Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести общее собрание собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Законные основания для смены УК
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Обратиться в суд можно по разным причинам: например, вы хотите устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, возместить ущерб или выбить с УК штраф и компенсацию за то, что она добровольно не стала выполнять ваши требования.
“
Важно собрать как можно больше улик, которые докажут, что вы не просто увидели проблему и пошли в суд, а прилагали всевозможные усилия для её решения ещё до суда, отметил Рустам Форуги.
«Есть примеры, когда суды первой инстанции и апелляционный отклонили требование жильцов о возмещении ущерба за неоказанную/некачественную услугу, так как те не пытались сначала решить проблему (получить возмещение) в досудебном порядке», — пояснил он.
Кто и как выбирает УК
Альтернатива — провести общее собрание самостоятельно. К сожалению, в первый раз сделать это очень, ужасно, невероятно сложно. Чтобы устроить собрание полностью по инициативе собственников, нужно сделать вот что:
- Найти перечень всего зарегистрированного имущества в вашем доме и актуальный реестр всех собственников.
- Составить повестку дня общего собрания так, чтобы ее не развернули государственные структуры.
- Собрать контакты всех владельцев квартир и уведомить всех без исключения о собрании не меньше чем за 10 дней до него.
- Подготовить бюллетени для голосования.
- Провести собрание и голосование.
- Избрать счетную комиссию и произвести подсчет голосов.
- Оформить протокол по итогам и в течение 10 дней сдать в управляющую организацию или напрямую в орган государственного жилищного надзора — ГЖН .
Проблема в том, что многие собственники в доме не живут, а сдают квартиры, а сами уехали в другую страну. А те, кто живут, считают общие собрания бессмысленной тратой времени. Люди не верят, что могут самостоятельно управлять своим домом, а активно действовать начинают только в экстренных ситуациях. Но не обязательно ждать беды, чтобы взять управление домом в свои руки.
Обращение в управляющую компанию о проведении собрания собственников
Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления таким домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Обращаем внимание, что общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в данном доме (часть 2 статьи 45 ЖК РФ), по инициативе управляющей организации, заключившей договор управления с собственниками помещений в многоквартирном доме (часть 7 статьи 45 ЖК РФ), управляющей организацией по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 6 статьи 45 ЖК РФ).
Процедура созыва и проведения такого собрания, строго определена положениями статей 44-48 ЖК РФ. Только при наличии соблюденной процедуры и исполнении требований настоящего Кодекса решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может нести юридическую силу и быть признано состоявшимся.
Статья 44.1 ЖК РФ предусматривает три формы проведения общего собрания: очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование), заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ), очно-заочного голосования.
Результаты общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколом общего собрания собственников помещений.
Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр установлены требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор.
Протокол оформляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты проведения собрания. Протокол оформляется секретарем общего собрания, который избирается его решением.
Перечень обязательных приложений к протоколу общего собрания:
- реестр собственников помещений в МКД;
- копия сообщения о проведении собрания;
- документы, подтверждающие направление, вручения о проведении собрания;
- списки присутствующих и приглашенных;
- письменные решения (бюллетени) собственников, принявших участие в проведенном общем собрании (соответствующе заполненные).
Указанный пакет документов является обязательным приложением к протоколу и должен быть представлен в инспекцию вместе с протоколом.
Протоколы и подлинники (бюллетеней) собственников помещений в МКД приложения к нему должны быть представлены в ГЖИ НСО, в соответствии с частями 1 и 1.1 ст. 46 ЖК РФ.
Направление подлинников решений, протоколов должно осуществляться способами, позволяющими подтвердить факт и дату их получения органом государственного жилищного надзора, а также путем размещения в открытом доступе в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, скан-образов решений, протоколов не позднее пяти рабочих дней со дня направления подлинников решений, протоколов в орган государственного жилищного надзора.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
-
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
-
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Как провести общее собрание собственников?
Повестка дня – это отдельный документ, который оформляют до проведения соответствующего мероприятия. Она включает все вопросы, которые нужно рассмотреть участникам. На годовых собраниях обсуждают смету расходов на будущий год, проведение ремонтных работ и т. д. Внеочередные мероприятия проводят по другим неотложным вопросам – смена УК или председателя, привлечение дополнительных спонсоров, использование общей площади нежилых помещений МКД и т. д.
