Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить землю в собственность по приобретательной давности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество
Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:
- подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
- подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
- подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
- после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
- получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.
Условия получения недвижимости
Для того, чтобы право собственности по приобретательной давности было предоставлено, необходимо подтвердить соответствие следующим требованиям:
- Открытое владение недвижимостью. Что понимается под этой формулировкой? Это означает, что гражданин не должен, конечно же, заявлять о своем владении недвижимостью во всеуслышание или уведомлять каким-то особенным образом окружающих. Однако у посторонних людей, например — соседей, не должно возникать никаких сомнений в его правах. Иными словами, владение недвижимостью не должно скрываться. Что это означает на практике? Например, вы действительно проживали в определенной квартире в течение более чем пятнадцати лет, соседи вас знают, и могут подтвердить, что вы в действительности фактически осуществляли уход за помещением, а не жили все это время где-то еще;
- Непрерывность владения недвижимостью тоже вызывает определенные вопросы у тех, кто сталкивается с этим понятием впервые. На практике это означает, что вы должны владеть ею в течение всех пятнадцати лет непрерывно. Иными словами, не получится прожить в квартире года два, потом переехать на пять лет, потом вернуться и после всего этого заявить свои права на оформление собственности. Для того, чтобы получить недвижимость в собственность, вы должны владеть ею постоянно и непрерывно;
- Владение в течение установленного срока — наиболее простой и понятный пункт. Законодательно установлен срок в пятнадцать лет;
- Добросовестное владение имуществом также вызывает определенные вопросы. Как доказать добросовестное владение? Что под этим понимается? Фактически добросовестность означает владение с искренним убеждением, что у вас нет никаких препятствий оформить собственность: на недвижимость никто не заявлял своих прав;
- Владение имуществом как своим — еще один пункт, который может быть интерпретирован по-разному. Однако законодательно этот пункт нужен для того, чтобы защитить права арендодателей, которые предоставляют жилплощадь во временное, пусть и подчас длительное пользование. Такой пункт нужен для того, чтобы арендатор по истечении установленного срока не смог подать заявление на оформление собственности.
Как оформить приобретательную давность через суд
Если документов, подтверждающих законные права на землю нет, то гражданин обращается в суд, в процессе чего законодательная инстанция вынесет обоснованное решение для установления и признания права собственности на участок.
К исковому заявлению прикладывают справку, из отдела землепользования и землеустройства местной администрации, с указанием точного адреса участка и его описания. Информация о местоположении земли необходима для определения предмета иска в решении суда. После того, как суд вынес решение в пользу владельца участка, и постановление вступило в силу, землю можно оформлять в собственность.
Как показала судебная практика, приобретательная давность на земельный участок может быть оформлена, если обратиться в суд в срок до трех лет по обнаружению факта незаконного пользования земельным наделом.
Как указывалось выше, оформление возможно только в судебном порядке. Со всеми вытекающими последствиями.
Совет:
Не надо относится к таким делам легкомысленно. Получить отказ гораздо проще, чем добиться положительного решения.
Обращение в суд будет:
- Если у объекта спора есть собственник и он известен, то в порядке искового производства, путем предъявления иска о признании права собственности. Ответчик – собственник.
- Если собственника нет, он не известен и не должен быть известен, то в порядке особого производства, путем подачи заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. Заинтересованное лицо – местный Росреестр.
Перед обращением в суд обязательно надо продумать правовую позицию, что и как говорить, побеспокоится о доказательствах.
Государственная пошлина уплачивается:
- Если обращение в исковом производстве, то иск имущественный и государственная пошлина оплачивается исходя из стоимости объекта (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ);
- Если обращение в порядке особого производства, то 300 рублей в суды общей юрисдикции, и 3 000 рублей в арбитраж.
Иски и заявления подаются в суд по месту нахождения земельного участка или объекта недвижимости (исключительная подсудность).
Срок рассмотрения дел разный. Как правило, суды до последнего ищут собственника или его наследников. Обычно такие дела рассматриваются от двух месяцев до полугода.
Последовательность действий:
- Определяемся с правовой позицией;
- Получаем согласие свидетелей на дачу показаний;
- Собираем возможные и доступные доказательства;
- Подготавливаем иск или заявление и приложения к ним;
- Оплачиваем государственную пошлину;
- Подаем готовые документы в суд;
- Участвуем в судебных заседаниях;
- Получаем положительное решение суда.
