Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

• Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.

• Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.

• Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.

• Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.

• Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.

• Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.

• Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.

• Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

   1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
   2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
   3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
   4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
   5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
   6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
   7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

   ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

   1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
   2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
      • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
      • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
      • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
   3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
   4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

   Риски при осуществлении альтернативной сделки будут следующими:

   • Участники действует медленно и несогласованно;
   • Один из участников меняет заранее согласованные условия, в результате регистрация срывается;
   • Проблемы появляются при расчетах;
   • Одним из участников цепочки является несовершеннолетний, поэтому ему придется обязательно выделять долю;
   • Появляются третьи лица, права которых также приходится учитывать;
   • Сделка проводится с использованием ипотечного займа, поэтому придется заручиться и согласием банка;
   • В сделке задействован материнский капитал, а значит, не обойтись без заверенного нотариусом обязательства, по которому детям будет предоставлено жилье;
   • Из-за халатности были упущены важные юридические аспекты, из-за которых недвижимость можно потерять.

   Виды альтернативных сделок с недвижимостью

   Если вы планируете купить жилье, не обязательно оформлять кредиты и платить большие деньги за его покупку одним платежом. Существуют разные виды альтернативных сделок, которые могут помочь вам купить нужную недвижимость.

   • Одной из таких сделок является аренда с последующим выкупом. Покупатель получает права на жилье на определенный период времени (например, год или два) с возможностью купить его по его истечении.
   • Другой вид сделки — это ипотека с доплатой. При этом покупатель платит часть стоимости жилья сразу, а оставшуюся часть оплачивает ипотечными кредитами. Также возможно дополнительное соглашение о доплате продавцу, если покупатель не сможет заплатить всю сумму в один платеж.
   • Одновременно с покупкой одной квартиры можно продать другую, которую вы уже имеете в собственности. Это поможет избавиться от двух квартир одновременно и не платить налог на имущество.
   • Также возможно оформить сделку с покупкой жилья через участие нотариуса. В этом случае нотариус будет контролировать всю процедуру передачи документов и денег от продавца к покупателю.

   Каждый вид альтернативной сделки имеет свои плюсы и минусы, поэтому перед выбором конкретной сделки важно тщательно изучить её условия и возможность её проверки.

   Что понимается под альтернативной сделкой

   Процедура предполагает одновременное заключение сразу нескольких сделок и участие в них нескольких покупателей и продавцов. Человек, который продает квартиру, не получает деньги за нее, а направляет их сразу же на приобретение нового объекта. Таким образом, участниками такой сделки становятся:

   • Покупатель – гражданин, покупающий квартиру-1.
   • Покупатель-продавец – гражданин, который продает квартиру-1 и сразу же покупает квартиру-2.
   • Продавец – гражданин, продающий квартиру-2.

   Это самая простая базовая схема с минимальным количеством участников, однако на практике их может быть и больше. Например, может добавиться квартира-3, если гражданин, продающий квартиру-1, хочет купить не один, а два объекта.

   С точки зрения закона ответ на вопрос, альтернативная покупка квартиры, что это, не отличается от того, как описывается обычная купля-продажа. В законодательстве понятие «альтернативная сделка» отсутствует, на такие договора распространяются все правила, актуальные для обычных сделок купли-продаже. Однако на практике процедура имеет некоторые особенности:

   • Продавец-покупатель не получает денег после продажи недвижимости. Они поступают от покупателя непосредственно к продавцу квартиры-2.
   • Регистрация собственности в Росреестре происходит одновременно, при этом присутствуют все участники сделки.
   • Регистрация договоров также происходит одновременно.
   • Для передачи денег используется банковская ячейка либо банковский аккредитив.
   • На тот момент, когда подписывается предварительное соглашение, в квартире продавца-покупателя, которую он продает, может проживать его семья.

   Далеко не всегда удается продать и купить квартиру за одну и ту же сумму. Если продавец-покупатель приобретает жилье с лучшими условиями, чем продает, он делает доплату. Если же, наоборот, условия худшие, он покупает объект за меньшую сумму, чем продает, и получает на руки разницу в цене.

   Несмотря на то, что свободная и альтернативная продажа квартиры одинаково регулируются законом, риски при альтернативных сделках выше. Особенно актуальны они для покупателя альтернативной квартиры. Самые частые среди таких рисков.