Важно. На собрании нельзя рассматривать вопросы, которые предварительно не включили в повестку дня.
При составлении документа учитывают следующие правила:
- все вопросы указывают четко, без двусмысленности;
- нельзя объединять несколько похожих вопросов в одну группу;
- они должны находиться в компетенции собрания;
- нельзя указывать пункт «Разные вопросы» или «Общие вопросы».
Повестку не только оформляют заранее, но и знакомят с ней участников до проведения мероприятия. Если сведения о собрании распространяют с помощью письменных уведомлений жильцов, то повестку дня указывают в них. Также ее разрешено писать в объявлении о собрании или на сайте организации.
Лист регистрации и лист голосования – это два отдельных документа, используемых при проведении собрания жильцов. Лист регистрации включает:
- адрес многоквартирного дома;
- сведения об общей жилой и нежилой площади;
- сведения о жилплощади конкретного жильца (ФИО, номер квартиры, общая имеющаяся площадь, право собственности);
- дата, подпись.
Лист голосования включает аналогичную информацию о каждом участнике, а также вопрос, выставленный на голосование, и результат.
Для решения ряда вопросов жильцы МКД нередко используют такую процедуру, как сбор подписей. Она расценивается, как заочное собрание собственников квартир, поэтому проводится по всем правилам. Чаще всего сбор подписей используют при перепланировке квартиры, смене УК и решении других малозначительных вещей.
Инициатор составляет подписной лист. Его образец при составлении берут в местных органах власти или УК. Лист содержит следующие сведения:
- название учреждения, куда впоследствии будет подан;
- должность лица;
- от кого обращение (жильцы дома и номер);
- суть проблемы или просьбы;
- срок решения проблемы (если нужно).
Его нередко оформляют в виде таблицы, где подробно указывают сведения о каждом жильце (ФИО, адрес, паспортные данные). Если лист нужен не для госорганов, а для внутреннего использования, его можно оформить в произвольной форме.
Важно. У подписавших лист жильцов есть право отозвать свою подпись, но только по уважительной причине (введение в заблуждение и т. д.).
Как правило, его оформляют в двух экземплярах. Один, при необходимости, направляют в госорганы, а второй экземпляр остается в архиве ТСЖ. После оформления листа инициатор предоставляет его для ознакомления всем заинтересованным лицам.
До 2015 года протокол собрания жильцов многоквартирного дома был обычным документом без юридической силы. Но благодаря ФЗ №176 от 29 июня 2015 года, он признан официальным. Это означает, что его используют при решении ряда вопросов для подачи в государственные органы.
Правильное оформление документа – обязательное условие. Унифицированной формы протокола собрания нет, но при составлении соблюдают требования Приказа №937/пр от 25 декабря 2015 года. Они следующие:
- Его оформляют не позднее 15 дней после проведения мероприятия.
- Оформляет протокол только секретарь, выбранный на первом собрании (или переизбранный после).
- Протокол составляют с указанием необходимых реквизитов, подписями и т. д.
Важно. За подделку протокола предусмотрена соответствующая уголовная ответственность (арест на 6 месяцев, принудительные работы на срок до 2 лет или лишение свободы до 2 лет).
Предложить жильцам встретиться и решить наболевшие вопросы может каждый собственник. Более того, ЖК РФ устанавливает ежегодную необходимость проведения общих собраний. Кто бы их ни проводил в вашем конкретном случае — товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК), жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК или ЖСК) — можно проявить бдительность и заранее предложить внести в повестку проблемные темы.
Если момент упущен, можно провести внеочередное собрание. Количество таких собраний не ограничено: возникла задача — встретились и вместе нашли решение. Есть единомышленники среди соседей? Создайте инициативный отряд и боритесь за светлое будущее вместе.
Заявление от собственников с 10% голосов об организации общего собрания
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Порядок рассмотрения обращений граждан в УК и ТСЖ регулируется федеральными законами и другими нормативными актами. Если работа с обращениями граждан не соответствует определенным требованиям, это повлечет за собой штрафы и другие санкции. Главное — разобраться, на какие законодательные акты нужно опираться управляющим организациям, чтобы избежать недоразумений, а какие не подходят для сферы ЖКХ.
