Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор найма доли квартиры мало чем будет отличаться от договора найма на жильё целиком. Он должен содержать ФИО сторон сделки, их паспортные данные, обязанности и права как жильца, так и собственника. В качестве предмета аренды будет указана доля (конкретная комната с её площадью или дробное обозначение доли собственности, например, ⅓ ), которая находится в квартире по конкретному адресу на основании свидетельства о праве собственности арендодателя. Этот документ обязателен: он подтверждает возможность распоряжаться частью квартиры. Также все собственники должны быть в курсе размера и порядка оплаты аренды, что тоже будет прописано в договоре.
Правильное оформление сделки
Чтобы юридически корректно сдать комнату в квартире с долевой собственностью, надо предпринять несколько сложных последовательных шагов.
- Для начала надо в письменном виде уведомить о своём желании других владельцев квартиры — с указанием размера арендной платы и прочих требований. Как и в случае с продажей, надо предложить оставшимся собственникам стать арендаторами на оговорённых арендодателем условиях (для этого и нужно описывать их в уведомлении).
- Далее последует ответ (потребуйте его также в письменном виде). Он должен содержать либо согласие на аренду по указанным требованиям, либо отказ от предложения.
- После попросите других собственников подписать разрешение на сдачу квартиру третьим лицам.
- Когда разрешение сдавать в аренду долю помещения будет получено, нужно установить правила пользования общей площадью (кухня, санузел). Заранее определите порядок расчёта и оплаты коммунальных услуг.
- В случае отказа на запрос об аренде при долевой собственности есть небольшая надежда на суд. Арендодатель должен обратиться с требованием получить возможность сдавать долю в квартире. Не забудьте приложить копии уведомлений и письменного отказа от других собственников.
- Если же согласие получено, поздравляем: можно оформлять договор!
Заключаем договор аренды
Заключение договора аренды при сдаче доли в квартире в аренду обязательное условие, вне зависимости от того получили ли вы согласие на сделку от остальных совладельцев или нет. При составлении документа особенно внимание обратите на следующие моменты:
| Предмет договора | Указывайте конкретную комнату, а не просто адрес квартиры и метраж помещения |
| Коммунальные платежи | Обязательно должен быть пункт о размере коммунальных платежей с указанием на сторону в чьи обязанности входит их оплата (обычно по всем квитанциям платят квартиранты). |
| Правила пользования общими объектами | Чтобы избежать проблем с соседями по квартире следует подробно расписать правила пользования кухней, ванной комнатой, туалетом и прочими объектами. |
| Расчеты | Не забудьте указать размер ежемесячной арендной платы, порядок и форму расчетов. |
Чтобы при составлении договора не упустить ничего важного, скачайте и распечатайте образец договора аренды доли и заполните его вместе с арендатором в двух экземплярах. Одна копия остается у вас на руках, вторая отдается арендаторам.
Продажа доли в праве общей собственности на квартиру
Никаких препятствий для продажи доли в праве собственности на квартиру по закону не существует, но реально сделать это трудно. Почему? Представим ситуацию: продается половина трехкомнатной квартиры. У покупателя возникает закономерный вопрос: одну или две комнаты он сможет занять, переезжая в квартиру, и какие именно комнаты. Для решения этого вопроса, при отсутствии согласия между собственниками, придется обращаться в суд с требованием об определении порядка пользования жилыми помещениями.
Лицо, которое обращается с подобным иском, имеет право требовать предоставления ему в единоличное пользование конкретной комнаты (комнат) пропорционально размеру его доли. Суд, рассматривая такой спор, принимает во внимание фактически сложившийся порядок пользования. Такое решение даст покупателю доли уверенность в том, что он сможет занять выделенную судом комнату, а другие собственники не смогут ему препятствовать.
Правда, следует сразу оговориться: решение об определении порядка пользования имеет силу только в отношении лица, в пользу которого оно вынесено. Возможно, покупателю доли придется повторно самостоятельно обращаться с таким же требованием. Но решение суда с большой вероятностью останется таким же.
Исковое заявление с требованием об определении порядка пользования направляется мировому судье по месту нахождения квартиры.
Долевая собственность в квартире: что изменилось в законодательстве
Если вы не просто владеете долей в квартире, а вам приходится и жить в ней вместе с другими содольщиками, возникает вопрос: как поделить площадь, чтобы у всех был свой угол. Данный вопрос регулируется законодательством и описывается в ст. 245 ГК РФ – о порядке пользования жилым помещением. Первый вариант определения порядка – это мирный, ведь лучше договориться со своими соседями полюбовно и решить, кто и где будет жить.
- Если о продаже доли заявляет только один из собственников, то остальные жильцы имеют преимущество перед другими желающими в покупке и в этом случае необходимо получить их согласие. Это право регулируется статьей 250 ГК РФ.
- Если несколько совладельцев хотели бы продать жилье целиком, а один, имеющий незначительную долю, которую невозможно выделить реально, не согласен, то можно обратиться в суд (на основании пункта 4 статьи 252 ГК РФ), где будет получено разрешение на продажу квартиры без согласия «протестующего», с условием выплаты ему компенсации в размере его доли от общей стоимости квартиры.
- Если же расстаться готовы все совладельцы, то они могут просто продать квартиру и получить каждый свою долю.
Что такое доля в квартире
С юридической точки зрения квартира, разделенная на доли, является предметом общедолевой собственности, а порядок владения и распоряжения долями подробно прописан в соответствующем разделе Гражданского кодекса РФ.
Доля – это, конечно же, часть квартиры, однако она может быть конкретно определена, например, изолированная комната с конкретной площадью, но может быть выражена в виде численного значения к общему количеству собственников, например, 1/3 – если собственников 3 человека.
Однако помним, что квартира делится на жилую и нежилую площадь – кухня, ванная, туалет, коридоры, лоджии, балконы. Нежилая площадь также принадлежит собственникам в тех же долях что и жилая, однако право пользования нежилыми помещениями есть у всех проживающих.
Расторжение договора совместного найма
Расторжение договора совместной аренды проходит в установленном законом порядке и не отличается от прекращения обычного соглашения по найму.
Совместная аренда квартиры расторгается в следующем порядке:
- Контрагент-инициатор, изъявивший желание прекратить сотрудничество по найму, обязан уведомить о своем желании другие стороны. Волеизъявление может принадлежать как арендатору, так и арендодателю.
- Срок уведомления о желании расторгнуть договор должен соответствовать временным рамкам, которые указаны в соглашении. Например, в договоре может быть указано, что арендодатель обязан уведомить арендатора о своих планах по расторжению договора не менее чем за два месяца. А арендаторы могут инициировать прекращение найма только в том случае, если уведомили об этом собственника за три месяца.
- Далее следует подготовить дополнительное соглашение о расторжении сделки. В нем указывается причина, по которой одна из сторон инициирует прекращение найма. Можно воспользоваться следующими формулировками: «в связи с прекращением необходимости», «по исполнению» и др. Цель составления соглашения о расторжении с указанием причины заключается в том, чтобы исключить потенциальный риск признания незаконным прекращение найма.
- Количество экземпляров документа о расторжении аренды должно соответствовать числу участников соглашения.
Обязательные приложения
Договор аренды квартиры состоит из основной части и приложений, которые не менее важны. Самые важные приложения к договору:
- акт приема-передачи квартиры и имущества;
- ксерокопии паспортов обоих участников договора;
- свидетельства о праве собственности (ксерокопия).
| Пункт договора “разное” Здесь укажите:политику конфиденциальности информации; как и в каком порядке решаются конфликтные ситуации; контакты для оперативной связи со сторонами; электронные адреса для обмена документами; политику по принятию уведомлений от второй стороны; о необходимости обмена данных о сторонах (паспорта, прописки, семейного положения — смена фамилии); что этот договор подписан в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из сторон. |
Как осуществляется пользование квартирой, находящейся в долевой собственности
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.
Мое или твое?Еще одним источником конфликтов между долевыми собственниками становится доступ в помещение.
В настоящее время существует определенный круг проблем, возникающий при заключении договоров аренды/найма жилых помещений, принадлежащих двум и более собственникам. Директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина рассказывает о юридических особенностях подобных сделок с недвижимостью.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст.248 ГК РФ).
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Как сдать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью?
Собственник квартиры вправе сдать ее внаем, то есть предоставить во владение и (или) пользование на основании договора найма принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).
Справка.
Договор найма жилого помещения
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст.
671 ГК РФ).