   • Отказ продавца-покупателя от продажи объекта. Такое случается, если он не может найти подходящую квартиру, которую готов купить за устраивающую сумму.
   • Повышение продавцом стоимости квариры-2. Если это произойдет, продавец-покупатель также должен будет повысить цену, а при участии в цепочке других объектов их стоимость также вероятнее всего повысится. Иными словами, покупатель альтернативной квартиры зависит не только от собственника жилья, которое он покупает, но и от других участников всей цепочки.
   • Несмотря на то, что документы подаются одновременно всеми участниками, регистратор воспринимает каждый договор как самостоятельный. Не исключены ситуации, что одна сделка в цепочке будет успешно зарегистрирована, а вторая – приостановлена: например, если обнаружатся проблемы с документами. В таком случае вся цепочка сделки застопориться, и покупатель не сможет получить квартиру пока не будет зарегистрирована альтернативная сделка.
   • Сложная цепочка расчетов. Фактически покупатель передает деньги не своему продавцу, а перечисляет их на счет третьего лица. Все расчеты должны быть грамотно подстрахованы договорными условиями и фактическим порядком расчетов с использованием банковских ячеек, либо аккредитивов. Также возможны смешанные способы оплаты.

   Несмотря на то, что законодательство не выделяет альтернативные сделки как отдельный вид и применяет к ним общие правила, риск при такой купле или продаже жилья всегда выше. Чтобы учесть все нюансы и минимизировать возможные неприятности, стоит заручиться юридической поддержкой еще на этапе планирования альтернативной сделки. Специалист поможет:

   • Ускорить сделку. Альтернативные сделки всегда занимают больше времени, чем обычные, но ускорить процедуру можно, если приступать к оформлению договоренностей только тогда, как все участники подобрали для себя подходящие объекты.
   • Правильно составить предварительное соглашение – так, чтобы исключалась вероятность изменения цены после того, как будет внесен аванс. Кроме того, юридически грамотное соглашение позволит исключить вероятность того, что один из участников АС внезапно откажется от нее.
   • Выбрать способ передачи денег так, чтобы он был полностью безопасным, гарантировал поступление средств и удовлетворял интересы участников.
   • Провести глубокую проверку юридической чистоты выбранной квартиры. Она поможет исключить проблемы в будущем – например, появление наследников или несовершеннолетних детей, интересы которых не были учтены во время продажи.
   • Подготовить договор, в котором будут сбалансированы все возможные риски.
   • Собрать документы для регистрации. Юрист проконтролирует, чтобы документы с каждой стороны соответствовали требованиям – это поможет избежать частичной сделки, когда регистрируется только одна операция (например, продажа), а в регистрации второй Росреестр отказывает из-за ошибок в документах.
   • Правильно зафиксировать момент фактической передачи квартиры и ключей.

   Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации

   Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

   ВАЖНО

   Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

   Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

   Какие схемы альтернативной сделки по продаже жилья существуют?

   В отличие от обычной сделки купли-продажи жилья, где участвуют 2 стороны (одна продает квартиру, а вторая покупает эту квартиру), в альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны, а в процессе купли-продажи находятся одновременно минимум 2 квартиры.

   В «простой» схеме альтернативы задействованы 3 стороны (это минимальное количество участников альтернативной сделки и потому она считается простой):

   1. продавец первой квартиры;

   2. покупатель первой квартиры;

   3. покупатель второй квартиры – это как раз тот человек, который приносит в сделку «живые» деньги.

   Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить покупатель квартиры?

   Покупатель также имеет право на получение налогового вычета. В этом случае он уменьшает свою налогооблагаемую базу (база может равняться размеру зарплаты за несколько лет) на сумму фактически понесенных расходов на покупку квартиры.

   Такой вид вычета может применяться несколько раз, но в сумме не должен превышать 2 млн рублей, то есть максимальная сумма, которую получится вернуть по такому виду вычета – 260 тысяч (2 млн рублей х 13%). Если квартира приобретена в браке, то каждый из супругов имеет право на налоговый вычет, т.е. можно вернуть 260 тысяч х 2 = 520 тыс. рублей.

   Если собственников квартиры больше, то право на налоговый вычет есть у каждого из них. Использование материнского капитала уменьшает сумму налогового вычета.

   Кроме того, если квартира куплена в ипотеку, покупатель имеет право на еще один вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов. Его размер не может превышать 3 млн рублей.

   Это самый простой вариант. Вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Как правило, такой обмен получается не равноценным и приходится доплачивать.

   Например, продаете однушку, чтобы добавить и купить двушку. В такой цепочке всего 2 квартиры и 3 стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете.

   По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.

   Например, покупатель квартиры кладет в банковскую ячейку 6 млн ₽, а 2 млн. вносите вы в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги — 8 млн — забирает продавец последней квартиры в цепочке.