Порядок рассмотрения обращений граждан в РФ установлен Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации». Собственники могут обращаться с жалобой в суд, если управляющая организация не дала письменный ответ на их обращения. Раньше суды признавали их виновность в соответствии с данным законом и ответчикам приходилось в своей защите доходить до Верховного Суда. В 2019 году ВС РФ принял ряд нормативных актов, которые признали, что УО не подпадают под действие № 59-ФЗ. ВС РФ отменил штрафы по ст. 5.59 КоАП Постановлениями ВС РФ № 88-АД19-1 от 14.02.2019 г., № 48-АД19-2 от 15. 02.2019 г., № 88-АД19-2 от 15.02.2019 г.
Основные законы, на которые стоит обращать внимание при рассмотрении порядка обращения граждан в управляющую компанию — это ЖК РФ и Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Они были утверждены постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, в соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Правила предусматривают для граждан возможность направлять различные формы обращения к управляющей организации:
- отправить письмо обычной или электронной почтой, либо через форму на официальном сайте компании, принести в приемную УО лично или передать через сотрудника, оформить запрос через ГИС ЖКХ;
- передать свое пожелание в устной форме сотруднику управляющей организации.
Обращения могут быть связаны с выполнением управляющей организацией лицензионных и других требований по управлению многоквартирными домами. Перечень лицензионных требований предусмотрен пунктом 3 Положения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110.
Нелицензионные требования перечислены в разделе VII Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и в пункте 34 раздела VIII.
Если ответ на обращение собственника не поступил в установленные регламентом сроки, он может подать заявление в суд на управляющую организацию. Хотя постановления ВС РФ признали незаконным штрафы по ст. 5.59 КоАП РФ, привлечь УК или ТСЖ к ответственности можно в соответствии с другими законами. Так, если УО не ответила на обращения в течение 30 дней или раньше, если это предусмотрено, она нарушила лицензионные требования и может получить штраф до 300 000 ₽. Должностное лицо может быть оштрафовано до 100 000 ₽, а руководителя могут дисквалифицировать до 3-х лет по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Так как законодательство в сфере ЖКХ ужесточается, управляющим организациям непросто держать все под контролем. Жильцы изучают законы и знают, как их использовать в своих целях. Часто управляющие компании могут терпеть из-за этого убытки. Чтобы УО и жильцы взаимодействовали на взаимовыгодных условиях, создана система автоматизированного учета АСУ «Жилищный стандарт». Мобильное приложение для жителей позволяет выполнять требования ПП 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» с минимальными рисками штрафов. С его помощью УК может:
- вовремя их информировать и увеличивать лояльность;
- получать заявки с фото или аудио-комментарием;
- отслеживать статус выполнения заявки;
- рассылать уведомления о собраниях, электронных голосованиях.
Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка
В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.
Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.
Основные способы смены УК:
1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.
5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.
Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.
Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.
После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.
Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).
В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.
Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.
Дмитрий Иванов для нкжкх.рф
Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.
Прежде всего нужно определить, какие именно документы подлежат передаче органу ГЖН. В частях 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ сказано о решениях и протоколах собрания собственников многоквартирного дома. Это означает, что:
- протоколы общих собраний членов ТСЖ, ЖК, ЖСК передавать никуда не нужно (в соответствии с требованиями приведенных норм ЖК РФ);
- под решением следует понимать бюллетень для голосования каждого собственника помещения (см. также ч. 4 ст. 46 ЖК РФ), который необходим при проведении собрания собственников многоквартирного домав форме заочного или очно-заочного голосования. Если при очном голосовании решения собственников не оформляются, передавать их не надо;
- передавать в орган ГЖН необходимо все полученные протоколы и решения, даже если без участия управляющего МКД они были оформлены с нарушением Требований (а ранее – без обязательных реквизитов, перечисленных в ст. 181.3 ГК РФ), либо вызывают сомнения в достоверности, либо могут быть квалифицированы как ничтожные.
Согласно п. 2 Порядка управляющий МКД обязан направить копии документов, представленных ему инициатором общего собрания собственников помещений. Поэтому, если инициатор в нарушение ч. 1 ст. 46 ЖК РФ не передавал УК никаких документов, но последняя имеет информацию о проведении общего собрания, целесообразно запросить (письменно) у самого инициатора данные документы. Этот запрос будет свидетельством того, что УК приняла все меры для выполнения возложенной на нее обязанности.
