Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на недвижимость при отсутствии регистрации права продавца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество
Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:
- подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
- подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
- подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
- после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
- получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.
Однако если в передаточном акте не упомянут какой-либо объект, это не означает, что он не перешел к правопреемнику. Дело в том, что при реорганизации компании происходит правопреемство по всем ее правам (в т.ч. на имущество) и обязанностям (ст. 58 ГК РФ), независимо от того, что указано в передаточном акте. Поэтому правопреемник имеет полное право ставить вопрос о принадлежности спорного имущества именно ему. Одним из его аргументов может стать как раз приобретательная давность (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2016 по делу № А53-20983/2015).
Впрочем, такой иск — это крайняя мера. После обнаружения ошибки надо попробовать исправить ее другими способами. Предположим, что правопреемник создан в результате выделения из другой компании, которая продолжает свою деятельность. Тогда можно обсудить возможность составления дополнительного передаточного акта, и уже с ним обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Как оформить исковое заявление
В основе обращения лежит исковое заявление о признании права собственности. От корректности оформления документа зависит решение судьи по рассмотрению дела и результат заседаний. Иски по таким делам необходимо подать в районный или городской суд. Разбирательство в мировом судебном органе невозможно, ведь стоимость квартиры вряд ли будет меньше 50 000 рублей. Что касается адреса обращения, исковый документ подается в привязке к месту прописки стороны-заявителя.При оформлении судебного документа указываются такие данные:
- Наименование суда, куда отправляется иск.
- Реквизиты органа (можно найти непосредственно в отделении).
- Данные истца и ответчика (адрес, ФИО и другие).
В главной части заявления прописываются данные об объекте недвижимости (адрес, площадь и т. д.). Указываются бумаги, необходимые для признания права собственности. Также прописывается стоимость спорного имущества. В конце ставится подпись заявителя и день оформления бумаги. Допускается применение электронной подписи.Судебная практика показала, что оформление права собственности через суд нередок дает положительные результаты. Судьи часто становятся на сторону собственника при наличии у того подтверждающей документации. По результатам заседания владелец получает на руки свидетельство о праве собственности.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Условия получения недвижимости
Для того, чтобы право собственности по приобретательной давности было предоставлено, необходимо подтвердить соответствие следующим требованиям:
- Открытое владение недвижимостью. Что понимается под этой формулировкой? Это означает, что гражданин не должен, конечно же, заявлять о своем владении недвижимостью во всеуслышание или уведомлять каким-то особенным образом окружающих. Однако у посторонних людей, например — соседей, не должно возникать никаких сомнений в его правах. Иными словами, владение недвижимостью не должно скрываться. Что это означает на практике? Например, вы действительно проживали в определенной квартире в течение более чем пятнадцати лет, соседи вас знают, и могут подтвердить, что вы в действительности фактически осуществляли уход за помещением, а не жили все это время где-то еще;
- Непрерывность владения недвижимостью тоже вызывает определенные вопросы у тех, кто сталкивается с этим понятием впервые. На практике это означает, что вы должны владеть ею в течение всех пятнадцати лет непрерывно. Иными словами, не получится прожить в квартире года два, потом переехать на пять лет, потом вернуться и после всего этого заявить свои права на оформление собственности. Для того, чтобы получить недвижимость в собственность, вы должны владеть ею постоянно и непрерывно;
- Владение в течение установленного срока — наиболее простой и понятный пункт. Законодательно установлен срок в пятнадцать лет;
- Добросовестное владение имуществом также вызывает определенные вопросы. Как доказать добросовестное владение? Что под этим понимается? Фактически добросовестность означает владение с искренним убеждением, что у вас нет никаких препятствий оформить собственность: на недвижимость никто не заявлял своих прав;
- Владение имуществом как своим — еще один пункт, который может быть интерпретирован по-разному. Однако законодательно этот пункт нужен для того, чтобы защитить права арендодателей, которые предоставляют жилплощадь во временное, пусть и подчас длительное пользование. Такой пункт нужен для того, чтобы арендатор по истечении установленного срока не смог подать заявление на оформление собственности.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости через суд
При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Если продавец ликвидирован
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора (ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). На практике довольно распространены случаи, когда после заключения договора купли-продажи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта (или иного документа) продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права.
Факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, что ограничивает его возможности по реализации триады правомочий собственника.
Закон гласит, что, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из п. 3 ст. 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Следует помнить, что покупателю в суде необходимо будет доказать факт обращения его к продавцу с просьбой об участии в регистрации перехода права и неполучения ответа от него, либо получения отрицательного ответа, либо несовершения им действий, направленных на регистрацию перехода права.
Ситуация усложняется, если продавец до регистрации оказался ликвидированным.
Согласно правовой позиции Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, изложенной в п. 62 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, при ликвидации продавца — юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суде по правилам главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Вместе с тем здесь допустимо применение аналогии п. 3 ст. 551 ГК РФ. Он гласит, что, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, если продавец недвижимости ликвидирован, то покупатель может:
- обратиться за регистрацией перехода права собственности в регистрирующий орган, а при отказе — обжаловать отказ в суде (Постановление ФАС ЗСО от 06.07.2012 по делу N А81-2909/2011);
- обратиться в суд с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (Определение ВАС РФ от 28.07.2011 N ВАС-9368/11).
В каких случаях нельзя признать право собственности на недвижимость
Порядок признания права собственности на недвижимость предусматривает представление значительного объема доказательств, поэтому их отсутствие или неправильное оформление часто приводят к отказу в удовлетворении требований о признании собственности. Например, обращение в суд без каких-либо документов на недвижимость, не позволит установить право собственности по сделке совершенной когда-то. В случае признания права собственности на самовольное строение в иске откажут, если земля, на которой оно возведено, не оформлено в собственность. В таких ситуациях – сначала устанавливается право собственности на земельный участок, а затем на строение.
