Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет за покупку квартиры у родственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Как получить налоговый вычет через работодателя
Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.
Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:
- В произвольной форме написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
- Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
- Предоставить полный пакет документов в налоговый орган по месту жительства.
- По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
- Предоставить работодателю выданное налоговым органом уведомление. Документ будет являться основанием для неудержания НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.
Размер имущественного вычета
У вас есть право на налоговый вычет и вы можете претендовать на возврат налога, если вы:
|
№ п/п |
Статус |
|
1. |
Налоговый резидент РФ |
|
2. |
Плательщик НДФЛ по ставке 13% или 15% |
При получении вычета через налоговую инспекцию необходимо дождаться окончания года, в течение которого необходимо платить налоги и ждать, когда пройдет камеральная проверка (месяц), после чего вся сумма вычета будет начислена на ваш банковский счет. Если же выбрать получение налогового вычета через работодателя, то деньги можно получить в этом же году. С точки зрения сроков получения денег очевидны преимущества получения вычета через работодателя: НДФЛ не удерживается им уже в текущем году начиная со следующего месяца после подтверждения из налогового органа о праве на вычет. Однако в случае если налогоплательщик имеет право на получение вычета по нескольким основаниям, выгоднее получать его через налоговый орган. Дело в том, что некоторые вычеты ограничены по срокам получения (например, на лечение), и в текущем году работник через работодателя просто может не успеть его получить. При обращении в инспекцию налогоплательщик получит одновременно вычет по всем основаниям.
Пример расчета суммы НДФЛ к возврату
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
При стоимости квартиры в 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.
Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.
Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.
Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет всю причитающуюся по закону сумму.
Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также родители, если платят за долю ребенка, могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.
Поговорим о документах
Вы получите налоговый вычет, если в вашем распоряжении есть доказательства расходов на приобретение квартиры. Это справки 2 и 3 НДФЛ, а также подтверждение того, что новая квартира — ваша собственность. В налоговую нужно предоставить все документы, подтверждающие платежи: справки, расписки, чеки, платежные ордера — словом, всё, что доказывает факт оплаты. Если квартира взята по ипотеке, то также нужны доказательства уплаты процентов.
Справку 2-НДФЛ вам выдаст работодатель. В ней отражена сумма уплаченных налогов за требуемый год. 3-НДФЛ заполняется вами самостоятельно. Можно заполнить от руки или установить дистрибутив «Декларация». Вам нужно ввести требуемые данные, нужные листы система сформирует сама.
Право собственности на квартиру можно подтвердить с помощью:
- свидетельства о госрегистрации или выписки из ЕГРП;
- договора о передаче или купле-продаже;
- кредитного договора, если брали ипотеку.
Очень внимательно отнеситесь к правильному оформлению платежных документов. Если налоговики посчитают, что факт платежа за жилье не доказан, вам может быть отказано в выплате вычета. Если оплата происходила наличными деньгами, обязательно нужна расписка. Она должна быть написана от руки. Если оплата прошла через банк, то нужны выписки по счету, квитанции. При получении вычета на квартиру в ипотеке предъявите кредитный договор, график платежей, квитанции об уплате процентов.
Какие лица признаются взаимосвязанными
При принятии решения о предоставлении налоговой льготы на купленную квартиру, законодательство (НК) считает взаимосвязанными лицами:
| Покупатель жилья | Перечень взаимосвязанных с ним лиц |
| Муж/жена | |
| Родители или усыновители | |
| Дети (родные по крови, одноутробные и те, которых усыновили) | |
| Родные братья с сестрами (полнородные и неполнородные) | |
| Опекун или попечитель | |
| Подопечное лицо |
Таким образом, в числе взаимосвязанных лиц находятся супруги и близкие родственники непосредственного покупателя. Фискальные органы считают, что сделки между ними являются попыткой неправомерной экономии. Основной аргумент – квартира или иное жилое помещение остается в распоряжении семьи.
К взаимосвязанным лицам не относятся родственники второй половины (жены или мужа), дяди с тетями, бабушки с дедушками, двоюродные братья и сестры. Получается, что покупая жилье у родителей супруга или супруги, их родственников, вполне можно надеяться на льготу. Подобный налоговый вычет доступен и ИП, работающему на ОСНО и вносящему в казну подоходный налог по общепринятой ставке.
