обременениями; при этом воля собственника-наследодателя не учитывается при наследовании как по закону, так и — в случае обязательной доли в наследстве — по завещанию).
6. Следуя критерию правопреемства, к первоначальным основаниям приобретения права собственности необходимо отнести: 1) создание вещи; 2) переработку вещи; 3) самовольную постройку; 4) сбор общедоступных вещей; 5) обращение в собственность брошенной движимой вещи; 6) находку, обращение в собственность безнадзорных животных; 7) клад; 8) признание права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество; 9) приобретательную давность; 10) приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы; 11) приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя.
К производным основаниям приобретения права собственности следует отнести: 1) передачу вещи по договору о ее отчуждении; 2) приобретение права собственности членом кооператива при полной выплате паевого взноса; 3) приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации и ликвидации; 4) наследование имущества гражданина; 5) приватизацию; 6) национализацию; 7) реквизицию; 8) выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится; 9) приобретение в собственность имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу; 10) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, жилого помещения, а также выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними; 11) обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам; 12) конфискацию.
Основанием прекращения права собственности, которое одновременно не является основанием возникновения этого права у другого лица, являются гибель (уничтожение) вещи (см. коммент. к ст. 235 ГК), о чем уже шла речь в коммент. к ст. 209 ГК (при этом, строго говоря, право собственности на материальные остатки уничтоженной вещи сохраняется).
7. Кодекс не дает исчерпывающего перечня оснований приобретения права собственности. Норма комментируемой статьи должна толковаться расширительно, хотя бы с учетом оснований прекращения права собственности, которые являются одновременно основаниями его возникновения (гл. 15 ГК). Ряд оснований приобретения права собственности содержится в иных главах ГК, а также в других законах и иных правовых актах. Более того, некоторые из этих оснований могут вообще напрямую не быть предусмотренными законом (ср. п. 1 ст. 8 ГК): приобретение трофеев, контрибуций, репараций; смешение, соединение и приращение вещей.
8. В п. 1 комментируемой статьи сформулированы общие правила приобретения права собственности на новую вещь. Этот способ является первоначальным основанием, поскольку ранее объекта права собственности вообще не существовало. Создание вещи для приобретения на нее права собственности требует соблюдения ряда условий.
Во-первых, речь идет именно о новой вещи, ставшей результатом первичного изготовления конкретным лицом. С точки зрения права возникновение вещи означает создание такой индивидуально-определенной вещи, которой не было до сих пор. При этом создание включает в себя и существенную реконструкцию вещи.
Во-вторых, собственником вещи становится лицо, которое изготовило ее для себя (в своем интересе, для удовлетворения собственных потребностей). Если вещь создается по договору для другого лица, то последнее и становится собственником в силу условий договора. Например, в рамках договора подряда права собственности на изделие с самого начала приобретается не подрядчиком, а заказчиком (п. 1 ст. 702 ГК). Даже если заказчик намерен впоследствии продать изготовленную вещь, то тем не менее последняя считается изготовленной для него. Определяющим для понятия объекта, созданного для себя, является наличие у создателя цели приобретения права собственности на объект.
Другой комментарий к статье 218 ГК РФ
1. В статье установлены различные способы приобретения права собственности, которые в соответствии с традиционным делением можно разграничить на первоначальные и производные. При первоначальных способах право собственности у субъекта возникает впервые или самостоятельно, независимо от прав на это имущество других лиц; при производных — оно основано на праве собственности прежнего собственника. Первоначальные способы приобретения права собственности определены в пп. 1 и 3, производные — в пп. 2 и 4 статьи.
Хотя указанные в статье основания по ее редакции носят исчерпывающий характер, они не охватывают всех возможных оснований приобретения права собственности. В частности, в данной статье не указаны многие случаи, названные в гл. 15 ГК, когда право собственности возникает в результате принудительного изъятия у собственника имущества. Пробел статьи можно было устранить, дополнив ее указанием, что кроме перечисленных в ней оснований возможны другие.
2. В п. 1 регулируется основной первоначальный способ, когда право собственности возникает на новую вещь, изготовленную или созданную собственником либо по его поручению другим лицом. Причем условиями приобретения права собственности названы: изготовление или создание вещи для себя с соблюдением положений, установленных законом и иными правовыми актами. Однако нужно полагать, что при изготовлении вещи не для себя, а для продажи или подарка у изготовителя тоже возникает право собственности.
3. Термины «изготовление» и «создание» близки по смыслу. Первый предполагает применение физических усилий, а второй — творческого труда.
4. Нарушение при изготовлении (создании) новой вещи норм, установленных законом или иными правовыми актами, влечет различные последствия в зависимости от характера нарушений. В ГК установлены правовые последствия при самовольной постройке жилого дома, другого строения, сооружения (ст. 222 ГК), при изготовлении вещи путем переработки не принадлежащих лицу материалов (ст. 220 ГК).
