Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи объекта долевого строительства с замечаниями». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По факту завершения строительно-монтажных работ на любом объекте строительства должна произойти процедура приёмки. Предполагается, что представитель заказчика (в данном случае участник договора долевого строительства) должен провести осмотр помещения, оценить качество проделанной подрядчиком работы. Если всё соответствует стандартам, представители сторон подписывают акт приёма-передачи и фактически завершают свои правоотношения. Застройщик получает денежную сумму, а участник – помещение. В противном случае подрядчик будет обязан устранить выявленные недостатки.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Действующее законодательство не содержит чёткого указания на сторону, в чьи обязанности должно войти составление акта о недостатках. В теории это может быть представитель любого из контрагентов, однако участник долевого строительства гораздо больше заинтересован в подписании документа. На практике именно он и актирует процесс.
Следует отметить, что представитель застройщика должен обладать правом подписи. Речь идёт о документально заверенных полномочиях, подтверждающихся уставом общества, доверенностью от директора предприятия. Только так итоговая официальная бумага будет иметь должную юридическую силу. В противном случае подрядчик может заявить, что не собирается исправлять недостатки, так как сотрудник не имел права расписываться в акте.
Подписание акта приемки
В большинстве случаев обнаруживаются недостатки и у дольщика есть два способа решения вопроса:
Не подписывать акт до момента устранения выявленных изъянов и повторной приемки квартиры в новостройке. Застройщик предпримет все меры для их качественного исправления до окончания срока сдачи.
Подписать акт с предварительным соглашением ликвидации изъянов застройщиком. В таком случае надо обязательно обозначить точные сроки исправления недостатков, но, чтобы добиться хорошего качества, иногда приходится нешуточно повоевать с застройщиком.
Перед тем как поставить подпись в акте, его надо как минимум один раз прочитать, поскольку строительные компании нередко добавляют выгодные им условия. Если что-то не устраивает, можно потребовать удалить соответствующий пункт.
Как исправляют недочеты
Чаще всего застройщики не соглашаются компенсировать дольщику затраты на устранение недочетов, а предлагают исправить их силами своих подрядчиков. Если это ваш случай, готовьтесь ждать.
Закон обязывает застройщика устранить недочеты «в разумный срок», но нигде не сказано, что такое этот срок. Возможно, какие-то недочеты вам проще устранить самим, чем ждать застройщика. Пользуйтесь здравым смыслом.
По опыту, если приличный застройщик одновременно сдал 150 квартир, дольщики получают исправления за 3 недели. Если квартир 500 — исправлять будут 1,5 месяца. Если одновременно сдали 1000 квартир, то на устранение недочетов может уйти 3 месяца, и это быстро.
Если вы еще не подписали акты приемки-передачи, то и ключи не получили. Чтобы исправить недочеты, застройщик сам договорится с подрядчиками, те возьмут у него ключи от вашей квартиры и исправят недочеты. После этого застройщик пригласит вас на повторную приемку.
Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь
Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях. Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать. Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.
Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру. За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры. Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.
Акт приёма-передачи для квартиры с дефектами: подписывать или нет
Ответ на этот вопрос зависит от типа обнаруженных в жилье недочетов.
- Существенные недочёты — это дефекты, из-за которых проживание в квартире нереально. Например, не работает водопровод, в перегородках пробоины, нет канализации или отопления, не запирается входная дверь. Если у недвижимости есть хотя быть один существенный дефект, подписывать акт приёмки квартиры в новостройке не следует. Недочёты важно прописать в акте осмотра и дождаться, пока застройщик их устранит.
- Несущественные недочёты — это дефекты, которые не мешают проживать в квартире. Это могут быть следы раствора на стёклах или кривые стены. Несущественные дефекты необходимо указать в акте приёмки и подписать его.
Услуги независимой приемки квартиры
Обязательно ли нужен приемщик при приемке квартиры? Нет, привлечение третьего лица осуществляется по усмотрению покупателя. Однако помощь компетентного специалиста позволит провести процедуру на профессиональном уровне. Кроме того, приемщики помогут решить возникшие спорные ситуации между участниками сделки. Независимые эксперты имеют большой опыт в проверке новостроек и проектной документации на соответствие строительным нормативам и требованиям. Это позволяет им подготовить более полную и точную дефектную ведомость и не упустить даже скрытые недостатки при приемке квартиры.
