Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у продавца получившего квартиру по договору дарения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка договора дарения считается сделкой не расторгаемой, потому что на практике и дарение и покупка подаренной квартиры расторгаются и оспариваются в 5-10 % случаев, что происходит в судебном порядке. Поэтому чаще покупка квартиры, полученной по договору дарения рассматривается как ситуация, надёжная и не представляющая угрозы лишиться приобретённого имущества. Ведь если сделка дарения сложно оспорима или расторгаема, то и волноваться у нового приобретателя причин нет.
Как происходит сделка по продаже подаренной недвижимости
Процесс продажи недвижимости, полученной в дар, происходит в определенном порядке. Каждый этап необходимо строго соблюдать, иначе сделка может быть признана недействительной. Срок владения квартирой не влияет на последовательность действий.
Чтобы продать подаренную жилплощадь, собственник должен:
- Подготовить пакет документов, необходимый для продажи квартиры;
- Составить с покупателем договор о продаже и покупке жилья;
- Подписать документ и произвести расчет: продавец отдает покупателю документы на недвижимость, а тот в свою очередь перечисляет деньги за квартиру на расчетный счет;
- Обратиться в территориальное отделение Росреестра и официально подтвердить сделку.
После нескольких дней ожидания покупатель получит выписку из Регистрационной палаты и свидетельство о собственности на жилье. Продавец так же, как и покупатель, должен получить документы в Росреестре. Они ему потребуются при уплате налога на доходы физических лиц. В итоге, у бывшего собственника на руках должны остаться:
- Договор между покупателем и продавцом;
- Подписанный акт о передаче и получении квартиры;
- Документ о государственной регистрации договора дарения.
Для сделки по продаже квартиры потребуются следующие документы:
- Кадастровый паспорт и техническая документация;
- Выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- Заключение независимого эксперта о стоимости жилья;
- Разрешение супруга или супруги на осуществление продажи недвижимости;
- Разрешение органов опеки на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
- Дарственная на жилье;
- Гражданский паспорт продавца.
В Регистрационную палату предоставляются те же документы, что и при совершении сделки по продаже недвижимости. Кроме этого понадобятся:
- Договор купли–продажи;
- Документ из банка, подтверждающий перечисление денег;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Квартиры на аукционах
К рискованным объектам на вторичном рынке можно отнести квартиры, которые реализуются на аукционах. «Зачастую их выставляют на торги банки, получившие недвижимость в собственность из-за того, что ее владелец не смог погасить ипотечный кредит. Обычно потенциальные покупатели опасаются приобретать такое жилье, чтобы не быть замешанными в чьей-то личной трагедии, связанной с потерей квартиры. Кроме того, бывшие собственники иногда продолжают бороться за жилплощадь — они пишут жалобы по поводу действий банка, обращаются в суд, пытаются выйти на связь с новыми владельцами квартиры. Для новых собственников жилья разбирательства с ними могут обернуться серьезным стрессом», — рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Риски покупки квартиры после дарения
Сделка договора дарения считается сделкой не расторгаемой, потому что на практике и дарение и покупка подаренной квартиры расторгаются и оспариваются в 5-10 % случаев, что происходит в судебном порядке. Поэтому чаще покупка квартиры, полученной по договору дарения рассматривается как ситуация, надёжная и не представляющая угрозы лишиться приобретённого имущества. Ведь если сделка дарения сложно оспорима или расторгаема, то и волноваться у нового приобретателя причин нет.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
Это быстро и бесплатно!
Тем не менее это соответствует действительности только в том случае, когда сделка гарантировано проведена по обозначенным законодательством правилам, не нарушает многочисленных требований и даритель впоследствии не изменил своего решения.
Как продать долю полученного имущества?
Если вам подарили долю в квартире, вы можете продать ее как полноценное жилье. Но по статье 250 ГК РФ вы обязаны учесть следующие условия:
-
определить точную стоимость доли в квартире;
-
уведомить в письменном виде других собственников недвижимости о продаже.
