Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор на проект дома ддч иижс». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проект можно составить самостоятельно или заказать в архитектурной компании. В последнем случае вам предоставят подробный эскиз, на котором будет отображена не только планировка здания, но и вся конструктивная информация по объекту (размеры деталей, количество материалов, размеры проёмов и ширина стен между ними, план размещения инженерных сетей).
Что обязательно должно быть отражено в договоре подряда
- Дата, место и время подписания договора
- Предмет договора — это сам процесс строительства и его результат
- Стоимость работ подрядчика, порядок оплаты: размер предоплаты, сроки и суммы платежей, способ оплаты — наличные, банковская карта или онлайн-перевод
- Срок, в течение которого подрядчик обязан сдать объект
- Порядок приемки работ
- Гарантии
- Права и обязанности заказчика и подрядчика
- Ответственность сторон за нарушение договоренностей
- Обстоятельства непреодолимой силы, условия расторжения договора, особые и прочие условия
- Срок действия договора
- Реквизиты и личные данные сторон
- Подписи
Какие параметры дома важно определить при выборе проекта:
- планировка
- количество и площадь комнат
- количество санузлов
- конфигурация дополнительных помещений (гардеробная, топочная, кладовая)
- форма крыши
- форма окон
Растущий спрос на частные дома
Для подготовки конкурса Минстрой и «Дом.РФ» до 1 апреля проанализируют рынок ИЖС и деревянных многоквартирных домов в регионах и подготовят прогноз спроса на такие дома, а также список основных потребительских предпочтений граждан.
По данным Минстроя, ежегодно в России строится 250–270 тыс. индивидуальных жилых домов, это 40–45% всей вводимой площади жилья. В феврале 2019 года президент Владимир Путин в послании Федеральному собранию поручил проработать программу поддержки ИЖС. К 2024 году ежегодный объем ввода индивидуального жилья должен превысить 40 млн кв. м. В августе 2020 года Минстрой внес программу поддержки ИЖС в правительство. Она предусматривает создание специального финансового инструмента в этой сфере. Новый механизм призван развить ипотечное кредитование ИЖС «при защищенности финансовых средств граждан».
Статистика основных российских производителей позволяет оценить увеличение спроса на деревянное домостроение на 30–40% за год, подсчитали в Минпромторге. В перспективе долю деревянных объектов в структуре ИЖС и социально-культурных объектов в объеме строительства в регионах России планируется довести до 20%. На аналогичную долю в правительстве ориентируются и при включении проектов деревянного жилья в программы расселения аварийного жилфонда.
Обязанности Исполнителя
Также требуется конкретизировать обязанности проектной организации по отношению к исполнению ТЗ. Обязанностью архитекторов является выполнение согласованного ТЗ в указанные сроки с учетом всех действующих юридических нормативов, касающихся проектирования жилых объектов
Данный раздел обязан прописывать план действия сторон договорных отношений в ходе согласования всех вопросов по проекту и передачи готовой документации. Также следует определить форму, в которой будет сдан готовый проект загородного дома. Нужно указать, что пакет документации будет предоставлен на бумаге. При согласовании обязательств, стороны сегодня обычно добавляют пункт о цифровой версии чертежей и планов, которая добавляется к бумажному варианту.
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Какие есть риски и нюансы
В новой ипотечной программе есть четкое требование — ввод построенного дома в течение 12 месяцев. Если под этим подразумевается паспорт БТИ, то это реально, особенно если дом деревянный, говорит Юлия Юрлова. С домами по другим технологиям будет сложнее из-за ограничений на производство работ в зимний период. Если это дом из пеноблока, то на его строительство в положительные температуры у вас остается только полгода, резюмирует эксперт.
«Нельзя не сказать и о низкой культуре строительства у тех, кто специализируется на ИЖС. Там редко заключаются договоры, часто нарушаются сроки, привлекаются низкоквалифицированные рабочие. Как следствие — массовые споры о качестве, нарушении сроков, возврате неотработанных авансов», — отмечает юрист, партнер Capital Law Office Артур Стариков.
По действующему законодательству, построить свой дом можно только на землях определенной категории. Поэтому, если гражданин имеет свой участок, на котором запрещено строительство жилого дома, например на землях промышленного производства, в предоставлении кредита будет отказано, замечает юрист направления интеллектуальной собственности и коммерческих споров юридической группы «Совет» Тимур Фатыхов. В этом случае необходимо либо переводить землю в другую категорию, либо дополнительно приобретать земельный участок для такого строительства.
