Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каким покупателям квартир банки отказывают в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы получили отказ по какой-либо из этих причин, попробуйте обратиться в свой банк или финансовое учреждение еще раз. Однако делайте это через некоторое время, а не сразу. Сроки варьируются от учреждения к учреждению и всегда являются предметом профессиональных переговоров.
Неочевидные причины для отказа
Мы попросили наших экспертов вспомнить какие-либо необычные случаи отказа от акта. Мы считаем, что судимость несовершеннолетнего может встать между заемщиком и ипотечным кредитом.
Сурен Айрапетян, главный исполнительный директор Rebridge Capital, прокомментировал Первая категория отказов — это либо внезапное обнаружение судимости заемщика, либо чрезмерное ее обнаружение. Расскажите, пожалуйста, две истории, иллюстрирующие этот тезис.
Первая история — об Игоре. Игорь работал в крупном издательстве и несколько лет занимал должность литературного куратора. У него была «белая» зарплата, официально зарегистрированный брак и отличные рекомендации.
Внешность и методы Игоря были внешне привлекательными. Учителя его сына, коллеги и даже бухгалтер соседнего магазина говорили, что этот человек был уважаемым, вежливым и приятным. Я не понимал отказа от ипотеки.
Однако на первом курсе института все понеслось, когда выяснилось, что Игорь устроил хулиганскую драку, чтобы забрать сумку своей девушки. Результатом борьбы стал уголовный реестр Игоря, который еще долгие годы давал о себе знать.
Банки, как правило, предвзято относятся к заемщикам с криминальным прошлым.
Выяснились проблемы с документами
С документами на право собственности может возникнуть ряд проблем. Например, некоторые владельцы могут обнаружить, что в их квартирах зарегистрированы несовершеннолетние или третьи лица. Определенные трудности возникают, когда один из жильцов уходит в армию или в тюрьму. Однако это относится к сертификатам файлов.
Сергей Савелив, брокер (Серпухов): — Если брокер не заказал архивную справку сразу, а сделал ее только перед заключением договора, то признак временно отказного арендатора может стать неприятным сюрпризом для покупателя. Кроме того, его регистрация будет автоматически восстановлена после возвращения из тюрьмы или армии. Конечно, его можно снять в судебном порядке, но после его возвращения это все равно очень проблематично.
В бумагах есть и другие недостатки, которые могут быть исправлены до сделки.
Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Был случай с коллегой. Люди приезжали покупать дома. Согласно выпискам из реестра, веса не было.
Однако на месте выяснилось, что продавец задолжал деньги своему партнеру, который подал на него в суд и арестовал дом. В результате продавцу пришлось спешно искать деньги или обращаться к мировому судье. Сделка была завершена, но с большими задержками.
К счастью, покупатель согласился подождать.
В нашем блоге вы можете прочитать о проблемах, которые могут возникнуть в процессе сделки, о том, что брокеры должны спрашивать у продавцов, и о том, как неправильная документация может повлиять на брокеров.
Отказ на этапе одобрения недвижимости
В некоторых случаях банк может отказать в предварительно одобренном кредите уже на этапе проверки недвижимости.
Когда вы покупаете недвижимость в ипотеку, она остается в залоге у банка до момента выплаты кредита. Поэтому банк должен убедиться, что с этой недвижимостью все в порядке. Это позволит защитить и вас, как покупателя.
Для этого банк внимательно проверяет все необходимые документы на недвижимость и более тщательно проверяет документы по участникам сделки. И только после этого принимает решение — готов ли он предоставить вам кредит на покупку именно этой недвижимости.
Если при проверке будут обнаружены какие-то серьезные проблемы или риск потери недвижимости для покупателя будет слишком велик, банк примет отрицательное решение.
Отказ из-за неподходящей профессии или статуса
В категорию нежелательных заемщиков банки относят людей, которые из-за специфики профессии могут прекратить оплачивать долг. Например, это те, кто получает доход от работы, связанной с риском для здоровья: альпинисты, шахтеры, спасатели. Или профессии, где заработок непостоянный: менеджеры по продажам, брокеры. Непредсказуемым считается и заемщик со статусом ИП или самозанятого.
Категория «нежелательности» не означает, что такому заемщику не дадут ипотеку. Но проверять доход и другую информацию будут внимательнее. И риск получить отказ больше.