Но совладельцы имущества могут выкупить долю в квартире или написать отказ от преимущественной покупки. Например, квартирой владеют два человека, а один из них получил долю по дарственной. Если один из собственников решил выставить свою долю на продажу, он обязан уведомить второго владельца в письменном виде, у которого есть приоритетное право на покупку. Если в течение месяца второй собственник не выкупит долю в квартире, первый получит право реализовать свою часть недвижимости другому человеку.
Перед продажей собственности подготовьте все документы на недвижимость.
-
Кадастровый паспорт.
-
Свидетельство собственника.
-
Техпаспорт на недвижимость.
Минимизируем риски продавца
Продавец традиционно считается более защищенной стороной в сделке купли-продажи недвижимости. И все же некоторые риски он несет.
По общему правилу нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, т.е. проверка нотариусом ее законности необязательна (это необходимо лишь в отдельных случаях, установленных законом). Заключить договор продажи недвижимости и передать его на государственную регистрацию можно разными способами. Так, договор для регистрации перехода права собственности можно передать в Росреестр через МФЦ, нотариуса или банк. Из-за такого разнообразия участились случаи мошенничества: подделка доверенностей, несанкционированное использование паспортных данных и т.п.
Чтобы избежать неприятностей, владельцам недвижимости следует соблюдать осторожность при передаче своих документов и их копий другим лицам. Если без этого не обойтись, нужно составить соглашение об обработке персональных данных. В нем следует зафиксировать, что третье лицо получило от вас документы.
Нелишним будет обращение в органы Росреестра с заявлением о запрещении сделок с вашей недвижимостью с использованием доверенности. В этом случае регистрация перехода права собственности с помощью поддельной доверенности будет невозможна. Данный способ защиты от мошенников не подойдет только тем, кто планирует доверить продажу своей недвижимости другому человеку.
Закон «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому получить сведения о правах на недвижимое имущество. Этот же закон дает возможность собственникам узнать, кто запрашивал выписку об их недвижимости. Всем собственникам полезно периодически обращаться в Росреестр за этими сведениями.
Совет № 1: соблюдайте осторожность при передаче своих персональных данных, через Росреестр запретите совершать сделки с недвижимостью по доверенности и периодически проверяйте, кто интересовался вашим имуществом.
Заранее подумайте о расчетах по сделке
Регистрация перехода права на недвижимость от продавца к покупателю занимает от 5 до 90 рабочих дней. Только после того, как регистратор Росреестра внесет запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о переходе права, покупатель станет полноправным собственником. Подписав договор продажи недвижимости и передав его на регистрацию, продавец и покупатель оказываются в ситуации ожидания регистрационных действий. И тут возникает вопрос: когда покупатель должен передать деньги продавцу?
На практике разнообразные способы организации расчетов сводятся к одному: денежные средства в момент подписания договора продажи недвижимости помещаются на депозит, а после совершения регистрационных действий передаются продавцу. До момента регистрации перехода права деньги с депозита не может забрать ни продавец, ни покупатель. Стороны договора могут использовать депозит нотариуса, аккредитив, банковскую ячейку или специальные счета банков, оказывающих услуги по организации расчетов по сделкам. Менее предпочтительным является расчет через банковскую ячейку, поскольку ее содержимое банку неизвестно, а потому утрачивается элемент ответственности банка как депозитария по расчетам.
Совет № 2: предварительно продумайте условия расчетов, сформулируйте их в договоре продажи недвижимости и точно им следуйте.
Не нарушайте условие о передаче недвижимого имущества
Важным для продавца является момент передачи недвижимости покупателю. Закон содержит различие в способах судебной защиты продавцов, которые в период возникновения спора владеют недвижимостью, и тех, кто ее уже передал покупателю. Человеку, владеющему спорным объектом недвижимости, защищать свои права легче. Ситуация усложняется, когда стороны в договоре прописали, что объект будет передан после регистрации перехода права собственности и получения продавцом денег, но на деле он жилье освободил и передал ключи покупателю.