Налоговый вычет при покупке квартиры у родственника: способы подачи документов
Когда документы подготовлены, их можно подавать несколькими путями:
| Пути оформления скидки | Специфика | Моменты | |
| положительные | отрицательные | ||
| Через ФНС | Пакет документов предоставляется налогоплательщиком лично | Деньги выплачиваются единожды одной суммой | Представленные документы рассматриваются до трех месяцев, поэтому выплату средств придется подождать |
| Вычет от работодателя
(налогового агента) |
Сумма уплаченного НДФЛ возвращается по месту работы. Расчеты проводит бухгалтерия | Налоговая служба изучает документы на протяжении тридцати дней.
Экономия во времени. Доход ежемесячно увеличивается на 13%, поскольку вычет возвращается через прекращение уплаты НДФЛ |
Деньги поступают каждый месяц частями.
Документов оформляется больше. Необходимость сбора справок о доходах у нескольких работодателей, если в течение года налогоплательщик менял место работы. Когда за год возвращена не вся возможная сумма, документы придется оформлять заново и повторно оформлять вычет |
| Удаленно (почтой) | Необходимость знаний нюансов, которые присущи почте – обычной или электронной | Отсутствие личного контакта с работниками налоговой службы | Большая вероятность неправильно оформить какой-то документ или попросту забыть его вложить. Это грозит новыми проблемами и повторной попыткой представления документов.
Обязательное наличие у налогоплательщика усиленной электронной подписи |
Расплата за покупку квартиры собственными деньгами – одно из обязательных условий получения льготы. Все расчеты проводятся через банковские учреждения, что обязывает гражданина открыть личный счет. Когда сделать это невозможно, оформляется доверенность или поручение на денежный перевод. Их также обязательно предоставляют в налоговую.
Вычет по договору с отцом или матерью, дочерью или сыном
Независимо от составляющей сделки по покупке жилья между лицами находящимися в родстве, такие договора не подпадают под действие статьи 220 НК РФ и не порождают у ИФНС обязанности по возврату подоходного налога.
Конец всем спорам положил Верховный Суд РФ, который в своём определении от 3 июня 2015 г. № 38-КГ15-3 подробно разъяснил о невозможности воспользоваться вычетом в таких ситуациях.
Это правило, конечно, не распространяется на случаи заключения сделки между мачехой или отчимом, с одной стороны и пасынком (падчерицей) с другой стороны. Формально, указанные лица могут называться матерью и отцом, дочерью либо сыном, но юридически они не будут находиться в родственных отношениях.
Пакет документов для получения вычета на ребёнка
По сути, получение имущественного вычета на несовершеннолетнего не многим отличается от оформления возврата НДФЛ на взрослого собственника. Сделать это можно через налоговую или через работодателя. В пакет документов потребуется включить следующее:
· Справки 3-НДФЛ и 2-НДФЛ (их можно получить в налоговой службе или найти в интернете – они имеются в свободном доступе как на сайте ФНС, так и на сторонних ресурсах);
· Документ, подтверждающий покупку объекта недвижимости – договор купли-продажи (если жилье приобреталось в уже готовом доме) или долевого участия (если вы приобретали строящуюся недвижимость), а также документ, удостоверяющий приемку квартиры – в большинстве случаев, это акт приема-передачи;
· Выписку с Единого государственного реестра недвижимости;
· Документ, удостоверяющий личность;
· Свидетельство о браке;
· Свидетельство (или свидетельства) о рождении детей;
· Свидетельство о браке;
· Документы на аккредитив, чеки, аренду банковской ячейки, справку из банка о перемещении денежной суммы на счет продавца;
· Заявку, в которой прописано, какие суммы необходимо возвратить, какова доля ребенка в получаемом вычете.
Оформить вычет можно как на вторичную, так и на первичную недвижимость. Согласие ребенка на вычет не требуется, так как вы, являясь родителем/опекуном, сами принимаете решения за несовершеннолетнего и несете ответственность.
