Покупка квартиры в ипотеку в браке налоговый вычет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку в браке налоговый вычет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как получить вычет по выплаченным процентам

2. Вычет по процентам в браке

3. Покупка квартиры у близкого родственника супруга

4. Документы для вычета по ипотеке

5. Вычет на вторую квартиру в ипотеку

6. Сумма налогового вычета по ипотеке

7. Какие документы нужны для получения компенсации?

8. Общая долевая собственность

9. Применение имущественного вычета в случае оформления жилья единолично на одного из супругов

10. Как оформить налоговый вычет супругам

11. Особенности получения имущественного налогового вычета супругами по процентам по ипотеке

12. Какие вычеты положены семье при покупке квартиры

13. Распределение вычета при совместной собственности

14. Вычет при приобретении жилья в общую долевую собственность

15. Вычет при приобретении жилья в единоличную собственность

Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности. Заявить о вычете можно в году, следующем за годом оформления права собственности на жилье. К примеру, если квартира была оформлена в собственность в 2020 году, то подавать декларацию 3-НДФЛ для получения вычета можно не раньше 2021-го.

Как получить вычет по выплаченным процентам

Для основного и процентного вычета по ипотеке существует единая декларация 3-НДФЛ. Вернуть проценты по ипотеке можно и отдельно от основной суммы. Сделать это можно, как и в случае с основным вычетом, двумя способами: через налоговую и работодателя. В последнем случае документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не исчерпается весь полагающийся лимит компенсации.

Либо можно обратиться в налоговую инспекцию, дождавшись окончания года, в течение которого приобретено жилье. Такой способ подходит тем, кто хочет получить большую сумму сразу. Документы можно подать как в налоговой инспекции по месту регистрации, так и онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Для получения вычета по процентам по ипотеке налогоплательщику необходимо:

1. Подсчитать сумму вычета и налога к возврату.

2. Подготовить необходимые документы:

копию паспорта;
справку по форме 2-НДФЛ;
копию договора долевого участия или договора купли-продажи квартиры;
выписку из ЕГРН;
копию кредитного договора, по которому были выплачены проценты;
справку из банка об уплате процентов по кредиту;
заявление на получение налогового вычета.

Вычет по процентам в браке

Право на процентный вычет по ипотеке имеет каждый супруг независимо от того, на кого оформлен кредит — собственность в браке считается общей, если иное не установлено брачным договором, пояснил партнер налоговой практики BMS Law Firm Давид Капианидзе.

Каждый супруг имеет право на получение вычета по процентам в размере 390 тыс. руб. Законодательно установленного порядка распределения вычета между супругами нет, так что они могут распределить вычет как угодно — пополам или один из супругов может отказаться от вычета в пользу другого. Для этого пишется заявление при подаче документов в налоговый орган. В этом случае второй супруг не теряет права в будущем заявить о вычете на квартиру, купленную в ипотеку.

«Если вычет распределили 50/50, то право на вычет теряется у обоих. Это невыгодно, когда переплата за ипотеку небольшая. Например, если переплата 2 млн руб., то каждый сможет взять вычет только с 1 млн руб., или 130 тыс. руб., остаток уже не сохранится», — отметил юрист.

Поэтому о вычетах заявлять обоим супругам выгоднее, когда переплата за проценты большая. Например, если переплата по процентам составляет 6 млн руб., то каждый из супругов может заявить о вычете в 390 тыс. руб.

Покупка квартиры у близкого родственника супруга

Какой вычет. Категория «имущественный», величина – суммарные расходы на приобретение жилой площади.

Предельная сумма. 2 млн. руб.

Возвратный НДФЛ. 260 тыс. руб. максимально.

Схема действия. Если кто-либо из супругов захочет купить квартиру у приходящегося ему близким родственником человека, то получить вычет имущественного статуса ему не удастся, также он не сможет вернуть налог. Даже если сделка и касающиеся ее расходы признаны реальными в судебном порядке, право на вычет у купившего жилье не появится. А вот для второго супруга, в браке с которым приобретена квартира, это правило не распространяется, поскольку родственники первого супруга ему близкими родственниками не приходятся, и, следовательно, статуса взаимозависимых людей не имеют.

Даже если согласно документации, купивший у родственников жилье супруг числится его владельцем, расходы к вычету могут быть заявлены другим супругом.

Пример. У родителей мужа была квартира, которую за 2 млн. руб. решили купить сын и его супруга. В роли покупателя находился муж, в роли продавцов — его родители. Заключающие сделку лица взаимозависимы, в то время как супруга по отношению к свекрам не взаимозависима. Поскольку квартира наравне с расходами носит статус общего имущества (приобретена она была в браке), то супруга может заявить налоговый вычет, подав в налоговую, помимо заявки по поводу этого вопроса, документация, удостоверяющая право собственности супруга, платежные справки, а также свидетельство о заключении брака. В семью вернется 13% от уплаченной за квартиру свекров суммы, а это 260 тыс. руб.

Документы для вычета по ипотеке

Для оформления налогового вычета при взятии ипотеки потребуется предоставить перечень следующих документов:

декларация о налогах на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ;
оговор купли-продажи недвижимости или ДДУ (договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома);
паспорт гражданина РФ;
справка о доходах по форме 2-НДФЛ (получение в бухгалтерии по месту работы);
выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности на квартиру при ипотеке (можно взять в МФЦ или заказать в Росреестре);
акт приема-передачи объекта или доли в нем;
документальное подтверждение расходов на покупку квартиры или дома (банковские квитанции на оплату, выписки, платежные поручения, расписки и другие справки).

Вычет на вторую квартиру в ипотеку

Сколько раз в жизни можно получить вычет по ипотеке? Согласно установленным правилам воспользоваться льготой можно единожды. Поэтому, если заемщик по ранее оформленному кредиту уже возвращал НДФЛ, то налоговый вычет по второй ипотеке получить не удастся. При этом ситуация меняется, если кредитополучатель состоит в браке. Муж или жена, являющиеся созаемщиками и не использовавшие ранее право на возврат налога, могут получить денежные средства и за покупку второй квартиры, и по выплаченным процентам. Также вернуть часть денег заемщики вправе, если ранее не был исчерпан 13% от 2 млн. Получение налогового вычета, начиная от сбора документов и заканчивая заполнением и подачей заявления, осуществляется по стандартной схеме, вне зависимости от того, на кого оформлена ипотека, на мужа или жену.

Сумма налогового вычета по ипотеке

При расчете имущественного вычета по ипотеке учитываются все погашенные проценты, однако и у них существует лимит – 3 млн рублей. Таким образом, максимальная сумма, которую можно вернуть, составляет 13% от 3 млн. рублей – 390 тыс. рублей. Рассчитать налоговый вычет по ипотеке легко:

Если, погашая ипотеку, вы заплатили 1,5 млн рублей в качестве процентов, вычет будет равен 13% от этой суммы – 195 тыс. рублей. Если же сумма уплаченных процентов составляет 4 млн рублей, вычет будет рассчитываться из лимита в 3 млн и составит максимально возможные 390 тыс. рублей.

Установленный лимит касается только тех кредитов, которые были оформлены после 1 января 2014 года. Если вы заключили ипотечный договор раньше этой даты, сумма вашего налогового вычета по процентам не ограничивается.

При этом за год вы сможете вернуть средства в размере не больше уплаченного НДФЛ. Так, чтобы получить 390 тыс. рублей одной суммой, за 12 месяцев придется официально заработать 3 млн рублей. Если же ваш годовой доход составляет 20 тыс. рублей, деньги будут приходить по частям, равным 13% от дохода – 2600 рублей.

Обратите внимание на важный нюанс: если, согласно договору, квартира стоит меньше суммы, взятой в ипотеку, вычет будет высчитываться из действительной стоимости недвижимости. Приведем пример:

Вы приобрели квартиру за 1,2 млн рублей, при этом жилищный кредит взяли на 2 млн рублей, что зафиксировано в договоре купли-продажи. Поскольку вычет предоставляется только на покупку квартиры, в него попадут проценты с суммы, которая была на это потрачена – с 1,2 млн рублей.

Какие документы нужны для получения компенсации?

Вне зависимости от того, как вы решили вернуть часть потраченных средств: через налоговую или через работодателя, основной список нужных документов будет одинаковым. К ним относятся:

заявление на получение вычета с указанными реквизитами, на которые будут переводиться деньги;
паспорт;
договор купли-продажи или ДДУ, если квартира приобретена в еще строящемся объекте;
документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН или акт приема-передачи жилого помещения в новостройке);
все свидетельства об оплате (чеки, банковские платежки или расписки).

Для того, чтобы получить вычет за уплаченные по ипотеке проценты, к перечисленным выше документам придется добавить:

ипотечный договор с графиком платежей по кредиту;
документы, подтверждающие погашение процентов по ипотеке.

Кроме того, в данный список могут входить свидетельства о рождении ребенка или заключении брака, если квартира покупается для супруга или несовершеннолетнего.

Общая долевая собственность

Определенная часть жилья закреплена за каждым партнером при покупке и отражена в свидетельстве о праве собственности. После 15 июля 2016 года таким документом является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До 2014 года возврат налога на имущественные активы предоставлялся супругам в зависимости от указанных долей, собственниками которых они являлись. Начиная с указанной даты, порядок изменился – раздел вычета определяется от величины денежной суммы, потраченной каждым из партнеров, но лишь в случаях, когда супруги способны подтвердить эти расходы документально.

В таком случае вычет предоставляется в долях, исходя из реальных расходов каждого супруга. Но, так как супружеское имущество является общим, даже если оно разбито на доли, супруги могут самостоятельно определить, в каких долях каждому из них следует получать вычет. Для этого семейной паре потребуется заполнить соответствующее заявление и направить его в налоговую инспекцию.

Применение имущественного вычета в случае оформления жилья единолично на одного из супругов

Всё имущество, приобретаемое супругами в браке, является общей собственностью супругов (п. 1 ст. 256 НК РФ, ст. ст. 33, 34 СК РФ), поэтому вычет может быть распределен даже тогда, когда право собственности оформлено только на одного из супругов (Письма Минфина России от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 18.03.2015 №03-04-05/14480, от 26.03.2014 № 03-04-05/13204).

Соответственно, если квартира/дом оформлены только на одного из супругов, то:

— вычет может целиком получить супруг, на которого оформлено жилье. Заявление о распределении вычета в этом случае не требуется.

— вычет может быть распределен между супругами по их договоренности с помощью заявления о распределении вычета. Данная ситуация полностью аналогична приобретению жилья в общую совместную собственность (подробнее — Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую совместную собственность) с единственным исключением: даже при стоимости жилья более 4 млн.руб. супругам необходимо подать в налоговый орган заявление о распределении вычета.

Пример: Супруги Балашов И.И. и Балашова У.Д. купили в 2019 году квартиру за 2 млн рублей, которая была оформлена полностью на Балашова И.И. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены только на мужа, супруги решили, что налоговый вычет будет получать супруга. Они подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (100% — супруге и 0% — супругу) и в результате Балашова У.Д. получила вычет в полном объеме 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. рублей).

Если стоимость приобретенного жилья составляет 4 млн рублей и более, и никто из супругов не получал вычет ранее, то всегда имеет смысл распределять вычет по 50%, чтобы каждый мог получить вычет в максимально возможном размере 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. руб.). Даже если кто-то из супругов не может воспользоваться вычетом на текущий момент, это право останется за ним в будущем.

Пример: Находясь в официальном браке супруги Хорошев К.К. и Хорошева Ю.А. купили квартиру за 4 млн рублей, которая была целиком оформлена на Хорошеву Ю.А. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены только на жену, оба супруга решили получить вычет по данной квартире. Они подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (50% — мужу и 50% — жене), и в результате каждый из них получил вычет в полном объеме 2 млн рублей (к возврату каждому по 260 тыс. рублей).

Пример: В 2019 году Емельянов В.И., находясь в браке, купил квартиру за 5 млн рублей. Несмотря на то, что квартира была оформлена только на Емельянова В.И., супруги решили распределить налоговый вычет. Учитывая, что Емельянова В.И. в 2019 году находилась в декретном отпуске (не платила налог на доходы), в 2020 году супруги подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (50% — мужу и 50% — жене), а также декларацию для возврата налога Емельянова В.И. (так как он работал и платил налог на доходы). В свою очередь Емельянова В.И. сможет воспользоваться своим вычетом, как только у нее появятся налогооблагаемые доходы, например, она выйдет на работу из декретного отпуска.

Заметка: Даже в ситуации, когда супруг-собственник уже начал получать вычет (например, супруги не знали о возможности распределения вычета), Вы можете обратиться в налоговый орган и «перераспределить» не полученный вычет (или его часть) на другого супруга.

Как оформить налоговый вычет супругам

Существует два варианта возврата налога: через ИФНС и через работодателя. Какой бы способ вы ни выбрали, необходимо написать заявление на распределение вычета между супругами и передать в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации.

Образец заявления 2023 г. приведен в конце раздела.

Получить вычет через инспекцию можно на следующий год после получения права на льготу. Такое право при покупке квартиры супругами в новостройке подтверждает Акт приема-передачи, при покупке на вторичном рынке по договору купли-продажи — выписка из ЕГРН.

Через ИФНС	Через работодателя
На следующий год после получения права на льготу	В том году, когда получено право на льготу

Особенности получения имущественного налогового вычета супругами по процентам по ипотеке

Каждый гражданин РФ имеет право вернуть налог с суммы, не превышающей 2 млн руб., после покупки жилья. Если квартира — совместно нажитая собственность, то каждый из членов семьи имеет равные права на льготу по НДФЛ. При этом закон не требует, чтобы муж и жена получали причитающуюся им выплату в равных долях.

Если стоимость объекта менее 4 млн руб., супруги могут самостоятельно определить пропорции возмещения, приходящиеся на долю каждого из них.

Например, при покупке недвижимости ценой 2 млн руб. возможны ситуации, когда:

всю сумму вычета получит один супруг;
оба члена семьи оформят возврат НДФЛ с расходов в 1 млн руб.;
льгота будет распределена в произвольной пропорции, например 90% и 10% или 70% и 30%.

Изменить установленные правила распределения имущественного вычета нельзя.

Если жилье приобреталось в ипотеку, у каждого гражданина РФ возникает право на уменьшение налогооблагаемой базы на сумму до 3 млн руб. В случае, когда покупка совершена супругами, они могут разделить между собой компенсационные выплаты по тому же принципу, по которому распределяется имущественный вычет вне зависимости от того, кто из них указан титульным заемщиком в договоре с банком.

Какие вычеты положены семье при покупке квартиры

Если супруги покупают квартиру, она становится общей собственностью семьи. Не имеет значения, на кого оформлена недвижимость, и кто платил за покупку. Даже если квартира оформлена на мужа, это всё равно общее имущество. Согласно лимиту на каждого из супругов, можно получить налоговый вычет по расходам на квартиру в сумме до двух миллионов рублей. Если два супруга подают на вычет, значит, они могут получить до 4 млн. руб.

В норме по ипотечному проценту, на одного человека есть лимит 3 000 000 руб. Соответственно, на двоих это будет до 6 млн. руб. Вычет в рамках семьи не имеет ограничений, если договор покупки квартиры составлен после 2014 года. Вычет по покупке квартиры может разделяться на несколько объектов, но по ипотечным процентам — только на один объект. Также, если остаётся в остатке вычет по ипотечным процентам, тогда на другие объекты он не переносится. Расходуя вычет на сумму покупки квартиры, лимит легко можно перенести и на другие объекты. Оба вида вычета получить можно один раз в жизни, и этот вычет имеет право получить каждый супруг. Чтобы получить такую льготу от государства, нужно быть плательщиком НДФЛ по ставке 13%.

Изучив законодательство, можно прийти к следующим выводам: не важно, на кого оформляется квартира — на одного супруга или на обоих, каждый из супругов имеет право заявить на получение налогового вычета. Даже если за квартиру платит кто-то один, вычет могут получить и муж, и жена.

Важно! Если вы хотите быстрее вернуть налог, необходимо оформить налоговый вычет на того из супругов, у кого больше заработная плата. Обратите внимание на сумму процентов по ипотеке. Если они составляют менее 3 млн. руб., не нужно разбивать эту сумму на двоих супругов, потому что остаток не будет переноситься на следующую покупку квартиры.

Оформляется налоговый вычет по процентам за покупку квартиры на одного из супругов. Когда супруг уже использовал право на налоговый вычет при покупке квартиры, можно оформить вычет за проценты на одного члена семьи, а вычет за квартиру — на второго в паре. Вычет по процентам можно менять каждый год. Всё зависит от доходов семьи. Пока муж и жена работают, вычет можно запрашивать поровну. Если муж будет продолжать работать, а жена выйдет в декрет, налоговый вычет оформляется на мужа. Если одним из супругов, покупающих квартиру в ипотеку, является пенсионер, то он сможет сразу за четыре года вернуть налоги. Это своеобразная льгота для лиц пенсионного возраста.

Покупая квартиру, супруги могут рассчитывать на налоговый вычет, независимо от того, рассчитываются они собственными деньгами или кредитными в ипотеку. Главное, чтобы каждый из них был плательщиком налога на доходы физических лиц по ставке 13%.

Финансовая помощь от государства семьям, приобретающим собственное жилье – большое подспорье. Инициатива правительства делать налоговый вычет из суммы недвижимости и процентов по кредиту призвана уменьшить финансовую нагрузку на граждан, покупающих себе квартиру или дом. Суммы компенсации довольно внушительные, поэтому необходимо четко разобраться в данном вопросе. Будет досадно, если у вас был шанс получить возврат средств, а вы им не воспользуетесь или воспользуетесь, но не в полной мере.

Распределение вычета при совместной собственности

Гражданин Д. Гоцман, чтобы не спорить со своей женой, благоразумно решил оформить свежекупленную за 7 млн. руб. квартиру в общую совместную собственность супругов. При этом, на покупку был взят ипотечный кредит в размере 5 млн. руб., проценты по которому за весь срок составляют 3 млн. руб.

По умолчанию оба супруга имеют равные права на квартиру, оба считаются ее покупателями и плательщиками кредита (созаемщиками). Поэтому каждый из супругов Гоцманов имеет право на налоговый вычет 2 млн. руб. (максимум) с покупки квартиры, и на 3 млн. руб. (максимум) с уплаты процентов по ипотеке.

Если все оставить, как есть, то Гоцманы могут вернуть себе:

муж (за покупку) = 2 млн. руб. х 13% = 260 000 руб.
муж (за ипотеку) = 3/2 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.
жена (за покупку) = 2 млн. руб. х 13% = 260 000 руб.
жена (за ипотеку) = 3/2 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

Итого, в сумме семья Гоцманов возвращает себе = 910 000 руб.