Совет № 3: точно следуйте достигнутым договоренностям о передаче недвижимости.
✅ Признание дарственной недействительной
Покупая квартиру, перешедшую владельцу по договору дарения, стоит убедиться, что претензий со стороны дарителя, его родственников и наследников не возникнет. Хоть это и не лишит прав на приобретенную квартиру, но в судебное разбирательство покупатель все же будет вовлечен.
На практике дарственные расторгаются редко. Если до вступления одаряемого в права владения даритель имеет право просто передумать, то после регистрации прав это уже невозможно. Только в оговоренных законом случаях подаренное имущество может быть возвращено прежнему владельцу. Подробности оговорены в статьях 575, 576, 577, 578 ГК РФ.
По желанию лица, оформившего дарственную, она расторгается только в случаях, предусмотренных ст. 578 ГК РФ. В частности, даритель имеет право внести в договор дополнительный пункт. Согласно ему в случае смерти одаряемого имущество возвращается владельцу. Стоит проявить особое внимание к этому пункту – если квартиру продают наследники, а не лицо, на которое оформлена дарственная, проблемы вполне возможны. При наличии в документе такого пункта наследники одаряемого не имеют права распоряжаться квартирой.
Договор может быть расторгнут, если не соблюдена форма документа (ст. 574 ГК РФ). Нередко он оспаривается, если даритель недееспособен. Риск столкнуться с такой ситуацией чаще всего возникает в случае, если дарственная не заверена нотариусом. Это дает родственникам шанс получить имущество в свое владение. Если нотариальное заверение имеется, то, скорее всего, проблем не возникнет – нотариус подтверждает, что на момент заключения сделки даритель отвечал за свои действия и осознавал их последствия. Доказать обратное не удастся.
Документ будет признан недействительным, если:
- право собственности на жилье принадлежало несовершеннолетнему лицу;
- даритель был зависим от одаряемого или организации, в которой тот работал (это касается сиделок, медицинских работников, представителей социальной службы, опекунов/попечителей);
- недвижимость получена в дар в связи с исполнением служебных обязанностей;
- квартира находилась в совместной собственности и другие совладельцы не дали своего согласия;
- подаренное жилье было кредитным обязательством – в этом случае оно не может быть предметом дарения, поскольку это нарушает интересы третьих лиц;
- даритель не получил разрешения от супруга (супруги);
- в документе допущены ошибки, существуют подозрения, что он составлен под давлением или был подделан злоумышленниками.
Как продать квартиру родственникам
Сделки купли-продажи квартиры между родственниками, как уже отмечалось выше, проводятся на общих основаниях — переход права собственности также регистрируется в Росреестре, для которого степень родства между покупателем и продавцом квартиры не имеет никакого значения.
В целом же, продажа квартиры родственникам может проходить легче и быстрее по сравнению со сделками между посторонними людьми, так как:
-
не нужно тратить время на поиск покупателей,
-
родственники быстрее обо всем договариваются: о сроках, об условиях сделки, о передаче жилья и т.д.,
-
покупатель и продавец знают историю друг друга и могут быть уверены в друг друге,
-
чаще всего в таких сделках не требуется риелтор, а значит сокращаются расходы.
Сделка купли-продажи между родственниками, как и любая другая сделка, проходит в несколько этапов:
-
Переговоры между сторонами об условиях сделки,
-
Оформление договора купли-продажи квартиры,
-
Подписание договора купли-продажи квартиры,
-
Оформление акта приема-передачи с итоговой передачей жилья и денежных средств.
-
Подача документов на регистрацию права собственности на квартиру в Росреестр (можно через МФЦ),
-
Получение итогового пакета документов: выдается договор купли-продажи и выписка из ЕГРН.