Риски есть как у заказчика, так и у банка. Заказчик должен найти себе строительную компанию, бригаду строителей, «рукастого» соседа или строить сам. Но какое качество будет у таких построек и как оценить его, задается вопросом Юлия Юрлова. Ведь банк, дающий кредит, должен иметь ликвидный продукт. Поэтому кредитная организация постарается обезопасить свои риски. Но как это сделать — будет видно во время реализации данной программы, отмечает эксперт.
В этом году инфляция двузначная, а это значит, что к концу строительства его стоимость — с учетом увеличивающихся цен на стройматериалы — может оказаться куда выше расчетной, предупреждают эксперты. Остановка стройки или превышение требуемых сроков для возведения дома может привести к повышению процентной ставки по кредиту, добавляет Артур Стариков. В результате заемщик может не справиться с выросшей кредитной нагрузкой.
Необходимая проектная документация
Перед тем, как подать вышеперечисленные документы для строительства частного дома, застройщику следует подать заявление на оформление градостроительного плана. Для этого он должен сначала заказать планировочную схему участка в проектной организации, получить ее и подать вместе с заявлением в архитектурный отдел или департамент местной администрации.
Схема планировки, кроме плана, на котором показано расположение объекта строительства и вспомогательных построек в определенных правоустанавливающими документами границах участка, должна включать следующую информацию: площадь участка ИЖС, общую площадь строения, высоту здания с указанием количества этажей, процент застройки и вид ограждения.
На основании планировочной схемы специалисты отдела архитектуры подготовят градостроительный план, содержащий следующие данные: кадастровый номер участка, информацию о застройщике (Ф.И.О.), границы участка с указанием положения соседних участков и так называемых красных линий застройки, размеры отступлений от границ до строений, сведения об инженерном обеспечении участка и особенностях подключения к общим инженерным сетям. Градостроительный план подготавливается бесплатно и должен быть выдан застройщику не позднее 30 дней с момента подачи планировочной схемы и заявления.
Градостроительный кодекс не предусматривает процедуру обязательного предоставления архитектурного проекта для получения разрешительного документа. Однако архитектурный проект необходим для осуществления самого процесса строительства, а также обязательной разработки такого раздела, как газоснабжение и других разделов по инженерному оборудованию. Архитектурный проект должен включать чертежи планов всех этажей и подвала дома, разрезы, фасадов со всех сторон дома, план кровли. Кроме того проект может включать строительную часть – чертежи фундаментов, планов перекрытий и перемычек, стропильной системы крыши со спецификациями расхода материалов, и разделы с чертежами инженерного оборудования дома, системами водоснабжения, канализации, электроосвещения и отопления.
Застройщик по желанию может выбрать раздел проекта для представления в отдел архитектуры. Обычно, представляется только архитектурный раздел.
На что обратить внимание при описании предмета договора
В обязанности проектной организации входит выполнение оговоренных в контракте инженерных изысканий и проектных работ с выдачей результатов заказчику для дальнейшего капитального строительства объекта. Это же правило относится и к реконструируемым объектам.
Правильность проектных решений во многом зависит от технического задания на изыскательские работы и проектирование. Но так как все нюансы в таком сложном процессе, как строительство, предусмотреть невозможно, то качество проекта в конечном итоге проверяется в ходе строительства и дальнейшей эксплуатации здания (сооружения).
Именно поэтому законодательство предусматривает долгосрочную ответственность инженеров и архитекторов за качество своей работы. Доказанные недочеты, ошибки в проекте и при проведении инженерных изысканий, повлекшие потерю несущей способности конструкций здания и последующее его обрушение, предполагают уголовную ответственность виновных независимо от срока давности.
Описание внешнего облика объекта ИЖС или садового дома не соответствует требованиям территории исторического поселения.
Данное основание отказа применяется для участков в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
Иными словами, если участок, на котором вы решили затеять стройку, располагается на обычной территории, а не в границах исторического поселения, то можете пропустить данное основание отказа, потому что оно к вам не применимо.
В чем состоит суть данного основания отказа?