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Чтобы сдать внаем часть квартиры, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Получите согласие собственников остальных частей квартиры
Имущество, находящееся в долевой собственности, используется по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). То есть сдавать часть квартиры, находящейся в долевой собственности, внаем можно только с согласия остальных собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Обратите внимание!
Если кто-то из сособственников будет сдавать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью, с нарушением требований закона, то каждый из сособственников может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и выселении нанимателя из комнаты (ст. 166 ГК РФ).
Следовательно, чтобы остальные собственники не оспорили в суде договор найма части квартиры, необходимо получить их письменное согласие на сдачу внаем части квартиры.
Примечание. Для большей уверенности, что остальные собственники впоследствии не откажутся от согласия на сдачу внаем части квартиры, рекомендуем его нотариально заверить.
Шаг 2. Заключите с нанимателем договор найма
Договор найма части квартиры может быть подписан в простой письменной форме и должен предусматривать взаимные обязательства сторон (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Он должен содержать существенные условия, такие как адрес передаваемого внаем жилого помещения, срок сдачи внаем и размер платы за пользование частью квартиры. Размер платы устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).
Договор может быть краткосрочным (на срок до одного года) и долгосрочным (на срок до пяти лет). Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Долгосрочный договор найма квартиры необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 674, п. 1 ст. 683 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
К договору найма следует приложить согласие остальных собственников, а также документы, подтверждающие ваше право на передаваемую внаем часть квартиры.
Шаг 3. Подпишите акт приема-передачи части квартиры
Как правило, акт приема-передачи подписывается одновременно с договором найма, но по договоренности сторон может быть подписан в любой момент после подписания договора найма.
Акт приема-передачи части квартиры должен содержать описание состояния жилого помещения, остающееся в квартире имущество, показания счетчиков воды и света и пр.
При подписании акта приема-передачи передайте нанимателю ключи от квартиры (комнаты).
Комната в приватизированной квартире
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
- Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
- Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Можно ли сдать в аренду свою долю в квартире без согласия других собственников
ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, для заключения договора аренды/найма потребуется согласие всех собственников.Но для продажи доли в соответствии с п.2. ст.246 ГК РФ согласия не требуется, Вам нужно соблюсти преимущественное право других собственников на приобретение доли. Необходимо направить уведомление о продаже доли, продать долю можно, если собственники откажутся от покупки или не дадут ответа в течение 30 дней.
Возможно ли сдать в аренду свою 1/3 доли, без согласия остальных владельцев? 1/3 принадлежит мужу и его родителям, но проживать в этой квартире мы не можем, так как родители мужа не дают согласия на мое проживание в квартире. Хотим официально сдавать эту долю, но родители мужа своего согласия не дадут.
Разные формы собственности
В России предусматривается несколько типов собственности. Есть частная, долевая и совместная. Перед началом оформления документов необходимо четко понимать различия данных типов владения имуществом. Не все до конца видят разницу, например, между долевой и совместной собственностью.
Частная форма владения — это когда человек является единственным собственником. Он может без согласования с жильцами осуществлять операции и сделки с квартирой. Наиболее выгодный вариант.
Долевая форма владения — у недвижимости несколько владельцев. Их доли четко определены. То есть каждый имеет право на осуществление сделок исключительно со своей частью квартиры. Для упрощения процесса следует в судебном порядке установить, кому и какая часть недвижимости будет принадлежать в соответствии с определенными долями.
Совместная собственность — тип имущества, у которого есть несколько владельцев. Но распоряжаются они им в полной мере на равных. То есть доли граждан не определены. Этот вариант наименее удобен для населения. Особенно тем, кто решает продать имущество.
Теперь понятно, что собой представляет долевое право собственности на квартиру. Если говорить об оформлении недвижимости на нескольких владельцев, это наиболее выгодный вариант развития событий.
Согласие сособственников
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Имущество, находящееся в долевой собственности, используется по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
То есть сдавать часть квартиры, находящейся в долевой собственности, внаем можно только с согласия остальных собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Если кто-то из сособственников будет сдавать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью, с нарушением требований закона, то каждый из сособственников может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и выселении нанимателя из комнаты (ст. 166 ГК РФ).
Следовательно, чтобы остальные собственники не оспорили в суде договор найма части квартиры, необходимо получить их письменное согласие на сдачу внаем части квартиры.
Для большей уверенности, что остальные собственники впоследствии не откажутся от согласия на сдачу внаем части квартиры, рекомендуем его нотариально заверить.