Чтобы выбрать надежного приемщика жилья в новостройке, следует обратить внимание, является ли он членом СРО.
Воспользоваться помощью экспертов вы можете, обратившись онлайн за услугой полного юридического сопровождения приемки жилья от Росбанк Дом. Все работы проводятся с использованием профессионального оборудования. По окончании осмотра составляется акт недочетов. А при необходимости юристы помогут написать претензию при приемке квартиры для устранения застройщиком нарушений и недоделок. Кроме того, вы всегда можете обратиться за консультацией по интересующим вопросам.
Нанимая приемщика, который поможет принять квартиру, вы защищаете свои интересы и минимизируете риски проигрыша в спорных ситуациях. Цена сопровождения приема жилья специалистами зависит от того, какими услугами вы планируете воспользоваться.
Важно помнить, что, если независимая приемка квартиры в новостройке проводится без присутствия покупателя, в обязательном порядке предоставляется заверенная у нотариуса доверенность от участника ДДУ. В остальных случаях необходимость оформления документа определяется требованиями застройщика.
Если специалиста с доверенностью не пускают на приемку квартиры и спорная ситуация не решается мирным урегулированием, вы можете составить письменную претензию застройщику. В документе следует указать, что нарушены права покупателя, и потребовать объяснений, с учетом какой нормы права выдан отказ в предоставлении допуска. Если и этой меры будет недостаточно, вы можете обратиться в Роспотребнадзор. При этом важно помнить, что обработка официальных обращений, как правило, занимает много времени и застройщик к тому моменту успеет оформить односторонний акт приема-передачи квартиры.
Что нужно взять с собой при приемке квартиры
Осмотр приобретаемой недвижимости требует подготовки. Для тщательной и качественной проверки квартиры в новостройке или во вторичке на приемку потребуется взять с собой:
-
Паспорт и договор купли-продажи. При наличии вы можете взять с собой дополнительно другие документы.
-
Бумагу и ручку. Потребуется для записи наблюдений и замечаний во время осмотра.
-
Фонарик. Используется для проверки недоступных или темных мест, таких как подвалы, чердаки или шкафы.
-
Лампочку. Необходима для проверки работоспособности цоколей.
-
Рулетку. Поможет измерить площадь квартиры при приемке на соответствие той, что указана в документах.
-
Зажигалку и свечу. Принадлежности понадобятся для проверки вентиляции и окон.
-
Фото- или видеокамеру. Фотографии или видеозаписи будут полезны для документирования состояния квартиры на момент приемки и подписания акта передачи.
-
Счетчики и индикаторы. Приборы для проверки электрики, влажности и других параметров.
-
Мел и бумажный скотч. Пригодятся для пометок различных дефектов.
-
Уровень. Используется для измерения ровности стен и полов.
Как принимать квартиру у застройщика с отделкой
Чистовая отделка подразумевает наличие ремонта с выполнением ключевых строительно-отделочных работ, проведением всех коммуникаций и установкой сантехнического оборудования. В квартиру с чистовой отделкой практически сразу можно въезжать и заниматься расстановкой мебели.
Жилье «под ключ» принимается намного быстрее, чем черновое. Проверяется:
- качество отделки (стены, потолки);
- исправность каждого выключателя и розетки;
- качество установки окон, дверей (обязательно следует проверить отсутствие щелей, сколов, царапин, вмятин, отделку откосов, исправность замков);
- работа вентиляционной системы, канализации, отопления и водопровода;
- достаточная звукоизоляция;
- качество теплоизоляции (особенно в угловых квартирах и квартирах на верхних этажах).
Чистовая отделка оценивается сугубо индивидуально. Для одного человека погрешности могут быть незначительными, а для другого – неприемлемыми.
В каких случаях и кем составляется односторонний акт приема-передачи долевки
Если обратиться к ст. 8 ФЗ №214, там подробно расписана передача объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства. Не менее чем за месяц до окончания оговоренного срока строительная фирма обязана направить будущему владельцу достроенного жилья уведомление. В документе указывается, что стройка подходит к концу и объект скоро будет подготовлен к передаче.
Что делать при отказе фирмы-застройщика от подписания документа
Что предпринять, если компания отказывается подписывать составленный акт несоответствия приобретаемого жилья завершившегося долевого строительства? Передача жилья в данной ситуации не может быть осуществлена без устранения дефектов. И чтобы обязать девелопера выполнить его обязательства, следует написать и должным образом оформить претензию.