   Пример из нашей практики — цепочка из 2 квартир

   Кубинка 2 900 000 → Долгопрудный 5 500 000

   Что продаем: 2-комнатную квартиру в Кубинке за 2,9 млн ₽.

   Особенности сделки:

   • в ипотеке Сбербанка с 2010 г.;
   • в совместной собственности мужа и жены;
   • родились две дочки — использовали маткапитал для частичного закрытия ипотеки;
   • дали обязательства Пенсионному фонду, что после выплаты ипотеки обязуются наделить всех членов семьи долями;
   • погасили ипотеку, сделали детей собственниками — теперь у квартиры 4 собственника по ¼ доли.

   В 2018 г. семья решила продать квартиру и переехать в Долгопрудный к родителям. Новая квартира стоит почти в 2 раза дороже, наличных денег у семьи не хватает, поэтому решили взять новую ипотеку — первоначальный взнос будет с денег от продажи квартиры. В этом случае, альтернатива — единственный вариант.

   Что мы сделали:

   • нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
   • оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
   • после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
   • получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
   • получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.

   Как прошла сделка:

   • подписали у нотариуса удостоверение на долевую собственность;
   • заложили в банке деньги в 2 ячейки за квартиры в Кубинке и Долгопрудном: в первую ячейку наличные и ипотеку покупателей Кубинки (2,9 млн), во вторую — разницу между ипотекой и стоимостью квартиры в Долгопрудном (2,6 млн);
   • одновременно подписали 2 договора купли-продажи;
   • подписали кредитные договоры;
   • зарегистрировали семью в Долгопрудном;
   • отчитались перед органами опеки.

   Что такое альтернативная сделка на примерах

   На рынке недвижимости есть несколько типов сделок:

   • Прямая купля-продажа — сделка, в которой продавец получает деньги и отдает квартиру. Ему есть где жить, он не собирается затягивать процесс на время, пока ищет другую квартиру.
   • Альтернативная, или встречная — это ситуация, когда продавец сразу покупает другое жилье на вырученные от реализации своей квартиры деньги. Например, продает человек «однушку» и сразу покупает «трешку», чтобы переехать из одной квартиры в другую. Это встречная сделка.

   Альтернативная сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов. Звеньев в этой цепочке может быть сколько угодно. Еще она может быть последовательной, а может напоминать разветвленную сеть. Смотрите на примерах:

   • Простая альтернативная сделка — три стороны. Вы — первое звено, покупаете однокомнатную квартиру. Тот, кому вы отдали деньги, тоже покупатель — он приобретает на ваши деньги плюс доплату трехкомнатную квартиру. С деньгами уходит в итоге последний в цепочке продавец.
   • Сложная и разветвленная сделка. Семья с совершеннолетним ребенком продает большую квартиру из-за развода. Жить им негде, поэтому каждый из них ищет квартиру для покупки, в которую сможет сразу въехать. Но найденные ими «однушки» тоже продают по встречным сделкам — их продавцы ищут трехкомнатные. В итоге в цепочке получается уже минимум шесть сделок.

   Кратко — как купить квартиру по альтернативной сделке

   • Альтернативные сделки обычно сложнее прямых, поэтому просите у продавца скидку. И обратитесь за помощью к юристу или риелтору, чтобы ничего не упустить.
   • Если все участники цепочки подобрали себе жилье, проверьте документы на все квартиры. Убедитесь, что у продавцов есть право собственности, а в выписке из ЕГРН не указано, что жилье находится в обременении.
   • Проверьте все документы вашего продавца в цепочке — убедитесь, что у него есть разрешение супруга
   • Проверьте документы на все квартиры в цепочке — убедитесь, что их продают собственники, у них есть разрешения на сделку от супругов. Если в сделке участвуют дети, проверьте разрешение органов опеки на сделку.
   • Обсудите всю нюансы сделки — участвовать в этом должны все участники цепочки. Договоритесь о процессе передачи денег и квартиры — кто и когда кладет деньги в банк, когда их можно забрать.
   • Заключите с продавцом вашей будущей квартиры предварительный договор, передайте задаток.
   • Встретьтесь со всеми участниками цепочки в назначенное время в банке, заключите договор на аккредитив. Затем подпишите договора купли-продажи и отдайте документы на регистрацию.
   • После подпишите акт приема-передачи квартиры, с упоминанием, что сделка состоялась и продавец не имеет к вам финансовых претензий.
   
   

   Похожие записи:

   • Возмещение НДФЛ при строительстве дома в 2023 году
   • Уход за престарелым за право наследования жилья в 2024 году
   • Сколько действует теория в ГАИ в 2023 году