Как исправить. Банки не сообщают, по какой конкретно причине отказывают в выдаче ипотеке. Но если вы считаете, что по всем остальным параметрам точно проходите, и дело именно в нежелательной категории заемщика, то попробуйте подать заявку в другой банк. Или используйте программу получения ипотеки без подтверждения дохода — в заявке на такую ипотеку можно не указывать место работы.
Кратко — почему могут отказать в выдаче ипотеки и как это исправить
Прежде чем подавать заявку на ипотеку, изучите требования к заемщикам и квартирам по конкретной банковской программе. Обычно требования размещают на сайтах кредитных учреждений, или их можно узнать у менеджеров в офисах банков.
Вот основные причины отказов:
- Несоответствие требованию банка. Например, кредитное учреждение может выдавать ипотеку только тем, у кого стаж работы не менее 1 года. Или возраст не меньше 30 лет. Решение — ищите другую ипотечную программу.
- Для покупателей квартиры в новостройке — застройщик не аккредитовал проект в банке. Решение — найдите банк, в котором новостройка аккредитована. Или попробуйте получить ипотеку в другом банке, который выдает кредиты и на неаккредитованные стройки.
- Для покупателей на вторичном рынке — отчет об оценке показывает рыночную стоимость квартиры меньше, чем вы собираете взять в долг. Решение — сократите сумму долга, увеличьте первоначальный взнос. Или найдите другую квартиру.
- Плохая кредитная история — когда у вас были просрочки по другим кредитам. Решение — проявите добросовестность, возьмите пару небольших кредитов и вовремя их выплатите.
- Недостаточно дохода — когда ежемесячный платеж по ипотеке получается больше, чем 40–45% от совокупного месячного дохода. Решение — повысьте доход или используйте программу без подтверждения дохода. Или найдите созаемщика, например, супруга.
- Много других долгов. Решение — выплатите долги.
- Есть задолженности по штрафам и налогам. Решение — погасить задолженности.
- Недостоверная информация в анкете или документах — банки отказывают, если что-то не так в справке о доходах с работы. Решение — если это техническая ошибка, попросите в бухгалтерии другую справку. Или попробуйте взять ипотеку без подтверждения дохода, для нее предоставлять информацию в банк не нужно.
- Отказ из-за статуса ИП или самозанятого. Или отказ из-за профессии с нестабильным или ненадежным доходом. Решение — попробовать получить ипотеку «по двум документам», без указания статус или профессии.
- Проработали меньше, чем полгода, в одной компании. Решение — поискать другую ипотечную программу или использовать программы «по двум документам».
- Неподходящий возраст. Например, вы младше минимальной границы, указанной банком. Или срок окончательной выплаты по ипотеке приходится на ваш возраст старше максимальной границы. Решение. Если вы младше — дождаться нужного возраста. Если старше — сократить срок, на который берете кредит.
Ecли чeлoвeк выплaчивaeт кpeдит — cyммy плaтeжa зaпишyт в кpeдитнyю нaгpyзкy. Ecли в кoшeлькe зaявитeля лeжит нecкoлькo кpeдитныx кapт — 10% oт лимитa кaждoй пpибaвят к cyммe плaтeжeй, дaжe ecли кapтaми никтo нe пoльзyeтcя. Для бaнкa вaш дoxoд yмeньшитcя poвнo нa этy cyммy. Нyжнo, чтoбы пocлe выплaт пo вceм кpeдитaм, в тoм чиcлe пo бyдyщeй ипoтeкe, y вac ocтaвaлиcь дeньги нa нopмaльнoe cyщecтвoвaниe: eдy, тpaнcпopт, быт, peмoнт, пoкyпки и oтдыx. Этo нe мeньшe 55% oт зapплaты. Ecли y чeлoвeкa ocтaeтcя мeньшe — oн cильнo зaкpeдитoвaн.
Бaнки c ocтopoжнocтью oтнocятcя к cильнo зaкpeдитoвaнным зaeмщикaм: вoзмoжнo, чeлoвeк в дoлгax, пoтoмy чтo нe yмeeт oбpaщaтьcя c дeньгaми. Ecли в кpeдитнoй иcтopии тaкoгo клиeнтa нaйдyт eщe и пpocpoчки пo плaтeжaм — c oдoбpeниeм тoчнo бyдyт пpoблeмы.