Откажут в признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия до момента ввода дома в эксплуатацию. В данном случае законодательство исходит из того, что пока нет акта о вводе в эксплуатацию, дом признается объектом незавершенного строительства и регистрация прав нецелесообразна. Впрочем, судебная практика по таким делам носит неоднозначный характер и есть судебные решения, по которым дольщики признавались собственниками именно объектов незавершенного строительства. Но данные решения касались «замороженных» объектов.
Что учесть при признании права собственности в силу приобретательной давности
Иск в этом случае нужно предъявлять к бывшему собственнику недвижимости. Если он не был и не должен быть вам известен, у вас есть право обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. Однако учтите, что суд может оставить без рассмотрения данное заявление, если придет к выводу, что возник спор о праве (п. 3 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).
Если вы хотите признать право собственности на бесхозяйное недвижимое имущество, предварительная постановка на учет и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности не является обязательным условием.
Если вы хотите признать право собственности на земельный участок, учтите особенности.
Последствия не регистрации права собственности
Государственная регистрация права собственности представляет собой юридическое признание и подтверждение того, что имущество, принадлежит законному владельцу. Если государственной регистрации не было (по законодательству должна), то лицо не может распоряжаться данным имуществом.
В судебной практике достаточно много судебных дел, связанных с государственной регистрацией собственности, поэтому не регистрация права в собственности (например, не по своей воле), фактически не лишает права лица на имущество, так как он может оспорить право собственности в суде, а также признание права за собой в государственной регистрации. При этом лицо, право собственности, которого не зарегистрирована имеет право на имущество, но не может им распоряжаться, поскольку до государственной регистрации право остаётся за другим лицом, который это имущество передал.
Например, по договору купли-продажи продавец передаёт покупателю вещь, фактически покупатель становится её законным владельцам, но так как стороны, по исключительным обстоятельствам договор не зарегистрировали, то покупатель хоть и является владельцем, но вещью он распоряжаться не может (продать, подарить).
Основные ошибки при подаче заявления
- Истец называет ответчиком по делу регистрирующий орган, а не лицо, на которое зарегистрирован объект недвижимости. Ответчиками при оспаривании возникших прав или обременений в ходе совершенной сделки выступают обе ее стороны. Госрегистратор не должен отвечать по иску, но может присутствовать при рассмотрении дела.
- Заявитель обращается с просьбой в особом порядке установить факт отсутствия права или обременения. Решения по предъявленным искам должны стать поводом для появления записи в едином реестре. Права должны подлежать госрегистрации, а не просто быть юридически значимыми.
- Истец неправильно или неполно сформулировал в заявлении свою просьбу. Например, прошение признать сделку недействительной не считается поводом для занесения сведений в ЕГРП.
В чем особенность иска о признании права отсутствующим?
Исковое заявление о признании права отсутствующим: образец 2023 года О наличии зарегистрированного права на указанное помещение за ответчицей я узнал в ходе подготовки к судебному заседанию по моему иску к Лапшевой М. И. » о выдели ½ доли земельного участка в натуре и прекращении права общей долевой собственности на него». Истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении.
Право собственности на жилой дом общей площадью 26.1 кв. м. было зарегистрировано за Лапшевой М. И. на основании решения Сальского городского суда Ростовской области от 17.04.1990 года, решения Сальского городского суда Ростовской области от 23.10.2008 года и дубликата договора об установлении права застройки № 32/1 от 22 мая 1947 года.
В ситуации с наследованием
Вступить в наследство можно на одном из двух оснований: либо быть внесённым в завещание, либо, если такого документа нет, быть наследником первой очереди (второй, если никого из первой нет и так далее). Собственность наследодателя не делиться автоматически. Чтобы её получить, нужно обратиться в нотариальную контору и подать заявление на вступление в права наследования. Сделать это необходимо в течение шести месяцев после открытия наследства.
Подтвердить своё право собственности через суд в случае с наследованием можно в результате требования:
- Признать завещание недействительным и аннулировать его;
- Восстановить упущенный срок вступления в наследство;
- Признать права несовершеннолетних и недееспособных лиц.
Признать завещание недействительным через суд можно, если оно содержит в себе грубые нарушения, ошибки, а также, если наследодатель на момент составления и подписания документа был недееспособен, находился под действием психотропных препаратов или алкоголя. При подтверждении таких фактов суд будет вынужден аннулировать завещание и возобновить сроки вступления в наследство. После этого наследник обязан подтвердить, что действительно не был уведомлён о смерти наследодателя или имел уважительные причины, по которым не смог оформить права наследования вовремя.
Порядок признания права собственности через суд
Следующий шаг — подача подготовленных документов. Документы подаются в суд по месту расположения оспариваемого объекта или по вашему месту жительства.
Подать документы допускается как по почте, так и через канцелярию суда. Они регистрируются. На экземпляре, который остаётся у вас, в канцелярии суда ставится номер и дата регистрации. Время, оставшееся до суда, лучше потратить на поиск дополнительных документов или фактов, которые склонят судью вынести решение в вашу пользу.
Также не лишним будет привлечение к процессу адвоката, если вы сомневаетесь в результате спора.
Судья, рассмотрев поданные документы, назначает дату первого заседания суда. Чтобы известить об этом всех участников процесса, им отправляются почтой повестки, которые вручаются работниками почты под расписку. Для уверенности, что вы не пропустите заседание суда можно подстраховаться, позвонив в канцелярию суда и узнав на какой ступени рассмотрения находится ваше заявление и назначено ли заседание суда.
При правильно и грамотно составленном заявлении и документах, свидетельствующих о вашем приоритетном праве владения объектом спора, судьёй выносится решение о признании права на имущество.