Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартиры с помощью ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Порядок замены залога в Сбербанке
Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:
- обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
- заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
- предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
- банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
- если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
- происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.
Какие документы понадобятся
Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:
- паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
- документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
- документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
- документы на приобретаемую квартиру.
Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.
Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:
- правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
- выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
- кадастровый паспорт жилплощади;
- справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
- отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.
Уточненный список необходимой документации может несколько отличаться в зависимости от выбранного банка.
Обмен квартиры в военной ипотеке
Военнослужащие наиболее часто сталкиваются с необходимостью обмена ипотечного жилья. Например, военный взял ипотеку на однокомнатную квартиру 10 лет назад, за это время он женился и обзавелся детьми, и ему нужна квартира большего метража. А кредит на ипотечную недвижимость еще не погашен, и использовать средства материнского капитала для выплаты военной ипотеки нельзя по закону. Или военного перевели служить в другой регион, и он вынужден переезжать из квартиры, оформленной в ипотеку на средства НИС.
Для решения подобных вопросов ФГКУ «Росвоенипотека» разработало программу «Переезд». Программа была нацелена на вторичное кредитование при потребности в улучшении жилищных условий или при переезде участника НИС, уже выплачивающего ипотеку. На данный момент раздел с программой «Переезд» на сайте Росвоенипотеки не работает. В январе 2018 года была анонсирована необходимость возобновления данной программы, в итоге была представлена программа «Военная ипотека во второй раз», нацеленная на решение тех же задач. Эту программу реализует один из коммерческих банков. Обмен квартиры в военной ипотеке связан с большим количеством нюансов, поэтому для успеха сделки лучше обратиться к компетентному посреднику.
Документы, необходимые для проведения процедуры
При обращении в банк заемщику нужно предоставить следующий перечень документов:
- паспорт;
- оригинал военного билета (для мужчин призывного возраста);
- ИНН и СНИЛС;
- документ о семейном положении, свидетельства о рождении детей;
- согласие на проведение сделки от второго супруга;
- сведения о трудоустройстве и доходах.
Кроме этого, необходимо заранее подготовить все нужные документы о недвижимости как старой, так и новой:
- правоустанавливающие документы;
- техническая документация;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- документ о рыночной стоимости обеих квартир, предоставленный независимым экспертом;
- выписка о зарегистрированных гражданах.
Распоряжаться недвижимостью, которая находится в ипотеке, можно исключительно с разрешения банка. Фактически для обмена квартиры, необходимо сначала вывести ее из обременения. Банк это сделает только при полном расчете заемщика по кредитному договору. Поэтому для решения вопроса нужно, прежде всего, обратиться к кредитору. Попытки провести операцию без разрешения могут привести к тому, что банк, ссылаясь на грубое нарушение кредитного договора, потребует досрочно погасить задолженность. С большей вероятностью разрешение получит заемщик, который не допускал возникновение просрочек и своевременно выполняет все требования банка, в том числе и в части заключения договоров страхования. Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.
Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски. Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.
Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги.
Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.
Документы и налоги при обмене
Заключение договора мены не обходится без следующих документов:
- паспорта;
- правоустанавливающих документов;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
- кадастрового паспорта;
- справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество;
- справки о составе семьи;
- свидетельства о регистрации/расторжении брака;
- письменного согласия со стороны супруга (-и);
- проекта договора;
- квитанции об оплате госпошлины;
- заявления на регистрацию сделки.
Документы для согласования сделки и ее заключения
Для осуществления обмена нужно подготовить следующие бумаги:
- ксерокопию и оригинал паспорта РФ;
- СНИЛС;
- ксерокопию ИНН;
- справку о составе семьи;
- если ипотека оформлена на обоих супругов – письменное согласие мужа или жены;
- свидетельство о заключении брака или о разводе (если имеется);
- свидетельство о рождении детей младше 14 лет;
- ксерокопию лицевого счета;
- выписку из банка о состоянии счета, отсутствии просрочек и штрафов;
- заявление на обмен недвижимости;
- ипотечный договор;
- правоустанавливающие бумаги на новую жилплощадь.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.
«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.
Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.
Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
Необходимость переоформления ипотеки при разводе
На практике сложилось непреложное правило: при оформлении ипотеки одним супругом, второй непременно становится созаемщиком. Таким образом банки страхуются от потери половины залога в случае развода.
Ипотечная квартира, приобретенная за время брака, считается совместно нажитым и имуществом, а потому при расторжении союза делится пополам (или на неравные части, если за время брака у супругов появились дети). Разумеется, распавшаяся чета редко продолжает совместное проживание, поэтому зачастую такую квартиру продают, разменивают, либо выкупают у супруга вторую половину.
Самым резонным вариантом является переформление ипотеки на одного из супругов – первый в этом случае получает квартиру целиком и обязательства по выплате кредита, а второй – возмещение средств, потраченных им погашение долга до развода. После переоформления и выплаты компенсации второй супруг теряет право претендовать на долю квартиры. Нередко у второго супруга появляется другое жилье – к примеру, унаследованное или предоставленное работодателем – и для него исчезает всякий смысл выплачивать ненужный кредит.
Альтернативный способ
Ранее мы говорили, что существует альтернативный вариант обмена недвижимости. Его суть заключается в том, что вы продаёте квартиру с обременением, но тут же покупаете новую жилплощадь снова в ипотеку. Из подводных камней такого метода стоит заострить внимание на нескольких вещах:
- Заблаговременно получите подтверждение от банка на новый ипотечный кредит. В противном случае рискуете остаться без обоих объектов недвижимости.
- Подайте заявление вместе с необходимым пакетом документов, на которое банк должен ответить разрешением на сделку.
- Ипотечное жилье выйдет из-под залога через краткосрочный займ. Далее недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене.