Нeдoбpocoвecтный paбoтoдaтeль
Paбoтoдaтeль — гapaнт cтaбильнocти вaшeгo дoxoдa. Бaнкy вaжнo, чтoбы зaeмщик paбoтaл в чecтнoй кoмпaнии, y кoтopoй нeт пpoблeм c бyxгaлтepиeй и зaкoнoм. У нac мнoгo иcтopий пpo клиeнтoв, paбoтoдaтeли кoтopыx нe пpoxoдили пpoвepкy: ктo-тo тpyдилcя нa нecyщecтвyющee ИП, ктo-тo — в кoмпaнии, coбcтвeнникa кoтopoй yжe кaк-тo paз oбъявили бaнкpoтoм. Инoгдa пpoблeмы вoзникaют дaжe y бюджeтникoв. Ecли coтpyдники вaшeй кoмпaнии yжe пытaлиcь пoлyчить ипoтeкy в тoм жe caмoм бaнкe, нo нe cмoгли пoдтвepдить дoxoд или тpyдoycтpoйcтвo — paбoтoдaтeля мoгyт внecти в чёpный cпиcoк.
Ecли вaш paбoтoдaтeль пoпaдaeт в кaтeгopию нeнaдeжныx, нeoбязaтeльнo yвoльнятьcя — инoгдa дocтaтoчнo пoдтвepждeния, чтo вac нe yвoлят. Чтoбы peшить пpoблeмy, нyжнo вecти пepeгoвopы c бaнкoм. Нa тaкoй cлyчaй лyчшe дepжaть пpи ceбe cпeциaлиcтa пo ипoтeчнoмy кpeдитoвaнию.
Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?
-
На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.
-
Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.
-
Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.
-
При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.
-
Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.
-
Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.
Возрастные заемщики без допдохода
У каждого банка есть минимальный и максимальный возрастной ценз при выдаче ипотеки. Но в последние два года банки стали его увеличивать в пользу заемщиков. Например, если раньше минимальный возраст заемщика составлял 21 год, то сейчас в крупных банках он снизился до 18 лет. А максимальный возраст заемщика, наоборот, вырос до 75 лет. «Тем не менее с большими трудностями при оформлении ипотеки могут столкнуться пенсионеры», — считает директор департамента ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.
В разных банках максимальный возраст заемщика (возраст на момент возврата кредита) составляет от 65 лет до 85 лет. Соответственно, срок, на который заемщик может взять ипотеку, ограничен. «Если еще запрашиваемая сумма кредита большая, то у банка возникают опасения о возможности его погашения. Ведь при небольшом сроке кредитования и большой сумме кредита ежемесячный платеж будет значительным», — пояснила Ирина Векшина.
Кроме того, для возрастного заемщика предусмотрено более дорогое страхование жизни и здоровья. По сравнению с базовыми тарифами стоимость полиса может отличаться в два-три раза, что тоже влечет дополнительную нагрузку. Поэтому шанс получить отказ у заемщика на пенсии выше, отметила эксперт. Более лояльно банк относится к пенсионерам, у которых есть возможность дополнительного заработка (работа или сдача недвижимости в аренду), добавила она.
Дополнительные рекомендации
Есть некоторые рекомендации, которые могут помочь в получении ипотечного кредита. Например, не лишним будет приобщить к пакету документов характеристику и рекомендации с работы либо же заинтересовать банк большим первоначальным взносом, что гарантирует несколько меньшую сумму кредита, но уверит банк в вашей финансовой состоятельности.
ВНИМАНИЕ !!! Отнеситесь серьезно к кредитной анкете, так как ее тщательно анализируют, причем не люди, а специальное программное обеспечение, работающее по принципу скоринговой системы банка, т.е. оценивает банковские риски.
Риск не получить ипотечный кредит довольно велик ввиду жестких требований, выставляемых к заемщикам. Это обусловлено тем, что финансовое учреждение выдает крупные суммы денег на продолжительное время, принимая на себя повышенный риск невозврата полной суммы кредита. Чтобы отказа не произошло, необходимо тщательно подготовиться: узнать свою кредитную историю, проверить наличие открытых банковских счетов и их состояния, а также со всей серьезностью подойти к выбору ликвидного объекта кредитования, особенно если больше привлечь финансовое учреждение вам не чем.