Если по договору купли-продажи окончательный расчет за квартиру осуществляется после регистрации права собственности на покупателя, то в таком случае право покупателя обременено залогом. А, значит, после регистрации права в Росреестре и окончательного расчета между продавцом и покупателем, нужно снова обратиться в МФЦ или же Росреестр для снятия залога.
Как быть, если даритель умер после заключения договора?
Смерть дарителя означает невозможность регистрации перехода права в Росреестре. Обжаловать в суде отказ регистрирующего органа бесполезно. Единственным выходом остается обращение в суд с иском к наследникам дарителя о признании права собственности.
Шансы одаряемого на успех зависят от того, когда был заключен договор:
- Если до 21.07.1997, то шансы высоки, если договор соответствует требованиям действовавшего на момент его заключения закона (ст. 69 закона № 218). Пример — опр. Приморского краевого суда от 09.07.2013 по делу № 33-5479/2013.
- Если с 21.07.1997 по 01.03.2013, шансы низкие. В этот период договоры дарения считались заключенными с момента их госрегистрации. Отсутствие регистрации означает незаключенность договора. Причем не имеет значения даже то, что даритель умер в период регистрации. Это подтверждается практикой:
- апел. опр. Санкт-Петербургского горсуда от 11.07.2016 по делу № 33а-14115/2016;
- апел. опр. Орловского облсуда от 27.08.2014 по делу № 33-1935/2014.
Спасти ситуацию может фактическое исполнение договора:
- апел. опр. Нижегородского облсуда от 02.04.2013 по делу № 33-2784/2013;
- апел. опр. Мособлсуда от 18.01.2017 по делу № 33-1915/2017.
- С 02.03.2013 регистрации подлежит не сам договор, а переход права. Судами принимается во внимание факт обращения за регистрацией. Если он установлен, право за одаряемым могут признать (см. апел. опр. Кемеровского облсуда от 18.03.2015 по делу № 33-2447/2015).
Как продать подаренную квартиру: инструкция
Продажа подаренной квартиры ничем не отличается от обычной купли-продажи недвижимости и регулируется главой 30 Гражданского кодекса.
Инструкция по продаже подаренной квартиры:
- Подготовить документы, необходимые для продажи: дарственная, на основании которой, продавец владеет жильем, согласие третьих лиц, если оно требуется по закону и т.п.
- Найти покупателя. Это можно сделать как самому, так при помощи риелторов. При продаже доли в общем имуществе его совладельцы имеют преимущественное право, т.е., продавая свою долю, необходимо предложить ее выкупить другим собственникам квартиры.
- Договориться об условиях продажи — каким образом и в какой срок будут выплачены деньги, когда состоится осмотр квартиры и подписание передаточного акта и т.п.
- Составить предварительный договор, если стороны условились совершить сделку в будущем с указанием точной даты или срока оформления основного договора.
- Составить договор купли-продажи. К нему обязательно прикладывается акт приема-передачи квартиры.
- Заверить сделку в нотариальной конторе по желанию участников или, если это требуется по закону. Например, продажа доли в квартире должна быть удостоверена нотариусом.
- Зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Росреестре, после чего покупатель станет полноправным хозяином купленного имущества.
- Уплатить налоги, если продажа квартиры подлежит обложению. Налог в 2019 году составляет 13% от стоимости сделки.
Признание договора недействительным
Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные.
Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства.
Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества. В каждом случае такого признания ситуацию следует рассматривать индивидуально и более детально.
Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя.
Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:
- Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
- Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;
Квартира ниже кадастровой стоимости
При расчете налога сравниваются две стоимости — та, что указана в договоре купли-продажи и 70% от кадастровой стоимости. Налог уплачивается с большей суммы.