В дальнейшем указанная претензия будет одним из основных документов, которые будет рассматривать суд при вынесении судебного решения по спорному вопросу. В результате судебных разбирательств суд может признать вину строительной фирмы и обязать ее направить покупателю (на карту или счет) компенсацию в виде неустойки, штрафа, возмещения убытков, компенсации морального вреда и иных расходов. Причем исковое заявление частично или полностью будет удовлетворено судом даже при нахождении застройщика в стадии банкротства.
Срок устранения недостатков при приемке квартиры
Общий порядок приема-передачи объекта выглядит так:
- многоквартирные дома подлежат сдаче только тогда, когда имеется разрешение на их ввод в эксплуатацию.
Получение этого разрешения у соответствующих государственных органов — дело компании. Ваша задача — уточнить в соответствующих органах факт выдачи разрешения и потребовать у застройщика предъявить все документы и допуски;
- после получения разрешения застройщик обязан уведомить дольщиков, а также о необходимости принять квартиры.
Уведомление вручают под расписку, также его могут отправить по почте. Если срок передачи установлен в ДДУ с указанием даты, то извещение должно быть отправлено не менее чем за 14 дней до нее, если нет, то известить нужно за месяц. Учтите, что в ряде случаев застройщик имеет право передать жилье в одностороннем порядке. Это происходит, если дольщика не удается обнаружить, или он уклоняется от приемки квартиры. Сделать это застройщик может через 2 месяца после истечения срока, указанного в ДДУ. Предъявить застройщику претензии в этом случае будет крайне сложно;
- после получения извещения дольщик обязан принять объект в срок, указанный в ДДУ, либо в течение 7 дней, не считая праздники и выходные.
Нарушения договорных обязательств в части срока сдачи объектов случаются очень часто. О том, что в силу неких обстоятельств дом не может быть сдан в срок, установленный ДДУ, застройщик должен известить за 2 месяца до истечения договорного периода. Обычно компании предлагают подписать дополнительное соглашение с изменением даты сдачи. Подписывать этот документ дольщик не обязан. Если он поставит свою подпись, то утратит право на неустойку.
П. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ устанавливает, что за каждый день просрочки застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300, а для дольщиков-физических лиц — 1/150 ключевой ставки Центробанка от суммы договора.
Акт о недостатках объекта долевого строительства
Данный документ лишает застройщика возможности подписать акт приема-передачи объекта в одностороннем порядке до полного исполнения своих обязательств. Форма акта выявленных недостатков объекта долевого строительства – простая письменная.
Если застройщик отказывается подписывать данный документ, то можно составить односторонний акт, который потом направляется застройщику (желательно это с делать с отметкой о получении).
В образце акта выявленных недостатков работ следует описать дефект и указать, какие действия должен предпринять застройщик для устранения данной ситуации, в какие сроки это необходимо сделать.
Лучше указать все, что не устраивает в здании и не соответствует условиям заключенного договора между дольщиком и застройщиком.
В качестве заключения
ВС РФ направил дело на новое рассмотрение, подтвердив законность отказа дольщиков от принятия квартиры с недостатками и указав на недоказанность уклонения участников от приемки квартиры надлежащего качества (что позволило бы застройщику оформить односторонний акт).
Верховный Суд признал ошибочным высказанное судьями нижестоящих инстанций мнение о том, что при наличии несущественных недостатков дольщик обязан принять квартиру и имеет право требовать от застройщика безвозмездного их устранения. Аналогичный вывод некоторые судьи делали и раньше. Однако с появлением Определения № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 позиция является сформированной, и именно она будет применяться судами в дальнейшем.
Застройщики должны учитывать, что участники вправе не принимать квартиру ненадлежащего качества, требовать составления документа о выявленных дефектах и безвозмездного их устранения. При этом не имеют значения ни характер недостатков (существенные или нет), ни возможность использовать квартиру по прямому назначению.
Застройщик может составить односторонний акт, если участники необоснованно уклоняются или отказываются от приемки квартиры и со дня передачи, установленного в ДДУ, прошло не менее двух месяцев. При этом у застройщика должны быть доказательства, что дольщик получил сообщение о завершении строительства МКД или отказался его получать либо дольщика нет по почтовому адресу.
Похожие записи: