Нежилое помещение проверить документы перед покупкой в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нежилое помещение проверить документы перед покупкой в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Покупка недвижимости, в том числе и коммерческой – это всегда вопрос значительных сумм денег. Особенно важно это при приобретении крупных, дорогостоящих объектов – складов, офисных центров, но даже стоимостью небольшого торгового павильона рисковать никому не хочется. Но самой основной причиной, по которой необходима проверка коммерческой недвижимости квалифицированным юристом –это большое количество мошенников и не совсем честных на руку предпринимателей, которые стремятся обманом завладеть вашими средствами. Существуют десятки схем, по которым тысячи людей ежегодно обманывают при сделках с недвижимостью, и только небольшому проценту из них удается вернуть свои средства назад.

Зачем нужна экспресс – проверка коммерческой недвижимости с выездом на объект

Юридическая проверка коммерческой недвижимости (здания, земельного участка, офисного или складского помещения) с выездом юриста на объект позволяет быстро выявить его недостатки.

1. Юрист сразу задаст собственнику недвижимости “неудобные вопросы” про объект.
2. Проанализирует и сравнит правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект (свидетельства, выписки из ЕГРН, договор купли-продажи и проч.).
3. Определит наличие обременений и прав третьих лиц на объект.
4. Определит по документам время на возможное освобождения объектов от арендаторов, арестов, залогов, сервитутов и т.д.
5. Быстро распознает аферистов с помощью уточняющих вопросов и противоречий в ответах разных представителей продавца.

Как понять, что юрист обладает нужной квалификацией?

1. На экспресс-проверку недвижимости выезжают лидеры практики “Земля и Недвижимость” с опытом юридической работы 12-18 лет.
2. Мы присылаем подробное портфолио участников проекта с описанием реализованных проектов и ссылками на судебные документы.

В какой ситуации актуальна экспресс-проверка:

1. У Вас есть на рассмотрении объект недвижимости, который Вам нравится, а продавец требует срочно внести залог.
2. Когда на долгую предварительную проверку времени нет, т.к. Вас торопят с покупкой.
3. Когда нужно участие юриста (дополнительного юриста) на переговорах с анализом документов.

Результат работы юриста:

• Деликатный опрос сотрудников/руководства продавца, анализ ответов и выводы для покупателя.
• Запрос дополнительных документов на объекты, обременения, коммуникации и т.д.
• Вывод о возможных претензиях со стороны госорганов к объекту.
• Аргументированный вывод о юридическом состоянии объекта.
• Принципиальный аргументированный вывод: рекомендует юрист дальше изучать объект и вносить залог или рекомендует отказаться от приобретения объекта.

Риски, выявляемые при проверке недвижимости:

1. Продавец недвижимости не обладает полномочиями по ее продаже.

Речь не только о тех случаях, когда продавец по документам не является собственником недвижимости. Здесь также важно проверить наличие полномочий должностного лица, заключающего с Вами сделку, если продавцом выступает юридическое лицо. Типичны случаи, когда сделку совершает бывший генеральный директор продавца или сотрудник, у которого отозвана доверенность на совершение таких сделок.

2. Объект недвижимости находится под залогом или на него наложен арест.

Очевидно, что подавляющее большинство покупателей не стремятся приобрести недвижимость, которая обременена залогом третьего лица или находится под арестом. Риск обращения взыскания на такое имущество предельно высок, а значит, покупатель рискует потерять приобретенный объект. Кроме того, необходимо также проверить, не является ли недвижимость предметом судебного спора.

3. В отношении объекта недвижимости за короткое время было совершенно большое количество сделок.

В таких случаях следует углубленно изучить историю перехода права собственности на объект, так как возможно он выбыл из собственности первого владельца незаконно, и теперь данное имущество перепродают для возложения на покупателя рисков, связанных предъявлением иска об истребовании имущества в пользу первого владельца.

4. Вид разрешенного использования не позволяет покупателю реализовать его планы по использованию недвижимости.

Например, предприниматель хочет приобрести земельный участок для строительства отеля. Однако оказалось, что вид разрешенного использования земельного участка – для промышленного производства. Это не позволит построить покупателю отель. Более того, выяснилось, что территориальная зона, в которой находится земельный участок, не включает в себя такие виды разрешенного использования, как строительство отеля, поэтому поменять вид разрешенного использования не представляется возможным. Соответственно, предприниматель остается у разбитого корыта с ненужным ему земельным участком.

Приведенный перечень является типичным и наиболее распространенным, однако это далеко не все риски, которые могут поджидать Ваш бизнес.

На что еще обратить внимание?

• проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);

• отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;

• согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;

• если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.

Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью

1. 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
2. Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
3. 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
4. Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
5. Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.

• Проверяйте оригиналы, а не копии или фотографии документов. Современные технологии позволяют делать очень качественные подделки.
• Не спешите. Возьмите время на проверку и обдумывание. В случае сомнений, обращайтесь к юристам и другим профессионалам.
• Ипотека в некоторой степени гарантирует юридическую безопасность недвижимости, ведь ее проверяет еще и банк.
• Информация в документах дублируется, но чем больше вы проверите, тем больше шансов обнаружить нестыковки и не попасться в ловушку.
• Сотрудники крупных агентств недвижимости – риелторы, ипотечные брокеры и юристы – помогут вам приобрести жилье быстрее и безопаснее.

Покупка нежилого помещения юридическим лицом

На объект, участвующий в сделке, продавец подаёт следующие документы:

• правоустанавливающий документ;
• свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП;
• техническую документацию из БТИ;
• кадастровую справку об отсутствии арестов и обременений;
• кадастровый паспорт (если собственность не зарегистрирована в ЕГРП).

