Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Формирование земельного участка под многоквартирным домом в Санкт-Петербурге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Так, что нам все это даст?
После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:
- самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
- сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
- гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
- регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).
Стоимость формирования земельного участка под МКД
| Этапы работ | Стоимость, руб. | Сроки, месяц |
| Топографическая съёмка земельного участка | от 10 000 | от 4-х |
| Обратиться в ГКУ «Имущество СПб» для выдачи дополнительных сведений | 2500 | |
| Подготовить акт согласования границ | 2500 | |
| Подготовить и сдать в ГКУ «Имущество СПб» топогеодезический регистр | 10 000 | |
| Утвердить в КИО СПб схему расположения земельного участка | 2500 | |
| Подготовить межевой план | 5000 | |
| Обратиться в Росреестр для уточнения границ. Получить выписку ЕГРН | 2500 | |
| Итого | от 35 000 |
Проблемы с оформлением участка
Очень часто жители интересуются, как можно оформить участок под домом. Несмотря на довольно простую с точки зрения закона процедуру, на практике собственникам приходится постоянно сталкиваться с необоснованными отказами. Разберёмся на примере последнего дела № А41 – 11883/2019.
Предприниматель, который владел помещением в МКД обратился в администрацию своего района с просьбой о формировании участка под домом. Муниципалитет отказал собственнику недвижимости, решив, что формирование участка возможно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, однако в полномочия местных властей входит лишь организация и проведение публичных слушаний по проектам планировки территории городских поселений.
Получите сведения по Публичной кадастровой карте
Удобнее всего узнать правовой статус с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра: вы получите однозначный отчёт от государственного органа о том, сформирован ли земельный участок под вашим многоквартирным домом.
Чтобы получить сведения, зайдите на страницу Публичной кадастровой карты, выберите свой город и введите адрес. Или, если у вы знаете координаты дома на географической карте, укажите их.
Найдя интересующий участок, кликните на него. Откроется окно, в котором будут собраны все доступные данные: точный адрес, площадь, кадастровая стоимость, форма собственности, юридический статус земельного участка и другие. Под статусом участка понимается его категория и вид разрешённого использования.
Эти данные нужно проверить, заказав выписку.
Кроме обращения к Публичной кадастровой карте есть ещё несколько способов узнать правовой статус земельного участка:
- запросить информацию в органах местного самоуправления,
- получить сведения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Сделать запрос может любой собственник помещений МКД, группа инициативных собственников, управляющая организация или ТСН.
Если участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учёт, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Оформлять ли землю под многоквартирным домом
Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод.
Сначала немного о правовых предпосылках. В соответствии со ст.
36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Важный момент: С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Зачем нужна собственность на землю у дома
Владельцы помещений в МКД от коммерческого использования участка под зданием могут получать неплохой доход.
По нормам Жилищного кодекса собственники совместного имущества МКД имеют возможность:
- разрешить установку павильонов или киосков, и получать за это арендную плату;
- оборудовать на территории платную парковку, если это допускают градостроительные нормы;
- требовать арендную плату с владельцев супермаркетов, парикмахерских и прочих нежилых помещений, которые расположены на первых этажах или имеют пристройки, а также используют подъездные пути;
- оградить территорию;
- установить или убрать объекты благоустройства.
За счет полученных средств жильцы могут проводить ремонт дома и коммуникаций, благоустраивать двор, пополнять счет в фонде капитального ремонта. Вопрос о коммерческом использовании территории и области применения полученных сумм решается на собрании собственников.
Государственная регистрация придомового участка в общую собственность требует определенных усилий, но в итоге жители дома будут распоряжаться им по совместному усмотрению и смогут получать прибыль от его коммерческого использования. Кроме того, они оградят себя от появления на придомовой территории незаконных торговых объектов, гаражей, автостоянок и других построек.
Оформление в собственность
Все вопросы, связанные с жизнью дома, решаются на общем собрании. Это касается разных форм управления домом, в том числе и ТСЖ. Долевая собственность территории открывает перед жильцами много преимуществ, которыми нужно воспользоваться для того, чтобы сделать жизнь в МКД более комфортной.
- О проведении общего собрания жильцы должны быть уведомлены заблаговременно, как и о вопросах, которые будут на этом собрании рассматриваться.
- Если коллектив жильцов принял решение об оформлении территории возле дома и под ним, составляется заявление о передаче такой площади в общедолевую собственность. Это заявление передается в местный Департамент земельных ресурсов.
- На общем собрании следует выбрать уполномоченного, который будет заниматься выполнением всех процессов процедуры. Этот уполномоченный должен отнести в органы местного самоуправления составленное грамотно заявление о формировании участка.
- Дальше определяются границы территории.
- Местная администрация формирует земельный участок, при необходимости проводится межевание. Все проекты должны пройти утверждение в Администрации субъекта РФ.
- Когда проект межевания составлен и утвержден, местная власть принимает решение о том, чтобы передать территорию под МКД в собственность (общедолевую).
- Следующий шаг – постановка на кадастровый учет и закрепление статуса собственников в Государственной Регистрации.
Зачем нужна собственность на прилегающую к дому землю
Жильцы дома становятся полноправными владельцами земельного участка, следовательно, они могут им распоряжаться. Юристы отмечают, что права собственности на землю не ограничиваются. Они имеют право по общему решению и в соответствии с законом построить на участке дополнительное сооружение или передать его часть в аренду.
По словам Марии Литинецкой, владельцы квартир могут поделить между собой землю и организовать во дворе стоянку для автомобилей, снести или построить элементы благоустройства, оградить территорию дома, установить шлагбаум на въезде во двор или сдать часть участка в аренду. Кроме того, это позволит исключить точечную застройку в окрестностях дома, поскольку муниципалитет может отдать часть земли, находящейся в его собственности, под строительство, а это не в интересах жильцов.
Однако, кроме прав, у собственников помещений в МКД возникают и обязанности: в частности, им придется самостоятельно решать все вопросы, связанные с обслуживанием имущества (парковочные места, досуговые зоны, тротуары и дороги), добавляет эксперт.
Как оспорить границы земельного участка под многоквартирным домом
Нормативно-правовая база Российской Федерации предусматривает несколько вариантов защиты попранных прав в данной ситуации, но самыми распространенными являются: требование об установке границ надела и обжалование в рамках судебного разбирательства.
Обладатели имущества в многоквартирном доме имеют возможность обжаловать в судебной инстанции в рамках арбитражного или административного процессуального законодательства (Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, Арбитражный процессуальный кодекс России) действия (бездействия) государственных учреждений по следующим действиям:
- Появлению в пространстве участка земли, поверх которого находится многоквартирный дом;
- Созданию документации по распланировке площади земли (следуя инструкциям Градостроительного кодекса Российской Федерации);
- Происходящие до овладения наделом земли (снабжение землей для сооружения объектов, осуществление торгов по реализации надела земли, акцепт соглашения об аренде надела и т. д.).
Если по итогам вышеназванных действий компетентного учреждения у третьих лиц появилось право на земельный надел, предназначенный для использования на благо жильцов многоквартирного дома, хозяева помещений в данном доме могут прибегнуть к судебной защите. От посягательств таких недобросовестных лиц можете защититься путем подачи иска об обжаловании права собственности, либо иска об определении границ надела земли.