В силу ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ УК обязана передать документы в течение пяти дней с момента их получения от инициатора собрания (см. п. 3 Порядка). Поскольку не указано иное, считать нужно календарные дни. Важно зафиксировать дату поступления документов. Для этого необходимо составить акт приема-передачи документов, в котором следует привести перечень документов, отразить дату передачи, проставить подписи принимающей и передающей сторон.
Если в роли инициатора общего собрания выступает управляющий МКД, вполне логично предположить, что передать пакет документов органу ГЖН нужно в течение пяти дней с даты составления протокола.
В пункте 2 Порядка специально отмечено, что документы надо передавать в орган ГЖН субъекта РФ, на территории которого находится МКД, собственники помещений в котором проводили общее собрание.
Правильно написать жалобу в управляющую компанию можно, если придерживаться следующих правил. Любое обращение, будь то претензия, жалоба или заявление на ЖКХ, должно состоять из четырех обязательных частей:
- шапка документа, содержащая сведения об УК (ФИО руководителя, наименование, юридический адрес) и об отправителе (ФИО, адрес, номер телефона);
- основная часть, в которой указывается суть жалобы, т.е. конкретные обстоятельства, вследствие которых возникла проблема;
- мотивировочная часть, содержащая ссылки на нормативные акты, доказательства изложенных обстоятельств и расчеты убытков, если такие возникли;
- заключение, содержащее требования к управляющей компании (например, починить крышу, включить отопление), список прилагаемых документов, дата и подпись.
Важно заметить, что заявление составляется в свободной форме, УК не вправе навязывать свои формы документов. Законодательно закрепленного образца бланка заявления в ЖКХ не существует!
Проблемы в сфере ЖКХ часто затрагивают интересы не одного собственника, а группы жильцов. В такой ситуации лучше подать коллективное заявление в управляющую компанию (к примеру, жалоба в жкх на отопление). Такое заявление составляется и подается в том же порядке, что и индивидуальное, с разницей в том, что в шапке документа перечисляются все заявители, а в конце документа они ставят подпись. Также, если заявителей много, можно вынести информацию о них в отдельный подписной лист.
Собственники вправе обратиться в УО для проведения общего собрания
Часть. 6 ст. 45 ЖК РФ закреплена возможность (право) собственников, которые в сумме обладают
не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов в многоквартирном доме, обратиться в письменной форме в УО или правление ТСЖ, ЖСК для организации проведения общего собрания собственников.
В заявлении (обращении) должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.
При получении такого обращения — УО обязана:
- осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения;
- не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке ;
- оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания ;
- довести результаты голосования до собственников в установленном порядке.
Почему люди жалуются на работу УК
Возможно множество причин, по которым может требоваться образец жалобы на управляющую компанию. Образец документа поможет грамотно составить заявление по установленной форме и правильно сформулировать суть обращения.
Все обязательства, которые должны выполняться УК, оговорены в соответствующем соглашении, заключенном между этой организацией и жильцами многоэтажки.
Как правило, управляющая компания отвечает за выполнение текущего ремонта в подъездах, обеспечение теплом, водой, работу лифта, сохранность общедолевого имущества, охрану и уборку придомовой территории и т. д.
Чаще всего жильцы предъявляют претензии этой организации по следующим причинам:
- невыполнение запланированных ремонтных работ;
- отсутствие контроля за имуществом собственников;
- нарушение правил безопасности эксплуатации жилых и технических помещений;
- бездействие и игнорирование мероприятий по уборке придомовых территорий, поверке инженерных сетей;
- прекращение вывоза и утилизации бытовых отходов;
- невыполнение обязательств по договорам, заключенным с поставщиками коммунальных услуг;
- необоснованное повышение тарифов на оплату услуг ЖКХ;
- антисанитарная обстановка в доме (наличие паразитов, грызунов).
Современные дома – это сложные жилые комплексы, требующие бережной и ответственной эксплуатации, регулярного ухода. Жильцы имеют право защищать свои права и свое имущество, в том числе путем подачи жалобы на управляющую компанию. Куда обратиться с заявлением? Этот вопрос мы осветим в следующем разделе.
Суть работы управляющих компаний
В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.
Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.
УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.
Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.
Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.