Покупатель предоставляет приложением к договору:

• учредительную документацию – для юридических лиц;
• доверенность – для представителей;
• кредитный договор, если недвижимость оформляется в кредит;
• квитанцию об оплате пошлины.

И покупатель, и продавец предъявляют гражданские паспорта и СНИЛС.

Как составить договор?

Договор составляется сторонами, в зависимости от предпочтений и сопутствующих обстоятельств:

1. в агентстве по работе с недвижимостью;
2. в юридической консультации;
3. в нотариальной конторе;
4. самостоятельно.

При обращении к агенту, юристу или нотариусу стороны получают полностью подготовленный к пользованию документ. При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относятся:

1. Предмет договора, с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, места проживания каждого из них.

Регистрация начинается с оплаты госпошлины, которая взимается с покупателя. В зависимости от статуса покупателя, пошлина составляет:

• для физ. лиц – 2 тысячи рублей;
• для юр. лиц – 22 тысячи.

Контрагенты подходят в МФЦ совместно, передавая регистратору 3 экземпляра договора, свои паспорта, представители – доверенности. Продавец прилагает:

• правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
• учредительную документацию;
• техническую и кадастровую документацию.

По усмотрению регистратора может быть затребована любая документация, участвовавшая в сделке.

• согласие остальных собственников на продажу квартиры.

Обратить внимание нужно на следующее:

• есть ли нотариально заверенное согласие супруга;
• если в семье есть несовершеннолетние дети, есть ли разрешение органов опеки и попечительства.

Свидетельство о регистрации права на объект (выписка из ЕРГН)

С 15 июля 2016 года Свидетельства о государственно регистрации права собственности не выдаются. В настоящее время основным правоподтверждающим документом является выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Она объединяет кадастровые и регистрационные данные.

В выписке содержится основная информация об объекте недвижимости. Обратите внимание на разделы об обременении, назначении объекта (возможном использовании), кадастровой стоимости, документах на основании которых возникло право собственности.

Под обременением понимают ограничения, препятствующие собственнику распоряжаться своим имуществом. Если недвижимость находится в обременении у банка, любой кредитной организации или других третьих лиц продажа недвижимости возможна только с согласия стороны, в обременении которой находится недвижимость. В этом случае, продажа осуществляется после снятия обременения и перевода долга на покупателя, что как правило является ресурсозатратным и малоинтересным мероприятием.

Лучшее назначение объекта – нежилое помещение свободного назначения. В этом случае у вас не будет каких-либо ограничений в его использовании. Не рассматривайте к покупке объекты, в назначении которых фигурирует слово «техническое». Также существенно ограничивают возможное использование формулировки «складское», «подсобное» и прочие.

От кадастровой стоимости зависит величина налога на объект недвижимости.

Документы основания подтверждают право собственности на объект недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия, договор дарения и прочие.

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимого объекта, стоит запросить у собственника определенный перечень бумаг. Если продавцу нечего скрывать, то он не будет возражать против этой идеи. Если же гражданин, продающий имущество, будет против, то заключать с ним сделку не следует.

Перечень того, что необходимо проверить из документов, следующий:

• Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
• Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
• Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
• Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
• Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
• Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.

Подводные камни: как избежать рисков?

1. Отсутствие у продавца прав на коммерческую недвижимость. До внесения аванса (если это предусмотрено договором) необходимо потребовать у продавца свидетельство о праве собственности или самостоятельно проверить через ЕГРН.
2. Недвижимость под обременением. Запросите сведения в ЕГРН. Для этого придется заплатить государственную пошлину в размере 400 рублей.
3. Долги по оплате коммунальных услуг. Потребуйте у продавца сведения о платежах.
4. Недвижимость приобретена физическим лицом или ИП во время брака. Потребуйте от продавца нотариально заверенное соглашение супруга на продажу или отказ бывшего супруга от прав на данный объект недвижимости.
5. Завышенная цена. Потребуйте отчет независимого специалиста-оценщика. Цена не должна намного превышать ту, что установлена специалистом.

Шаг 3. Посмотреть бумаги, подготовленные по просьбе покупателя

Если по результатам осмотра дома и участка принимается решение (окончательное или предварительное) об их покупке, то можно начинать этап более глубокой проверки приглянувшейся недвижимости. Как говорилось выше, для этого понадобятся выписка из ЕГРН о переходе прав, архивная справка из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.

Выписка из ЕГРН о переходе прав

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок с домом за деньги), то покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого лучше всего подойдёт «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её может заказать только владелец дома или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Справка заказывается в МФЦ или (при наличии у владельца электронной подписи) на сайте Росреестра. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня.

Расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

Наличие обременений и ограничений на квартиру

Уже разобравшись в том, как и где проверять квартиру на юр. чистоту следует разобраться с лицами, которые будут также влиять на спектр приобретаемых прав вместе с имуществом.

Обременения и ограничения – ущемление прав владельца квартиры по причине частичного владения жильём иными юридическими или физическими лицами.

Покупатель может столкнуться со следующими видами обременения:

• Ипотекой;
• Арендой;
• Рентой;
• Арестом имущества;
• Доверительным управлением.

Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.

В судах можно встретить потерпевших, которые в качестве оправдания своей безграмотности настаивали на там, что продавец показался им человеком честным, что он предоставил заверенную у нотариуса доверенность на продажу земли, что он хороший знакомый, дальний родственник близких друзей, поэтому ему поверили. Это стандартные ситуации, в которых виноват не мошенник продавец, а тот, кто покупает и при этом не знает, что нужно проверить при покупке дома с участком.

Похожие записи:

• Что платят за 3 ребенка в 2023 работа Волгоград
• Вахтеры спецодежда нормы в 2023 году
• Сколько нужно отработать чтобы пойти в отпуск на 36 дней