Особенности расчета имущественных налоговых вычетов
Максимальная сумма, из которой рассчитывается такой вычет — 2 млн. рублей для одного человека. Это значит, что вы можете получить на руки не более 260 000 рублей (2 млн — 13%), даже если недвижимость стоила больше 2 миллионов. Если же она стоила меньше, то 13% будут считаться из суммы ваших фактических расходов.
Но не стоит расстраиваться, если вы не получили полную сумму вычета при покупке одного жилья — позже вы сможете воспользоваться правом на вычет снова, пока в сумме не выйдет 260 тыс. рублей.
Пример. Вы приобрели квартиру за 1 600 000 рублей и получили вычет в размере 208 000 рублей. За вами остаётся право на 52 000 рублей налогового вычета. Вы сможете вернуть их позже, например, при покупке земельного участка. Но как только вы реализуете право на получение полной суммы имущественного вычета, то есть получите на руки 260 000 рублей, больше такой тип вычетов вы получать не сможете.
Сумма вычета зависит не только от стоимости покупки, но и от вашей зарплаты: в год вы можете получить вычетов не больше, чем заплатили налогов. Человек с официальной зарплатой 40 000 рублей платит за год 62 400 рублей подоходного налога, поэтому и вычет может получить не больше этой суммы. К счастью, получение имущественного налогового вычета можно «растянуть» и возвращать каждый год понемногу, пока не наберётся положенная сумма.
Положен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, и как его оформить
В законодательстве есть норма, благодаря которой при приобретении квартиры покупатель может получить налоговый вычет. Размер льготы зависит от общей суммы подоходного налога, уплаченного за определенный период. Гражданин имеет право на получение вычета при покупке квартиры лишь в случае официального трудоустройства. В статье 220 Налогового Кодекса РФ содержится полная информация о предоставлении налогового вычета.
Давайте рассмотрим вопрос получения налогового вычета при покупке квартиры у родственников.
Если работодатель отчислял за своего работника НДФЛ в размере 13 %, то работник имеет право на получение налогового вычета в следующих случаях:
- приобретение квартиры или постройка частного дома;
- ремонт жилого помещения.
Закон подразумевает следующие исключения:
- Квартира куплена до 1 января 2014 года и покупатель уже использовал свое право на налоговый вычет.
- Квартира куплена после 1 января 2014 года, сумма вычета налогоплательщику уже возвращена в предельном размере.
- Квартира приобретена у близкого родственника.
- Гражданин, приобретающий квартиру, нигде официально не трудоустроен и не платит подоходный налог.
- Квартира куплена с участием финансов работодателя.
- Квартира приобретена с применением материнского капитала или иной государственной субсидии.
Очень важным моментом являются сроки приобретения квартиры.
Тут вероятны два сценария развития событий:
- Если квартира приобретена до 1 января 2014 года, то независимо от суммы покупки льгота будет предоставлена единожды, например, при покупке жилплощади стоимостью 1 миллион рублей, льгота составит 130 тысяч рублей и будет предоставлена один раз.
- Если квартира была куплена после 1 января 2014 года, то сумма вычета может быть предоставлена многократно, пока не достигнет предельного значения в 260 тысяч рублей, так как расчет производится исходя из суммы до 2 миллионов рублей.
Ежегодно покупателю квартиры будет возвращаться сумма, зависящая от уплаченного налога в 13 % от заработка. Если сумма будет меньше предельной, остатки выплат переходят на следующий год до тех пор, пока не будет исчерпан лимит льготы в сумме 260 тысяч рублей. Сроки давности равен 3 годам. Таким образом, покупатель квартиры имеет право подать декларацию на возврат НДФЛ только за текущий и три предшествующих года.
Если покупатель полностью получил налоговый вычет за купленную квартиру, но суммарно он не достиг предельного значения в 260 тысяч, остаток переносится на покупку последующей квартиры. В дальнейшем гражданин может получить оставшиеся деньги в виде очередного налогового вычета, но только при условии, что в будущем на момент покупки не будут изменены механизмы и лимиты выплат.