Процедура оформления участка
На основании статьи 234 Гражданского Кодекса, у гражданина РФ есть возможность оформить в собственность земельный участок, который он активно использует на протяжении 15 лет, но до сих пор не приватизировал его. Процедура получения прав несколько длительная и может занять немало времени, потому что первым делом понадобится доказать законность приобретательной давности через судебные инстанции. Для этого потребуется подать документы в местный суд и ждать решения. Если информация подтвердится и у гражданина действительно есть основания для обретения прав на собственность, то суд выдаст разрешение на дальнейшее оформление документов.
Важным фактором также является точное определение земельного участка, право на собственность которым устанавливается. Для этого понадобится предоставить техническую документацию, в том числе указать точный адрес его расположения. Если этот участок не прошёл регистрацию в государственных органах и ему не был присвоен кадастровый номер, то в регистрации прав на него будет отказано.
Правовое регулирование
Право приобретательной давности на земельный участок закреплено в нормах гражданского законодательства. Для понимания сущности данного института необходимо рассмотреть и смежные правовые нормы.
Одним из способов приобретения правомочий собственника на любой объект является владение в течение определенного срока бесхозяйной вещью (ст. 225 ГК РФ).
В рассматриваемой норме закреплено, что вещь не должна иметь собственника, либо собственник отказался от своих правомочий и готов передать их другому лицу, либо он не известен.
Эти правила являются специальными, но при этом обязательно соблюдение общих правил по срокам оформления недвижимости на праве собственности (ст. 234 ГК РФ).
Бесхозяйные вещи должны переходить под контроль органов местной, либо государственной власти. Для этого конкретный объект ставится на учет и, если в течение года никто не обратился, он переходит к государству.
Однако это происходит не всегда, поэтому существует большое количество бесхозяйных объектов недвижимости. При этом законом допускается оформление такой вещи давностным владельцем с соблюдением требований, установленных ст. 234 ГК РФ.
Ст. 226 ГК РФ выделяет 2 порядка для приобретения объекта: общий и упрощенный.
Общий порядок предусмотрен в большинстве случаев и основанием для возникновения правомочия выступает судебное решение.
Упрощенный порядок проходит без обращения в суд и предназначен для вещей, обладающих незначительной ценностью, и в связи с этим не подходит для недвижимости.
Условия для приобретения права собственности на земельный участок
Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие владельцем обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.
Из приведенных законоположения и разъяснений Верховного суда условиями для приобретения права собственности на земельный участок являются:
- открытое владение имуществом, под которым подразумевается осуществление владения без утайки;
- непрерывное владение имуществом;
- владение в течение установленного законом срока;
- добросовестное владение имуществом.
Согласно п. 15 Постановления 10/22 давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии имущества.
Владение должно быть явным для всех окружающих (соседей, членов семьи, включая и действительного собственника имущества), которые регулярно могут свободно видеть, как осуществляется владение земельным участком. Так, суд пришел к выводу, что доводы истца об открытом и добросовестном характере владения истребуемого земельного участка подтверждает тот факт, что на протяжении всего периода пользования земельным участком истец оплачивал земельный налог (Решение Советcкого районного суда г. Владивостока от 31 марта 2011 г. По делу №2-346/11/).
Владение вещью «как своей собственной»
Согласно п. 15 Постановления 10/22 это означает владение не по договору. По данной причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования). Это означает, что земельный участок ранее не был предоставлен или передан в собственность, в пожизненное наследуемое владение, в постоянное (бессрочное) пользование, временное пользование или аренду. Сегодня отсутствие этого признака влечет за собой отказ в требовании истца о признании за ним права собственности.
Однако в судебной практике дается разное толкование подобному признаку; ниже приведены выдержки из некоторых решений:
1. Владение вещью как своей собственной предполагает, что лицо совершает те действия, которые обычны для внимательного и заботливого собственника (платит налоги и сборы, страхует имущество, осуществляет ремонт и.т.д.) Между тем, судом установлено, что истец на протяжении всего времени пользовался земельным участком и не платил за него ни арендную плату, ни земельный налог (Определение Ленинградского областного суда от 21.06.2012 №38а-2876/2012).