А если бы жена Гоцмана не работала (не имела бы официального дохода), а отдыхала дома по хозяйству, то свое право на вычет она не смогла бы реализовать. Тогда Гоцманы могли бы подать заявление на распределение вычета между супругами полностью в пользу мужа (то есть указали бы «фактические расходы» – 0% у жены и 100% у мужа).

Сумму основного вычета (за квартиру) Гоцман себе не увеличит, т.к. уже имеет ее по максимуму (2 млн. руб.). А вот сумму вычета за проценты он еще может себе увеличить за счет жены:

муж (за покупку) = 2 млн. руб. х 13% = 260 000 руб.
муж (за ипотеку) = 3 млн. руб. х 13% = 390 000 руб.

Вычет при приобретении жилья в общую долевую собственность

Приобретение жилья супругами о общую долевую собственность означает, что доли, принадлежащие каждому из супругов, четко определены в Свидетельстве.

Если право собственности возникло до 01.01.2014 года:

доли четко определены в Свидетельстве, каждый из супругов имеет право на вычет только в размере своей доли. Долю за супруга получить нельзя, даже, если ранее супруг уже воспользовался правом на вычет;
ограничение на вычет составляет — 2 000 000 рублей на объект. Это означает, что, например, приобретая квартиру за 2 500 000 рублей (50 % доля супруга, 50 % доля супруги), каждый из супругов имеет право на получение вычета 2 000 000 / 2 = 1 000 000 рублей. То есть максимальная сумма к возврату из налоговой составит 130 000 рублей каждому из супругов (13 % от 1 000 000).
Даже, если ранее один из супругов уже получал вычет, тогда второй супруг все равно имеет право на вычет не более 1 000 000 рублей (в размере своей доли, согласно нашего примера).
вычет по процентам также распределяется в соответствии с долями, ограничения размера максимального вычета нет. То есть нельзя написать отдельное заявление на проценты.
Например, согласно договора ипотеки, проценты за весь период кредита составили 7 000 000 рублей, тогда каждый из супругов имеет право на вычет в размере своей доли (в нашем примере, это по 3 500 000 рублей вычета каждому супругу, к возврату 13 % — по 455 000 рублей).

Если право собственности возникло после 01.01.2014 года:

вычет распределяется в соответствии с понесенными расходами каждым из супругов, возможны 2 ситуации:
— имеются платежные документы у каждого из супругов из которых видно, кто и в каком размере нес расходы. В таком случае, вычет распределяется в соответствии с этими документами.
— есть платежные документы, при этом расходы в них записаны либо общей суммой на супругов, либо на одного из супругов. В таком случае, супруги имеют право написать Заявление на распределение расходов и получить вычет в любой пропорции.
ограничение на вычет составляет — 2 000 000 рублей — каждому из супругов. Это означает, что, например, приобретая квартиру за 2 500 000 рублей и неся поровну расходы (50 % доля супруга, 50 % доли супруги), каждый из супругов имеет право на получение вычета по 2 000 000 рублей, в нашем примере — 2 500 000 / 2 = 1 250 000 рублей. То есть максимальная сумма к возврату из налоговой составит 162 500 рублей каждому из супругов (13 % от 1 250 000).
так как все расходы в браке являются общими, вычет на проценты можно получать в любой пропорции, написав при этом соответствующее Заявление на распределение вычета. Заявление можно писать каждый год, меняя, при этом пропорцию.
максимальное ограничение по ипотечным процентам составляет — не более 3 000 000 рублей каждому из супругов.
Например, согласно договора ипотеки, проценты за весь период кредита составили 7 000 000 рублей, тогда каждый из супругов имеет право на вычет в размере своей доли, но не более 3 000 000 рублей (в нашем примере, это по 3 000 000 рублей вычета каждому супругу, к возврату 13 % — по 390 000 рублей).

Вычет при приобретении жилья в единоличную собственность

Приобретение жилья супругами в единоличную собственность означает, что жилье, приобретенное в браке, было оформлено на одного из супругов.