Как узаконить перепланировку квартиры в новостройке: правила

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку квартиры в новостройке: правила». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Я получил разрешение. Что дальше

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

• БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
• Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
• Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения.

Существуют виды перепланировок, которые узаконить не получится. В их числе:

• расширение санузлов и перенос мокрых зон в сухие;
• снос несущих стен и колонн;
• вынос радиаторов на лоджию или балкон;
• подключение теплых полов к центральному отоплению;
• присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда);
• изменение фасада здания (например, замена обычных окон панорамными);
• объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями;
• устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом расположенной этажом выше квартиры;
• устройство кухни над жилой комнатой расположенной этажом ниже квартиры;
• устройство санузла над жилой комнатой или кухней расположенной этажом ниже квартиры;
• объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

• снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
• заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
• перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
• перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
• монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Что считается перепланировкой в квартире

Понятие «перепланировка» определено в Жилищном кодексе РФ. Это любые работы, которые меняют конфигурацию квартиры и требуют внесения изменений в ее технический паспорт. Перепланировка требует согласования, так как она может изменить не только характеристики квартиры, но и всего многоквартирного дома.

Перепланировкой считается:

• снос или перенос перегородок,

• изменение устройства несущих стен,

• заделка проемов в несущих стенах,

• устройство или разборка лестниц, подиумов, пандусов,

• создание новых комнат,

• перенос дверных проемов,

• перенос кухни,

• объединение комнат,

• расширение санузлов,

• объединение квартир в одну и т.п.

С чего начать перепланировку квартиры в новостройке

Перепланировка в квартире проходит в несколько этапов:

1. Заказ и подготовка проекта перепланировки,

2. Согласование проекта в Жилищной инспекции,

3. Самостоятельное проведение работ по перепланировке согласно проекту,

4. Сдача работ и получение актов о завершенной перепланировке,

5. Получение нового плана в БТИ,

6. Внесение изменений в Росреестр (при необходимости).

Если принято решение, что в квартире необходимо провести перепланировку, то начать ее следует с заказа проекта перепланировки квартиры. Часто люди путают такие понятия как «дизайн-проект» и «проект перепланировки». Эта два совершенно разных документа. Дизайн-проект — это решение по изменению внешнего вида и дизайнерских характеристик квартиры, создается он дизайнером. Тогда как проект перепланировки — это юридический документ, в котором отображается обновленная конфигурация квартиры после ремонтных работ, т.е. изменены ее технические характеристики. Проект перепланировки изготавливает только специализированная строительная или архитектурная компании, которая является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет разрешение на проектные работы.

Проект перепланировки описывает все этапы перепланировки, содержит заключения о функционировании всех инженерных систем. Проект должен включать в себя и будущий технический план квартиры после ремонтных работ. Проектная документация должна быть в электронном виде, подписанная цифровой подписью проектной организации.

Для многоквартирных домов панельного и блочного типов уже существуют типовые решения по перепланировке, которые были разработаны авторами проектов таких домов.

Каталоги таких типовых проектов, как правило, размещаются на сайтах Жилищных инспекций регионов. Например, Мосжилинспекция размещает каталог типовых проектов перепланировки квартир в многоквартирных домах массовых серий на сайте Мэра Москвы. Если перепланировка будет осуществляться по типовому проекту, то заказывать проект в архитектурной компании не нужно. При подаче документов нужно будет только указать номер такого типового проекта.

Для квартиры в новостройке есть один важный момент: перед тем, как сделать заказ проекта, нужно получить исходные данные по квартире — технический план БТИ (бюро технической инвентаризации), который включает в себя поэтажный план. Без него согласовать перепланировку не получится. План БТИ позволяют сразу увидеть характеристики квартиры: площадь и назначение всех комнат, какие стены несущие, где находятся кухня и санузел. Необходимо выяснить у застройщика или в БТИ поставлен ли дом на учет:

• если дом стоит на учете, то нужно будет запросить в БТИ только техплан квартиры с поэтажным планом. Для согласования перепланировки в новостройке не требуется получать планы квартир соседей этажом выше и ниже;

• если дом не поставлен на учет — необходимо для начала получить кадастровый план на квартиру, а также запросить у застройщика архитектурно-строительный план дома. Затем, после оплаты госпошлины, нужно вызвать инженера БТИ для замеров квартиры и сравнения их с архитектурно-строительным планом дома. Если все в порядке, то собственник получает план БТИ на квартиру (план в «черных линиях»). Если же у замерщика не сойдутся какие-то параметры стен и перегородок с архитектурным планом дома, то план БТИ будет выдан с красными линиями и собственнику придется проводить процедуру узаконивания такой незапланированной «перепланировки» от застройщики.