Снижать реальную стоимость в ДКП нет смысла. Низкая цена вызовет подозрения у налогового инспектора, и налог к уплате будет пересчитан с 70% кадастра, а не от суммы, указанной в ДКП. Продажа дарственной квартиры по заниженной цене — риски как для продавца, так и для покупателя.
Даже если продавец не уклоняется от налога и реально продает квартиру ниже 70% от кадастровой стоимости, налог ему придется уплатить именно с 70% кадастра.
Сидоров за 1 млн продает квартиру, подаренную 2 года назад тетей по договору дарения. Кадастровая стоимость недвижимости составляет 2 млн рублей. Значит, налогообложение подаренного имущества по дарственной рассчитывается с 70% от 2 млн, а не 1 млн.
Можно ли оформить дарственную, если квартира в ипотеке?
Оформление дарственной на квартиру, которая находится в ипотеке, – сложный процесс. Осложнен он тем, что квартира находится в обременении. Кроме того, собственник квартиры – не тот, кто планирует ее подарить, а фактически, банк. До момента окончательного погашения выплат по ипотеке, плательщик не вправе распоряжаться ей на правах собственника.
Однако дарение возможно с разрешения банка. Для этого необходимо обратиться с соответствующим запросом в кредитное учреждение, выдавшее ипотечный кредит.
Мотивируют это тем, что кредит по ипотеке выдавался конкретному лицу, а одаряемый – совершенно другое лицо. Однако если согласие будет получено, дарение может состояться. При этом одаряемый будет обязан принять на себя бремя погашения оставшейся части ипотеки. Также сотрудник банка обязательно присутствует при регистрации права, иначе сделку не зарегистрируют.
Что нужно знать перед покупкой
Если вам предлагают купить квартиру по договору дарения, помните, что такая сделка не лишена подводных камней и рисков. Дарение квартиры может быть связано с ограничениями и риском осуществления оспаривания дарения.
Один из рисков при покупке квартиры по договору дарения заключается в том, что даритель может страдать психическими или физическими заболеваниями, что может привести к оспариванию дарения. При наличии таких рисков, покупатель рискует потерять квартиру и связанные с ней деньги.
Еще одно ограничение вместо доли при покупке квартиры по договору дарения связано с налогообложением. Покупатель может столкнуться с налоговыми обязательствами, которые могут быть выше, чем при купле-продаже квартиры.
Поэтому, перед тем как заключить договор дарения, вам необходимо хорошо изучить все риски и подводные камни, связанные с такой сделкой, а также обратиться к специалистам для получения юридической консультации по данному вопросу.
Вместо договора купли-продажи?
При покупке квартиры нередко возникают ситуации, когда вместо договора купли-продажи покупателю предлагают договор дарения. Но помните, что в таком случае есть определенные подводные камни и риски, о которых необходимо знать перед совершением сделки.
Один из основных рисков при покупке квартиры по договору дарения – это риск оспаривания сделки. Если вам страдал от психическими заболеваниями или имелось ограничение дееспособности, то сделка дарения может быть признана недействительной по решению суда.
Другим риском является налогообложение при дарении квартиры. При дарении сделке подлежит налогообложение в виде подоходного налога в размере 13% от стоимости квартиры, если иные основания для налогоосвобождения не применимы. В отличие от этого, при совершении сделки купли-продажи стоимость квартиры обычно облагается налогом на прибыль организации, то есть покупатель эти расходы уже учел в стоимости квартиры.
Также при дарении квартиры может быть ограничение в праве распоряжения дарением. Например, даритель может запретить вам продавать или сдавать квартиру в аренду на определенный срок. В то же время, при покупке квартиры по договору купли-продажи вы получаете полное право на свободное распоряжение квартирой.
Поэтому, прежде чем согласиться на дарение квартиры, вам стоит тщательно оценить риски и преимущества этой сделки по сравнению с договором купли-продажи. Учтите также возможность осуществления юридической консультации для получения грамотного совета и предотвращения возможных негативных последствий.