Если вы планируете строительство объекта ИЖС или садового дома на земельном участке, который располагается на территории исторического поселения, то в уведомлении о начале строительства вы должны:
- указать сведения о типовом архитектурном решении, которое допустимо для данной территории,
- либо приложить к уведомлению описание внешнего облика дома (цветовое решение, дизайн фасада, используемые при строительстве материалы и т.д.).
Относительно того, где брать типовые архитектурные решения, которые можно использовать при строительстве дома на территории исторического поселения, отвечать не берусь.
Вопрос об источниках получения типовых архитектурных решений не прокачивал, потому что строительство домов на таких территориях не самый распространенный случай.
Смена владельца объекта или назначения объекта
Если жилой объект меняет собственника, переводится в категорию нежилого (коммерческого) или, наоборот, из категории нежилого в жилой, новое технологическое присоединение не нужно.
Необходимо просто переоформить документы на нового владельца или согласно новому статусу недвижимости.
— Вам следует запросить у бывшего владельца объекта документы на выполненное ранее ТП и обратиться в сетевую организацию, выполнявшую подключение к электрическим сетям, с заявлением о переоформлении присоединения.
— Сетевая компания должна подготовить новый акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности и подписать новый договор.
Важно! Аналогичные действия необходимы в случае утраты или отсутствия документов на технологическое присоединение к электрическим сетям (до 2003 года такого понятия не существовало), либо при изменении опосредованного подключения на прямое. Процесс восстановления и подготовки документов занимает до 7 дней.
Правовые акты РФ предусматривают определённый порядок строительства жилых домов на участках ИЖС:
| Сбор требуемой документации | Направление уведомления в органы местного самоуправления |
| Работы по возведению жилого дома | ввод объекта в эксплуатацию, а также оформления прав на него за владельцем земли |
При несоблюдении установленной процедуры индивидуальным застройщиком, его действия могут быть признаны самовольными.
Построенный объект может быть признан незаконной постройкой, и он может быть снесен по решению суда.
Также к лицу, осуществившему работы по возведению самовольной постройки, могут быть взысканы существенные суммы штрафов и применены другие санкции в соответствии с действующим градостроительным и административным законодательством.
Подготовительные действия к постройке индивидуального жилого дома на своем участке под ИЖС выглядят так:
| Уведомление о планируемом строительстве | С 04 августа 2018 года было аннулировано требование о надобности получения такого документа как разрешение на строительство, а также разрешения на ввод частного дома в эксплуатацию. Сейчас необходимо направлять уведомление в местную администрацию. Наряду с ним нужно предоставить следующие бумаги:
После направления уведомления в течении 7 дней, необходимых для проверки бумаг, заявителю высылается решение органа местного самоуправления. Не стоит забывать, что проверка бумаг выполняется на бесплатной основе и внесение госпошлины в бюджет не требуется. |
| Получение техпаспорта | совершается в БТИ по месту расположения индивидуального жилого строения. Подготовка технического паспорта подлежит оплате, стоимость таких услуг определяется в каждом субъекте индивидуально |
| Присвоение адреса | Осуществляется в отношении участка муниципальными органами. Для чего следует составить заявку в орган местного самоуправления и приложить бумаги на земельный участок и уведомление о завершении строительных работ |
| Оформление кадастровой документации | чтобы получить кадастровый паспорт необходимо обратиться в МФЦ (Мои документы) по оказанию услуг населению либо в отделение ФКП |
Заказчик, сделай себе удобно.
Часто на строительство коттеджа заключается последовательно несколько договоров: первый на фундамент; второй – на коробку с кровлей; третий – на отделку. Особенно часто такое практикуется при строительстве домов из бревна, лафета или бруса естественной влажности. После сооружения крыши такой дом «садится» в течение 6-12 месяцев. Поэтому, часто строители предлагают заключить один договор на коробку, а через год второй – на окончательную доделку (окна, двери, лестницы, отделка и пр.). В то же время, как замечает Алексей Русакович, если работать по такой схеме, то высока вероятность, что на каждый новый этап будет заключаться договор с новым подрядчиком: сначала с бригадой бетонщиков, потом с бригадой монтажников и т.д. А в результате каждый новый подрядчик будет сваливать свои грехи на недоделки, оставленные предыдущей бригадой.