2. Истец не мог владеть земельным участком как своим собственным, так как истцу было известно о том, что спорный участок находится в государственной собственности (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04 августа 2011 г. №33-11936; Такая же позиция в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 25 октября 2011 г. По делу №15956).
3. Сам факт пользования имуществом третьими лицами не может повлечь за собой лишение собственника его собственности по основаниям приобретательной давности. Если у спорного имущества имеется собственник, который от прав в отношении данного имущества не отказывался, суд правомерно указывает, что претендентом осуществлялось владение земельным участком не как своим имуществом (Определение Московского областного суда от 10 марта 2011 г. по делу № 33-4906).
4. Отношение к имуществу как к своему исключается в связи со следующими обстоятельствами: в качестве основания завладения имуществом истец (общество кубанских казаков) указывает на постановление главы администрации «О выделении земельного участка Лазаревскому обществу Кубанских казаков под станицу». Участок выделен под станицу, намерение использовать земельный участок под индивидуальную жилую застройку подтверждает и заявитель жалобы. Участок не использовался в соответствии со своим назначением. Предоставление земельного участка для строительства станицы, т.е. для создания объектов недвижимости, в принципе не означает завладения земельным участком для целей приобретения права собственности на него по давности владения при неосуществленном строительстве (Определение Московского областного суда от 10 марта 2011 г. по делу № 33-4906).
Нередко суды отказывают в признании права собственности по давности владения из-за того, что нельзя приобрести право на земли, изъятые из оборота (ст. 8 ЗК РФ). Так, суд отказал в признании права собственности по давности владения на основании установленного и подтвержденного материалами дела факта нахождения спорного земельного участка во второй зоне санитарной охраны курорта, в связи с чем он относится к землям, ограниченным в обороте (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2011 №15АП-6546/2011 по делу №А32-249.2011).
Также суды отказывают в признании права собственности на земельный участок, не прошедший кадастровый учет. Так, одним из решений суда было отказано в удовлетворении иска на основании того, что спорный земельный участок не прошел кадастровый учет, не сформирован, не идентифицирован и не выделен в установленном законом порядке в целях оформления земельно-правовых отношений, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный участок не может являться объектом земельно-правовых отношений и на него не может быть признано право собственности в порядке приобретательной давности (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17 марта 2011 г.№33-3652/2011; такая же позиция в Кассационном определении Санкт-Петербургского городского суда от 04 августа 2011 г. №33-11936, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.10.2011 по делу №А32-3460/2011). К такому же выводу пришел еще один суд: «Установив, что сведения об уникальных характеристиках спорного земельного участка не внесены в государственный кадастр недвижимости, суды пришли к выводу о том, что объект отыскиваемого права с точки зрения норм ЗК РФ и Закона о государственном кадастре недвижимости отсутствует» (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2011 по делу №А32-19760/2010).
***
В п. 16 Постановления 10/22 говорится, что право собственности в силу приобретательной давности по смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
Данная позиция высших судов широко поддержана правоприменительной практикой; так, в кассационном определении одного из судов сказано: Приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении определенных условий. Что касается иных участков, то они не являются бесхозяйным имуществом, так как являются либо государственной, либо муниципальной собственностью. Сам по себе факт пользования имуществом с разрешения собственника не может служить основанием для признания права собственности в силу приобретательной давности (Кассационное определение Пермского краевого суда от 20 июня 2011 года по делу № 33-5774; Решение Советского районного суда г.Владивостока Приморского края от 21 апреля 2011 г. По делу №2-975/11; Решение советского районного суда г.Владивостока Приморского края от 29 июня 2011 по делу №2-2063/11;Определение Ленинградского обласного суда от 09 февраля 2011 г. №33-638/2011, Определение ВАС РФ от 20.05.2010 №ВАС -6371/2010 по делу А27-66-6/2009).
Советы касательно оформления судебного иска
У граждан есть право воспользоваться одним из двух видов заявлений – иск об установлении приобретательной давности или же иск о признании права владения объектом недвижимости на основании приобретательной давности. В любом случае, заполнять их понадобится согласно установленным законодательством правилам (паспортные данные заявителя, данные об получателе, изложенное требование и описание оснований обращения).