Во многих случаях на изготовление вещи нужно иметь лицензию (разрешение). Согласно ст. 4 Закона о лицензировании к лицензируемой относится деятельность, которая может повлечь нанесение ущерба правам, законным интересам, нравственности и здоровью граждан, обороне страны и безопасности государства и регулирование которой не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием. В ст. 17 Закона определен подробный перечень таких видов деятельности, он дополняется другими федеральными законами. Во многих случаях требования экологии и общественной безопасности запрещают ввод в эксплуатацию, а значит, использование объектов для создания новых вещей без надлежащих условий. В Уголовном Кодексе установлены наказания за изготовление поддельных денег или ценных бумаг (ст. 186), поддельных кредитных либо расчетных карт и иных платежных документов (ст. 187), за незаконное изготовление оружия (ст. 223), незаконное изготовление наркотических средств или психотропных веществ (ст. 228), незаконное культивирование запрещенных к возделыванию растений (ст. 231) и др. В подобных случаях изготовленные предметы изымаются и право собственности на них не возникает.
5. В ст. 136 ГК установлено, что право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате эксплуатации имущества, принадлежит лицу, использующему такое имущество на законном основании. Это общее правило, подтвержденное в абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, может быть изменено законом или соглашением сторон. В качестве законного владельца может выступать собственник, а также арендатор или другое лицо, которое правомерно использует чужое имущество и получает в собственность плоды, продукцию и доходы. ГК в данном случае устанавливает приоритет законного владельца перед собственником (см. коммент. к ст. 136). Однако в ст. 299 ГК этот приоритет изменен в пользу государства или органов местного самоуправления — собственников имущества, закрепленного за унитарными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (см. коммент. к ст. 299).
В силу ст. 606 ГК плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Однако в договоре может быть определено, что арендная плата составляет долю полученных продукции, плодов и доходов (п. 2 ст. 614 ГК).
6. В п. 3 указаны другие случаи, когда право собственности возникает первоначальным способом. Они регулируются в ст. 225 ГК в отношении бесхозяйных вещей, в ст. 226 ГК — в отношении вещей, от которых собственник отказался, в ст. 227 — 233 ГК — в отношении вещей, на которые утрачено право собственности.
В п. 3 не указаны некоторые другие первоначальные способы: в частности, обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ст. 221 ГК), приобретательная давность (ст. 234 ГК), возникновение права собственности у добросовестного приобретателя вещи (см. ст. 302 и коммент. к ней).
7. Право собственности на вновь созданную движимую вещь возникает в момент, когда она изготовлена или создана. Для вновь созданной недвижимости действует правило ст. 219 (см. коммент. к ней). В отношении вещей, приобретаемых иными первоначальными способами, момент возникновения права собственности связан с истечением определенного срока, установленного законом, заявлением управомоченного лица или действиями, свидетельствующими об обращении вещи в свою собственность (ст. 225 — 228, 230, 231, 233, 234 ГК).
8. Пункт 2 определяет способы перехода права собственности от одного лица к другому. Основанием могут быть различные договоры: купли-продажи, мены, дарения и другие, как регулируемые, так и не урегулированные ГК, об отчуждении имущества в собственность. В таких случаях права и обязанности нового собственника производны от прав и обязанностей прежнего, поскольку переданное имущество сохраняет свои качества; меняется лишь субъект права собственности. Переход прав и обязанностей от одного лица к другому называется правопреемством. В таких случаях момент возникновения права собственности у приобретателя имущества определен ст. 223 и 224 ГК (диспозитивно) с момента передачи вещи. Законом или договором он может быть определен иначе. Например, стороны могут договориться о том, что право собственности на приобретаемое имущество перейдет после полной оплаты его стоимости или совпадет с моментом заключения соответствующего договора.
9. В п. 4 в отличие от общих правил определен момент возникновения права собственности у члена потребительского кооператива на дом, квартиру, дачу или иные объекты. В данном случае переход осуществляется производным способом, т.к. имущество находилось в собственности кооператива. Однако после внесения полного паевого взноса за эти объекты они автоматически меняют собственника. Последующее оформление документации только удостоверяет право собственности, но не имеет правообразующего значения.
Подтверждением приобретения права собственности на эти объекты может служить справка, выданная соответствующим кооперативом о полной выплате паевого взноса.
Такая справка, удостоверяющая право собственности, является надлежащим доказательством как для проведения (при необходимости) государственной регистрации права собственности на указанные объекты за живыми обладателями, так и для оформления наследства в случае смерти собственника.
10. При наследовании право собственности возникает у наследника после принятия им наследства; при реорганизации юридического лица — это момент утверждения передаточного акта или разделительного баланса (см. ст. 59 и коммент. к ней), при прекращении юридического лица — момент составления ликвидационного баланса (см. ст. 63 и коммент. к ней).
Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи. Иное может быть предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК). (Императивно установленным исключением является продажа доли в общей собственности, когда ее приобретатель становится собственником с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК)).
Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224 ГК).