Что нельзя делать при перепланировке

При перепланировке запрещены любые ремонтные работы, которые влияют на технические характеристики не только квартиры, но и всего многоквартирного дома — снижают его теплоизоляционные свойства, прочность и устойчивость, а значит могут повлиять на его разрушение. А также запрещены работы, которые влияют на общий вид дома снаружи. Что именно нельзя делать при перепланировке:

• сносить или изменять конструкцию несущих стен,

• ограничивать доступа всех жильцов дома к общим коммуникациям и помещениям,

• объединять лоджии и балконы с комнатами и кухнями,

• менять вентиляционную шахту,

• переносить отопление на балкон, лоджию или террасу, кроме электрического пола,

• устанавливать теплые водяные полы от общедомовой системы отопления,

• присоединять верхний технический этаж или чердак к квартире,

• объединять газифицированную кухню с комнатами,

• расширять или переносить санузлы на место жилых комнат соседей снизу (кроме первых этажей),

• монтировать антресоль, которая занимает более 40% площади всей квартиры,

• устанавливать технику, которая отключает общедомовые приборы учета,

• делать любые перепланировки в аварийных домах,

• устанавливать на главном фасаде дома вентиляционные короба.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Работы, связанные с заменой кухонного и сантехнического оборудования (газовая плита, радиаторы отопления, ванна, душевая кабина) не требуют согласования и внесения в план квартиры.

С некапитальными перегородками с отметками начала пола и потолка собственники жилплощади могут экспериментировать как угодно, с учетом того, что новшества не изменят предельную нагрузку на несущую систему всего здания.

Существует ряд запретов на внесение изменений в планировку квартиры.

• Нарушение прочности несущих стен.
• Изменения, ухудшающие жилищные условия.
• Нарушение внешнего вида фасада, влияющее на общедомовые коммуникации.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Процесс строительства по согласованному плану

Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.

Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.

Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.

Список необходимых документов для перепланировки в новостройке

— Технический паспорт квартиры: заказывается в территориальном бюро технической инвентаризации;

— Проект перепланировки: может быть подготовлен по заказу в любой проектной организации;

— Заявление на согласование перепланировки: оформляется в БТИ;

— Заверенный план застройщика: данный план является архитектурным документом и необходим при возведении стен в свободной планировке (опенспейс). В нем указывается где застройщиком были запланированы стены и какая площадь квартиры осталась свободной для прочих манипуляций;

— Для ипотечной квартиры: письмо-разрешение от банка.

Кроме вышеперечисленного перечня необходимо приложить:

— правоустанавливающие документы на квартиру;
— паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
— письменное согласие собственников.

Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы

• Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
• ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
• opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
• для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
• тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
• зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
• пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
• пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
• paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
• paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
• пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
• paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.

Во сколько обойдётся легализация перепланировки?

Ответ на этот вопрос в основном зависит от сложности работ. Большую часть расходов составляют затраты на изготовление проекта. К примеру, в Москве стоимость данной услуги составляет от 15 до 100 тысяч рублей. Если изменения несущественные, то, возможно, удастся обойтись эскизом, составление которого стоит порядка 5 тысяч рублей.

К этой сумме следует добавить расходы на оплату госпошлин и штрафов, а также судебные издержки.

---

Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя!

Перед тем, как начинать ремонт, стоит узнать, какую перепланировку можно делать без разрешения, а для каких работ потребуется согласование.

Разрешение не требуется на работы по изменению конфигурации помещения, установке, переносу или замене инженерных сетей, сантехнического, электрического и другого оборудования , результат которых не требуется вносить в технический паспорт помещения МКД, например:

• демонтаж антресолей;
• установку встроенной мебели;
• монтаж гипсокартонных и других «легких» перегородок без превышения допустимой нагрузки на перекрытия;
• установку раздвижных дверей без изменения размеров и места проема;
• замену сантехоборудования без изменения его местоположения.

Остальные изменения нужно согласовывать.

Похожие записи:

• Сколько процентов от зарплаты алименты на 1 ребенка в 2023 году
• Налог на доход по решению суда
• Дети 2023 года усыновление