От заявителя потребуется внесение таких данных:
- Наименование судебного подразделения, в которое будет направлено исковое заявление;
- Данные ответчика и истца;
- Тип заявления;
- Подробно изложенные обстоятельства подачи иска;
- Выставленные истцом требования с указанием законодательных актов, на которые он ссылается;
- Список документов, которые были прикреплены к заявлению;
- Подпись истца и дата написания иска.
Какие условия для оформления приобретательной давности
Исходя из статьи 234 ГК РФ приобретательная давность на земельный участок может быть оформлена через суд при соблюдение следующих условий:
- изъятые или ограниченные в обороте земли в частную собственность оформить нельзя;
- срок использования земли, который должен быть доказан, не менее 15 лет;
- пользование участком без перерывов во времени, с учетом передачи земли в наследство или третьему лицу;
- владелец извлекает полезные свойства участка по прямому назначению (например, выращивание овощей для нужд семьи);
- факт добросовестного пользования участком могут подтвердить незаинтересованные лица и платежные документы об уплате земельного налога за время пользования участком;
- искреннее убеждение владельца в том, что он пользуется участком законно, ввиду отсутствия притязаний на землю со стороны посторонних.
Как оформить приобретательную давность через суд
Если документов, подтверждающих законные права на землю нет, то гражданин обращается в суд, в процессе чего законодательная инстанция вынесет обоснованное решение для установления и признания права собственности на участок.
К исковому заявлению прикладывают справку, из отдела землепользования и землеустройства местной администрации, с указанием точного адреса участка и его описания. Информация о местоположении земли необходима для определения предмета иска в решении суда. После того, как суд вынес решение в пользу владельца участка, и постановление вступило в силу, землю можно оформлять в собственность.
Как показала судебная практика, приобретательная давность на земельный участок может быть оформлена, если обратиться в суд в срок до трех лет по обнаружению факта незаконного пользования земельным наделом.
Практика рассмотрения дел о приобретательной давности в судах
Так как признание приобретательной давности на любой объект недвижимости возможно лишь через суд, в России сформировалась обширная судебная практика по ст. 234 ГК. Большое количество рассматриваемых дел, а также нормативные акты Пленумов высших судов позволяют говорить, что единая судебная практика по приобретательной давности на земельный участок в 2018 году уже сформирована.
Российские суды действительно признают право собственности за давностными владельцами земельных участков, если соблюдены все предусмотренные законом условия.
В подавляющем большинстве изученных нами случаев суды удовлетворяли исковые требования.
При этом отметим, что законные собственники в процессах не участвовали либо заранее отказались от принадлежащего им имущества – спор за право практически никогда не возникал.
Однако иногда суды неоднозначно трактуют факты соблюдения условий приобретательной давности. Самая распространенная ситуация – владение долевым имуществом, когда собственник ½ доли земельного участка длительно пользуется всем наделом и на этом основании просит признать право собственности. Однозначного подхода к разрешению такого вопроса нет: если одни суды не видят препятствий для признания права собственности, то другие отмечают несоблюдение условия добросовестного владения и отказывают в удовлетворении иска.
Второй распространенный случай – признание приобретательной давности в отношении не только земельного участка, но и самовольной постройки на нем. Так истцы пытаются одновременно узаконить землю и нелегальные сооружения. Такие споры суды решают однозначно: отказывают в признании права на самовольные постройки, даже если в отношении земли принимается положительное решение. Эти выводы обоснованы невозможностью узаконивания построек, которые возведены на участках, не принадлежащих недобросовестному застройщику.
Порядок оформления участка по приобретательной давности
Признание права собственности владельца участка земли в силу приобретательной давности происходит через суд.
Поскольку у фактического владельца земли нет документов, подтверждающих законное владение этой землей, он, согласно российскому Гражданскому кодексу (статья 234), может обратиться в судебные инстанции для признания своего права собственности.
Только после получения в ответ на соответствующее исковое заявление положительного решения суда и его вступления в силу, у владельца земли появляется основание для государственной регистрации приобретенного через суд права собственности на участок земли в силу давностного владения.
Нужно обратить внимание, что в постановлении судьи участок земли должен точно идентифицироваться. Это значит, что по документу можно совершенно точно определить, какой участок земли является объектом судебного постановления.
Для этого в решении указываются местоположение (адрес) этого участка земли, его категория, площадь и кадастровый номер. Если же данный участок земли еще не стоит на кадастровым учете, то в регистрации прав собственности на него будет отказано.