- Квартира продана – деньги идут на погашение краткосрочного займа. Остальные средства покрывают покупку новой недвижимость или оплату первого взноса по ипотеке.
Жизнь быстро течёт и меняется, многие люди стремятся сменить место жительства. Поэтому важно помнить о возможных вариантах обмена заложенных квартир и домов.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Обмен квартиры по военной ипотеке
Можно ли поменять ипотечную жилплощадь на другую военнослужащему? Самый сложный случай – смена жилья, полученного военнослужащими по спец. программе.
Такие квартиры находятся в залоге сразу у двух организаций: банка и Росвоенипотеки.
Но при этом существуют случаи, когда такая сделка предусмотрена договором.
Если военного переводят на службу в другой город, то по договору сделка осуществляется в соответствии с пунктом «Переезд». Процедура проводится по схеме равноценного обмена. Кредитные организации производят замену залогового объекта.
Если обмен производится на большую или меньшую жилплощадь, то потребуется применение схемы с погашением кредитной суммы и суммы отчислений в Росвоенипотеку.
Обременение снимается, затем оформляется новый ипотечный договор.
Обмен ипотечной квартиры – сложный и достаточно рискованный процесс. Для получения гарантированного результата целесообразнее обратиться за помощью в осуществлении задуманного к сотрудникам надёжного агентства недвижимости.
Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую
Допустим, вам необходимо переехать в другой город. Что делать с недвижимостью, купленной за заёмные деньги? Продать? Обменять? Но все действия с собственностью, на которую наложено обременение, без согласия банка невозможны.
У вас три выхода.
- Полностью погасить ипотеку. К сожалению, для большинства заёмщиков это слишком большие деньги, разве что период кредитования заканчивается.
- Переоформление остатка долга на третье лицо. По закону этот вариант возможен, но банки на него редко соглашаются – не всегда новый клиент подходит под их требования.
- Обмен на равноценную жилплощадь на новом месте жительства. Согласно законодательству (ст. 345 ГК РФ) эта процедура называется заменой залога и регулируется не ипотечным договором, а внутренними положениями того банка, который вам выдал кредит.
Как видите, на вопрос, можно ли переоформить ипотеку на другую квартиру, ответ положительный. Однако банки не любят подобные сделки, поскольку они не несут им никакой дополнительной выгоды, а сама процедура переоформления достаточно трудоёмкая и занимает немало времени.
Суть обмена заключается в том, что снимается обременение со старой квартиры, а в залог оформляется новая. Все остальные условия ипотечного договора для заёмщика сохраняются, но уже для нового объекта недвижимости.
Какие документы необходимы для обмена?
Согласно российскому законодательству, действующему в 2021 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:
- Внутренний паспорт РФ (копия и оригинал);
- Копия ИНН;
- Письменное согласие супруга/и (если кредит оформлен на супружескую пару);
- Свидетельство о браке или разводе (если есть);
- Выписка из банка, отражающая состояние счета и подтверждающая отсутствие штрафов и просроченных выплат;
- Заявление на обмен жилплощади;
- Ипотечное соглашение;
- СНИЛС;
- Справка о составе семьи;
- Копия лицевого счета;
- Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
- Правоустанавливающие документы на вторую квартиру.
Можно ли обменять ипотечную квартиру на другую
При замене залога в действие вступает ст. 345 ГК РФ. При обмене ипотечного залогового жилья к статье прибавляются требования банка.
Переоформление возможно при соблюдении трех ключевых условий:
-
- кредит выплачивался не менее 4-5 лет;
- обмен на жилье меньшей стоимости;
- положительная кредитная история.
Подготовка к сделке проходит в несколько этапов:
- Проверьте прописан ли в кредитном договоре пункт о возможности обмена залоговой квартиры/дома.
- Выберите новый объект недвижимости. Если обмен проводится на недвижимость в другом городе, он должен быть не более чем в 1 000 км от кредитной организации. Чтобы сделка прошла без заминок, предпочтительнее обратиться к услугам надежного Агентства недвижимости (АН) – партнера банка заемщика.
- Проводится проверка выбранной недвижимости силами заемщика и службы безопасности банка в УК или ЖЭУ, в налоговой, ФМС, ЕГРП. Параллельно проверяется третий участник обмена – покупатель действующего залогового жилья, главным образом на наличие судимости.
- Подготовка документов.
На последнем этапе придется предоставить в банк следующие документы:
- кредитный договор;
- выписку из банка о лицевом счете;
- документы на объект обмена;
- документы по требованию банка на участников сделки;
- справку по действующему кредиту об отсутствии задолженности и просрочек;
- свидетельство о браке;
- свидетельства о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние;
- справку о согласии всех прописанных в залоговой недвижимости на обмен;
- техдокументация на объект обмена: технический паспорт и поэтажный план помещения;
- оценка нового объекта недвижимости.
Сделка оформляется в следующем порядке:
- На каждый объект недвижимости оформляется договор купли-продажи. Жилплощадь заемщика числится в залоге у банка вплоть до окончательного оформления залога.
- Заемщик регистрирует покупку нового жилья в Росреестре.
- После получения Свидетельства оформляется кредитный договор, после чего на объект обмена накладывается обременение банка.
- Кредитная организация (КО) дает разрешение на вывод прежней ипотечной жилплощади из залога, и новый собственник может закончить оформление собственности.
Сбербанк не любит подобные обмены и одобряет их только надежным клиентам:
- участникам зарплатного проекта;
- кредитная история при этом должна быть максимально чистой, без просрочек;
- при наличии кредитной истории в других банках, она должна быть положительной.
Расходы по переоформлению и все справки оплачивает заемщик. Особенности процедуры зависят от стоимости и размера жилья, рассматриваемого в качестве нового залога.