Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру если в ней прописан человек собственник». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очень желательно доверить сопровождение такой сделки юристу и/или риелтору, у которых много опыта в сегменте недвижимости с обременением. Они помогут грамотно составить договор и проконсультируют по всем вопросам.
Что делать, чтобы всё-таки продать квартиру с прописанными людьми
Первое, что нужно понимать при продаже квартиры с жильцами, — выписаться самому и снять с регистрации других жильцов желательно до заключения сделки.
Если не получается освободить квартиру от других людей, алгоритм дальнейших действий зависит от того, кем именно являются эти люди и какой у них тип регистрации. Те, кто прописан временно, доставят меньше всего хлопот — право их пользования квартирой автоматически закончится вместе со сроком регистрации, дополнительно делать ничего не нужно. Проблем нет и с обладателями постоянной регистрации, которые готовы выписаться добровольно — тут всё решается мирно.
Сложнее всего — с теми, у кого есть постоянная регистрация, а желания отказаться от неё нет. В первую очередь нужно понимать, что таких людей почти всегда можно выписать из своей квартиры только через суд. «Почти» — потому что всегда есть исключения.
Чтобы продать квартиру с зарегистрированными родственниками, продавец должен предоставить следующее
- Паспорт, паспорт
- расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
- выписка из домовой книги, а
- технический паспорт; и
- Документация, на основании которой было зарегистрировано право собственности; и
- Свидетельство о невыполнении обязательств коммунального предприятия
- Нотариальное согласие супруга в случае продажи имущества.
- Разрешение органа по завещанию, если имущество продается детям.
Покупателям необходим только паспорт. Если вы состоите в браке, то для приобретения недвижимости на совместные средства или по брачному контракту требуется согласие супруга.
✅ Можно ли продать квартиру с прописанными жильцами?
При обычной продаже продавец обязан освободить недвижимость и выселить всех жильцов в течение согласованного периода времени. Как правило, срок выполнения требований составляет 14-15 дней с момента регистрации права собственности. Это оговаривается в POA.
Некоторые продавцы выселяются до сделки, чтобы сделать квартиру более привлекательной для покупателя. На практике не всегда удается договориться с арендаторами, но это не повод отказываться от намерения продать недвижимость.
Продать квартиру можно, даже если в ней все еще зарегистрированы жильцы. Единственное, что важно, это то, что у них нет документа о праве собственности на недвижимость. В жизни бывает много разных обстоятельств, которые заставляют владельцев поступать именно так.
В большинстве случаев это сложные отношения с соседями или само хозяйство — если вы бессильны терпеть ссоры и другие неприятности, единственный выход — сменить место жительства. Если вы являетесь единственным владельцем квартиры, вам не нужно запрашивать разрешение у лица, зарегистрированного в квартире. Согласно статье 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, их права ограничены.
Если право собственности переходит к третьему лицу, оно автоматически теряет возможность пользоваться жильем.
Вторая обычная причина заключается в том, что зарегистрированный в квартире человек давно не живет в ней и его невозможно найти. Процесс объявления человека пропавшим без вести предполагает обращение в суд и представление доказательств, но часто у владельца нет времени.
Могут возникнуть ситуации, когда по каким-либо причинам жильцы должны сохранять регистрацию в течение определенного периода времени, а затем обязуются съехать. Это часто является условием, выдвигаемым при покупке дома. Продавцу и его семье нужно где-то жить, пока они не вступят во владение новой недвижимостью.
Как обезопаситься при продаже квартиры с пропиской
Продажа квартиры с пропиской может быть сложным и рискованным процессом, который требует особого внимания и осторожности. Чтобы обезопасить себя и избежать неприятных ситуаций, следует учитывать несколько важных моментов.
1. Получите согласие всех прописанных
Один из главных моментов, который следует учесть при продаже квартиры с пропиской, это получение согласия всех прописанных лиц. Важно убедиться, что все совершеннолетние прописанные лица выразили согласие на продажу квартиры и не имеют претензий.
2. Оформите документальное согласие
Чтобы обезопасить себя при продаже квартиры с пропиской, необходимо оформить документальное согласие всех прописанных лиц на продажу. Это можно сделать путем составления специального соглашения, которое будет подписано всеми прописанными лицами.
3. Учтите интересы прописанных лиц
При продаже квартиры с пропиской важно учитывать интересы прописанных лиц. Необходимо обеспечить защиту их прав и интересов, включая вопросы о переселении и компенсации. Участие прописанных лиц в процессе продажи и обсуждение всех вопросов поможет избежать возможных конфликтов и претензий.
Кого можно выписать из квартиры
Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.
Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:
- уклонение от уплаты коммунальных платежей;
- запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
- использование жилья не по назначению;
- существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.
Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.
Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.
Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:
- обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
- услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
- госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
- услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
- государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.
Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.
Как продать квартиру с прописанным человеком
Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.
Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.
Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.
Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?
Возможна ли такая сделка
Продажа квартиры с прописанным человеком возможна. Законодательство не запрещает проведение таких типов сделок. Кроме того, при покупке жилья с обременением покупатель должен знать о наличии прописанных лиц. Однако, как показывает практика, далеко не всегда продавец сообщает о зарегистрированных гражданах, а, напротив, утверждает об их отсутствии. Такие ухищрения связаны с тем, что:
- Продать жилье с обременением сложнее, чем юридически «чистое».
- Цены на такую недвижимость значительно ниже.
Конечно, снизить риски при покупке можно при условии тщательной проверки документов на квартиру, в частности справки, содержащей информацию о зарегистрированных лицах. Однако при спешном приобретении жилья такая проверка, как правило, игнорируется.
Таким образом, покупатель в момент совершения сделки может:
- знать об обременении;
- не иметь сведений о наличии прописанных в приобретаемом жилье лиц.
В зависимости от этого правовая законность такой купли-продажи будет неодинакова.
Таблица 1. Правовые последствия при покупке жилья с обременением
| Действия продавца | Правовые последствия |
| Продавец сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (сведения о них указываются в договоре) | Юридически чистая сделка. При этом зарегистрированные лица могут быть выселены добровольно или в судебном порядке. Исключение: выселению не подлежат граждане, обладающие исключительным (пожизненным) правом проживания. Такое право сохраняется за ними даже после смены собственника жилья |
| Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (преднамеренно утаивает информацию) | Действия продавца незаконны. Новые владельцы квартиры могут потребовать выселения зарегистрированных лиц. Но если по закону их выселение невозможно, обманутый покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной |
| Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (при этом он сам не знал или не мог знать о прописанных в квартире гражданах) | В этом случае действия продавца добросовестны, однако это не является основанием для признания сделки юридически значимой. Покупатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке и возврата уплаченных за квартиру денежных средств. Иной вариант – необоснованно прописанные граждане могут быть выселены принудительно |
На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком
Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:
- продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
- продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
- выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь. Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.
В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.
В каких случаях жильцов выписать не получится никогда?
Желание продать квартиру может столкнуться с преградами, если в ней прописаны люди, которых невозможно выписать. Существуют определенные случаи, когда жильцов нельзя удалить из квартиры:
- Несовершеннолетние дети собственника. Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то его выписать без согласия одного из родителей будет невозможно. Это регулируется законодательством и направлено на защиту интересов ребенка.
- Супруг или супруга собственника. Если в квартире прописана супружеская пара, то без согласия одного из супругов выписать другого также будет невозможно.
- Супруги и несовершеннолетние дети умершего собственника. В этом случае выписать их нельзя без согласия наследников и оформления прав на наследство.
- Владелец имущества или доли в праве собственности. Если жилец является собственником жилого помещения или доли в нем, его выписать без его согласия невозможно.
- Официально зарегистрированные категории граждан. Существуют определенные категории граждан, которых нельзя выписывать без их согласия, например, инвалиды и пенсионеры.
Правовой статус прописанных лиц
На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.
Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:
- временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
- постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.
Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.
В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:
- проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
- постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
- члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
- несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.
Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.
Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.
Продать квартиру с прописанным человеком: последствия ДКП квартиры без согласия прописанных
Покупка недвижимости – важный процесс, требующий основательной подготовки. В первую очередь, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выявлено, что собственник решил продать квартиру с прописанным человеком, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было упущено важное условие – освобождение собственности от жильцов.
Продажа квартиры означает полный отказ от каких-либо имущественных претензий, и, если кто-либо отказался выписаться с отчуждаемой жилплощади, права покупателя по распоряжению жильем существенно ограничиваются.
По этой причине потенциальные покупатели при осмотре квартиры обязательно интересуются, все ли жильцы выписаны и не возникнет ли негативных последствий из-за выписки.
В противном случае, предстоит решать вопрос о принудительной выписке, что не всегда бывает возможно.
Риски продажи квартиры с обременением
Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.
Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:
- невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
- увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
- сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.
Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.
Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.
На что покупателю обращать внимание при заключении договора купли-продажи при наличии обременений?
Сделка по купле-продаже квартиры с прописанными в ней лицами аналогична соглашению об отчуждении юридически «чистой» квартиры. Все те же условия: личные данные участников сделки, описание объекта договора (квартиры с приложением плана и прочей документации), цена, срок передачи и т.д. Но есть нюанс касательно как раз прописанных граждан. Зарегистрированные либо должны быть перечислены в основном договоре купли-продажи (с указанием сроков освобождения жилого помещения), либо возможно заключение предварительного соглашения. В предварительном соглашении также прописываются все зарегистрированные лица и порядок прекращения их регистрации на данной жилплощади. Обязанности по их выписке возлагаются на продавца. Образец и самого договора, и предварительного соглашения можно найти на юридических сайтах.