Имеет ли право управляющая компания раскидывать долги неплательщиков на других жильцов
Чтобы разобраться в этой ситуации, мы обратились в общественную организацию «ЖКХ Контроль», в которую ежедневно приходит большое количество жалоб на порядок расчетов за коммунальные услуги, в том числе за общедомовые нужды. По словам заместителя исполнительного директора организации Сергея Сохранова, как бы это ни выглядело странно, но коммунальщики вправе «перекидывать» долги на соседей пропорционально размеру их общей площади. Но только если у жителей заключен прямой договор с ресурсоснабжающей организацией. А если жители работают через управляющую организацию и все расчеты производятся через нее, тогда расходы на общедомовые нужды не могут превышать установленного в регионе норматива на ОДН. А разницу сверху вынуждена оплачивать управляющая организация.
Коммунальщики руководствуются действующими Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, а также постановлением правительства РФ N344 от 16.04.2013, согласно которым все заботы по уменьшению потерь воды, по борьбе с незаконными подключениями и по сокращению долгов можно вполне законно переложить на плечи жителей.
Основания для подачи жалобы
Любое отклонение от нормативов оказания услуг является основанием для предъявления претензий. Жильцы дома оплачивают услуги УК и вправе требовать качественного их выполнения.
Примеры самых распространенных ситуаций, влекущих возникновение конфликта с УК:
- услуги, оказываемые УК, некачественны, предоставляются с грубым нарушением сроков. Например, перебои с отоплением, водоснабжением, вывозом мусора, уборкой подъезда, протекает крыша, есть проблемы с кровлей или течет труба в подъезде;
- завышенные тарифы;
- причинение ущерба имуществу жильцов вследствие бездействия УК. К примеру, УК не произвела замену коммуникаций. Износ труб привел к их разрыву и затоплению одной или нескольких квартир. Поскольку за состояние общего имущества отвечает УК, то она и будет возмещать причиненный ущерб;
- УК делит долг одного или нескольких жильцов на всех, таким образом, покрывая свои убытки;
- УК нарушила порядок проведения собрания жильцов или вовсе его не проводила;
- тараканы или другие насекомые, крысы, мыши в подъезде, на чердаках.
Претензия в управляющую компанию по заливу квартиры
Подача претензии при заливе квартиры в управляющую компанию предполагает под собой мирное разрешение конфликта. Если УК готова идти на уступки, признает свою вину и готова компенсировать весь причиненный ущерб, то это будет лучшим способом разрешения такой неприятной ситуации. Вам не придется составлять заявление в суд, нести расходы по судебной защите, доказывать причинение ущерба и размер взыскиваемой суммы. Поэтому, если вы смогли прийти к взаимовыгодному соглашению, лучше оформить все в виде письменной претензии по заливу.
Письменная претензия по заливу потребуется для случаев мирного разрешения конфликта, поскольку будет служить подтверждением наличия претензий и размера ущерба. Письменную претензию и документы об оплате можно использовать в качестве документа, подтверждающего факт урегулирования спора.
В претензии по заливу укажите следующие сведения:
- наименование заявителя, адрес, основания возникновения прав на жилое помещение
- наименование документа — Претензия по возмещению ущерба от залива квартиры
- укажите причины возникновения залива
- приведите перечень причиненных повреждений в каждом помещении отдельно
- приведите расчет причиненных убытков
- поставьте дату и подпись
Обязательно составьте претензию в 2 экземплярах. Вручите претензию официально, через секретаря, с регистрацией в журнале входящей корреспонденции. На своем экземпляре документа попросите поставить дату приема, подпись с расшифровкой.
Кроме того, претензию можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
Образец претензии к управляющей компании
В соответствии с договором управления домом, Управляющая компания ЖКХ несет ответственность перед жильцами многоквартирного дома за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, неисполнение работ или исполнение работ ненадлежащего качества.
Если Управляющая домом компания нарушает свои обязательства, вы можете предъявить претензию к вашей управляющей компании. Претензия в управляющую компанию подается на имя её руководителя.
По истечении 10 дней со дня получения претензии вам обязаны дать ответ об её удовлетворении или укажут причины отказа.
В случае, если ваша претензия в управляющую компанию осталась без ответа или не привела к разрешению возникшего конфликта, то пишется претензия на управляющую компанию в надзорные органы. Надзорными органами, которые контролируют деятельности Управляющих Компаний являются: Государственная жилищная инспекция, Прокуратура, Органы местного самоуправления, Пожарный надзор, Роспотребнадзор, Полиция.