В этом случае (без обязательства доставки) с момента сдачи вещи перевозчику и в период ее доставки приобретатель уже является полноправным собственником вещи, и по общему правилу несет риск ее случайной гибели или случайного повреждения. Иное может быть предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ).
Когда отчуждение вещи, сопровождается обязательством ее доставки и передачей приобретателю в месте его нахождения или в другом указанном им месте, право собственности переходит к последнему только после фактической доставки вещи в данное место (п. 1 ст. 224 ГК).
Право собственности на объекты недвижимости возникает с момента ее государственной регистрации (ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК).
Пункты 5 и 6 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости:
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Эти правила действуют независимо от основания приобретения недвижимого имущества.
Статья 218. Основания приобретения права собственности
1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.
2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.
3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Статья 220. Переработка
1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов.
Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя.
2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость.
3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков.
Статья 225. Бесхозяйные вещи
1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)
2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности.
3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
4. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет уполномоченный государственный орган города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга может обратиться в суд с требованием о признании права собственности города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга на данную вещь.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в собственность города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть вновь принята во владение, в пользование и в распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
(п. 4 введен Федеральным законом от 09.02.2009 N 7-ФЗ)
Основания приобретения и прекращения права собственности
Под основаниями приобретения права собственности понимаются различные жизненные обстоятельства (юридические факты), с которыми законодатель связывает появление права собственности на конкретное имущество у конкретных физ. Или юр.лиц. Основания приобретения права собственности подразделяются на первоначальные и производные. Первоначальные – создание новой вещи, переработка, сбор ягод, лов рыбы, самовольная постройка, приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, находка, клад, безнадзорные животные.
Производные – договор или иная сделка об отчуждении вещи, приобретение имущества в порядке наследования после смерти гражданина и в порядке правопреемства про реорганизации юридического лица.
Прекращение права собственности происходит в случаях, прямо предусмотренных законом. В одних случаях идет речь о прекращении права собственности по воле собственника – отчуждение своего имущества другим лицам, отказ от права собственности. В других случаях субъективное право собственности прекращается в результате принудительного изъятия имущества у собственника.
Статья 218. Основания приобретения права собственности
1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Комментарий к статье 218 ГК РФ
1. Приобретение права собственности — это наделение того или иного субъекта правами владения, пользования и распоряжения тем или иным объектом гражданских прав — вещами. Основания приобретения права собственности — это юридические факты, в результате которых возникают, собственно права и обязанности субъекта, приобретающего право собственности, а также его правоотношения с иными субъектами. Этими основаниями являются следующие:
1) создание или изготовление новой вещи для себя, то есть совершение действий, в результате которых образуется новая вещь. При этом создание или изготовление такой вещи должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства. Так, например, в отношении недвижимой вещи суды пояснили, что для приобретения на созданную такую вещь права собственности необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта; получение разрешения на строительство; соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект.
Обращает на себя внимание тот факт, что в случае создания лицом такой вещи для себя, право собственности на такую вещь приобретается этим лицом в связи с тем, что эта вещь была создана силами и затратами данного лица с целью удовлетворения своих личных потребностей;
2) приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества;
3) заключение гражданско-правовой сделки, связанной с отчуждением имущества (например, договор купли-продажи, дарения и т.п.);
4) наследование по закону либо завещанию;
5) реорганизация юридического лица — переход права собственности к правопреемникам.
По поводу двух последних оснований приобретения права собственности Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ разъяснили, что если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в реестре, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.
2. Основаниями приобретения права собственности на имущество могут быть также и отсутствие собственника у имущества, отсутствие информации о наличии собственника, отказ собственника от имущества, а также утрата права собственности на имущество. По мнению судебных органов, одним из случаев утраты собственником права собственности на имущество является изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника на основании решения суда; в этом случае право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (см. апелляционное определение Вологодского областного суда от 25.12.2013 N 33-5512/2013).
Специальным основанием приобретения права собственности является приобретение права собственности членами потребительских кооперативов на предоставляемые этими кооперативами помещения в случае внесениям ими паевых взносов за данные помещения.
3. Применимое законодательство:
— ЗК РФ;
— ГрК РФ.
4. Судебная практика:
— постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2013 N 18АП-13666/2013 по делу N А76-9355/2013;
— апелляционное определение Вологодского областного суда от 25.12.2013 N 33-5512/2013.
Долевое строительство
Если будущий собственник инвестировал в строительство (то есть участвовал в долевом строительстве), то по окончании возведения дома и отделки квартир
ему должны выдать один из следующих документов:
- Договор участия в долевом строительстве. Это соглашение обязывает застройщика завершить строительство в установленный срок, а покупателя – вовремя выплатить всю сумму и принять квартиру.
- Договор уступки права требования в долевом строительстве. Такое соглашение заключается, если покупатель продал или передал свою долю третьему лицу.
- Договор об инвестировании. Аналогичен договору участия, но право требовать долю возникает только после выплаты всех взносов.