Отказ на этапе одобрения недвижимости
В некоторых случаях банк может отказать в предварительно одобренном кредите уже на этапе проверки недвижимости.
Когда вы покупаете недвижимость в ипотеку, она остается в залоге у банка до момента выплаты кредита. Поэтому банк должен убедиться, что с этой недвижимостью все в порядке. Это позволит защитить и вас, как покупателя.
Для этого банк внимательно проверяет все необходимые документы на недвижимость и более тщательно проверяет документы по участникам сделки. И только после этого принимает решение — готов ли он предоставить вам кредит на покупку именно этой недвижимости.
Если при проверке будут обнаружены какие-то серьезные проблемы или риск потери недвижимости для покупателя будет слишком велик, банк примет отрицательное решение.
Что делать, если отказали в одобрении заявки на ипотеку?
Если по какой-то из этих причин вы получили отказ, попробуйте обратиться в банк или кредитную организацию повторно – но не сразу, а спустя некоторое время. Срок зависит от учреждения и всегда оговаривается специалистами. Если подать заявку раньше этого времени, вам автоматически откажут даже без рассмотрения. Лучше воспользуйтесь этим временем с умом, проанализируйте вашу ситуацию и учтите допущенные ошибки. Возможно, некоторые из них вам удастся исправить, и следующее обращение в банк окажется более успешным. В первую очередь стоит:
- проверить кредитную историю и попытаться ее улучшить;
- постоянно быть на связи;
- привлечь созаемщиков, если это возможно;
- подтвердить серые доходы, обратившись для этого к работодателю, а также неофициальный доход;
- поискать более ликвидную недвижимость;
- попробовать обратиться в другой банк.
Причины отказа в ипотеке
При подаче заявки на ипотеку многие заемщики сталкиваются с отказами. Банк может отказать на этапе приема документов, на этапе рассмотрения или даже подписания кредитной сделки.
В каждом случае есть свои объективные причины, которые на практике не раскрываются банком для клиентов.
Это делается кредитором для того, чтобы не ущемить свою репутацию, ведь риски, по которым банк отказал, иногда могут задевать личные качества человека или ущемлять его мнение. Чаще всего формулировка отказа звучит, как «без объяснения причин».
Это очень задевает потенциального заемщика, который имеет приличный доход и финансовую стабильность. Поскольку истинных мотивов отказа фактически не узнать, можно делать предположения, почему так вышло. Рассмотрим подробнее, зачем банки отказывают в ипотеке, каковы самые распространенные причины отказа, как этого можно избежать и когда обращаться повторно?
В поисках идеального заемщика
Конечно, в каждом ипотечном банке свой портрет идеального заемщика, но все же общие черты найдутся. Среднестатистические показатели, по словам Татьяны Хоботовой, таковы.
Мужчины и женщины в возрасте от 27 до 50 лет с высшим образованием. Большое число банков декларирует возраст и от 21 года, но к мужчинам, которые уже отслужили или вышли из призывного возраста, отношение лучше.
К работодателю (подразумевается, что заемщик – наемный работник) тоже предъявляются требования: срок ведения бизнеса более двух лет, не перерегистрировался несколько раз, есть сайт компании, численность персонала от 50 человек, стабильная сфера деятельности.
Трудовой стаж кандидата на ипотеку, как говорят все банки, должен быть не менее года. На самом деле им гораздо интереснее иметь дело с работником, у которого стаж более пяти лет и нет перерывов более двух месяцев. Опять же его квалификация должна соответствовать той сфере деятельности, в которой он работает, при этом приветствуется карьерный рост. Хорошо, если этот наемный сотрудник является топ-менеджером или менеджером среднего звена, входит в административный персонал, но главное – чтобы он был высококлассным специалистом.
Желательный официальный уровень дохода заемщика – 50-100 тыс. руб. для Москвы и Петербурга и от 35 тыс. руб. для других регионов России. По статистике 2018 года, нормальный для банка доход на семью из двух человек в Питере – 71 тыс. руб.
Что касается кредитной истории, то плюсом будет наличие закрытых кредитов без просрочек с суммами от 100 тыс. до 200 тыс. руб., отсутствие свежих, то есть недавно взятых, кредитов на маленькие суммы.
Хорошо, если заемщик имеет в собственности квартиру, машину, доли в квартире или какие-то другие приобретенные активы. А также депозит или просто наличные деньги. Их не надо подтверждать документально, но если в анкете этот пункт не проигнорирован, а заполнен, банком это приветствуется.
Собственник под лупой
Собственный бизнес в глазах банка имеет индивидуальный предприниматель либо учредитель юридического лица (соучредитель с долей иногда даже более 1%, но чаще 25%), в том числе семейный бизнес.
Банки не очень жалуют таких заемщиков. Но есть смягчающие обстоятельства. Например, сумма кредита невелика. Или, наоборот, велик первоначальный взнос. И бизнес зародился не вчера, а существует уже хотя бы несколько лет.
Еще плюс – когда официальный доход по декларации достаточен для погашения кредита. Или же релевантный доходу компании оборот по текущим счетам подтвержден соответствующими выписками. Ну и понятно, что сфера деятельности компании не должна входить в тот список нежелательных, который приведен выше. Безусловно, приветствуется наличие у потенциального заемщика активов и кредитной истории, сопоставимой с заявленными доходами.
Важно: если со- или учредитель оформлен в своей компании на какой-нибудь должности и имеет официальный доход как наемный работник, то именно в этом качестве, при представлении справки 2-НДФЛ, банк его и может рассмотреть. Плюсом может являться и то, что юридическое лицо находится на зарплатном обслуживании, ведет операционную деятельность, держит вклады в данном банке.
Особая ситуация: сначала одобрили ипотеку, потом отказали
Отдельно стоят случаи отказа после одобрения ипотеки. Это обычно происходит, когда:
- Изменилась экономическая ситуация. Например, в 2014 году ЦБ повысил ключевую ставку. Одобренные кредиты стали невыгодны банкам. Они пересмотрели условия кредитов. Кто перестал подходить, получил отказ перед сделкой.
- Заемщик сменил работу. Банк может пересмотреть решение по заявке. Особенно, если на новой работе ниже зарплата.
- Новый кредит. Не подавайте заявки на новые кредиты до получения ипотеки. Новая кредитная нагрузка может заставить банк отозвать одобрение.
- Просрочка по старым кредитам. Делать долги тоже нельзя. Иначе банк подумает, что вы ненадежный заемщик. Отказ может прийти прямо перед заключением сделки.
- Против заемщика возбудили уголовное дело. Будет 100% отказ. Потому что уже завтра заемщик может попасть за решетку.
Разбираемся в причинах
По словам Анны, действительно, отказ после одобрения по ипотеке — ситуация не редкая. Причин, которые могут к этому привести достаточно много, но глобально их можно разделить на две большие группы:
- негативная информация по клиенту;
- негативная информация по объекту недвижимости.
На этапе заключения сделки банк повторно проверяет клиента, эта проверка аналогична той, что проводится при первичном поступлении заявки. Крайне важно, чтобы все данные при этом оставались неизменными. Чаще всего именно изменения в анкете и кредитной истории приводят к изменению решения. Банк откажет, если после одобрения клиент оформил новый потребительский кредит, допустил действующую просрочку по своим финансовым обязательствам, сменил место работы или вообще уволился. Если при проверке всплывет негативная информация, которой банк не располагал ранее, то это тоже станет поводом изменить решение: например, если сотрудникам службы безопасности станет известно о судимостях клиента, неоплаченных исполнительных листах, крупных долгах или о негативной характеристике с места работы.
А что может смутить кредитную организацию в приобретаемом объекте? Как оказалось, здесь тоже вариантов немало. Одна их часть связана непосредственно с характеристиками жилища, вторая с его владельцем. Анна Губанова поделилась с нами причинами, которые на практике часто приводят к отказу из-за выбранного объекта недвижимости:
- неузаконенная перепланировка жилья;
- некорректные/недействительные документы по объекту или его владельцу;
- несовершеннолетние собственники;
- приобретение собственником с использованием материнского капитала при условии, что доли детям не были выделены;
- собственник объявил себя банкротом;
- неоплаченные исполнительные листы на хозяина жилья;
- несоответствие объекта внутренним нормативным требованиям банка.