Льгота в виде налогового вычета не предоставляется автоматически, для ее получения покупатель квартиры должен предоставить в налоговую инспекцию пакет документов:
- паспорт покупателя квартиры;
- договор купли-продажи;
- договор долевого участия или свидетельство о регистрации права собственности – выписку из ЕГРП;
- документ, подтверждающий оплату покупки жилья;
- идентификационный номер налогоплательщика (ИНН);
- справка с места работы по форме 2-НДФЛ;
- декларация 3-НДФЛ за прошедший год;
- заявление на получение налогового вычета.
Если в налоговую инспекцию документы подает человек, состоящий в официальном браке, то необходимо приложить заявление о перераспределении налогового вычета между супругами.
В законе четко указано, что налоговый вычет не может быть предоставлен людям, продающим друг другу квартиру при условии, что они состоят в близком родстве.
Особое внимание тут стоит уделить понятию «близкое родство».
С 2012 года перечень лиц, состоящих в близком родстве, существенно сужен:
- Супруги.
- Родители или опекуны ребенка.
- Дети, включая официально усыновленных.
- Братья и сестры, включая сводных.
Заключение договора на покупку квартиры у родственников
Купля-продажа квартиры стандартно проходит по следующей схеме:
- Если квартира находится в долевой собственности или принадлежит супругам, согласно статье 131 Гражданского Кодекса РФ потребуется получение нотариально заверенного согласия на продажу квартиры всех собственников.
- Если в числе собственников квартиры есть недееспособные лица или несовершеннолетние дети, согласие за них необходимо получить в органах опеки и попечительства, этого требуют статьи 28 и 29 Гражданского Кодекса РФ.
- Необходима выписка из ЕГРП о праве собственности на квартиру, выписка из домовой книги, технический паспорт из БТИ, выписка из лицевого счета и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, паспорта участников сделки купли-продажи.
- Составляется договор купли-продажи, в который вносятся все существенные данные.
- Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ составляется акт приема-передачи квартиры, который необходим при регистрации сделки.
- После регистрации покупатель и продавец получают свои копии договоров, заверенные госорганом, копии акта приема-передачи, а также покупатель получает выписку из ЕГРП, подтверждающую переход права собственности на квартиру к нему.
Договор купли-продажи может быть составлен без участия нотариуса, но существуют некоторые ограничения на это счет. Договор может быть оформлен в любом виде и даже написан вручную шариковой ручкой, главное, чтобы он соответствовал статье 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Если вы хотите, чтобы договор был составлен максимально грамотно и в дальнейшем по сделке не было проблем, можете обратиться к нотариусу, заплатив небольшую денежную сумму за его услуги.
Можно ли использовать материнский капитал для покупки квартиры у родственников, и как это сделать
Покупка квартиры у родственников с привлечением государственных программ поддержки законодательно никак не ограничена.
Закон №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» подразумевает, что не имеется прямого запрета на сделки купли-продажи квартиры между родственниками. Но при этом сделки между мужем и женой с использованием средств материнского капитала законом запрещены.
При покупке квартиры или дома у родственников с использованием средств материнского капитала существует ряд законодательных ограничений:
- не допускается приобретение жилья у близких родственников;
- несовершеннолетние дети не могут участвовать в коммерческих сделках;
- при покупке жилья с привлечением государственной поддержки в виде средств материнского капитала приобретаемая недвижимость должна быть поделена между всеми членами, соотношение долей в жилплощади при этом определяется по договоренности.
В реальности же такие сделки встречаются, но в них Пенсионный Фонд, ответственный за оформление материнского капитала, всегда проводит тщательную проверку, дабы исключить мошеннические схемы обналичивания средств материнского капитала. За незаконные действия с государственной субсидией предполагается уголовная ответственность.
Если вы покупаете квартиру у дальних родственников с привлечением средств материнского капитала, такая сделка не будет ничем ограничена.
Покупка квартиры у родственника с привлечением средств материнского капитала вполне реальна, хоть процедура и является более сложной, нежели простая купля-продажа жилья. Перед подобными сделками необходимо основательно ознакомиться с действующим законодательством и уяснить все непонятные моменты, обратившись за консультацией к специалистам Пенсионного Фонда.
Наиболее простым способом использовать материнский капитал при покупке квартиры у родственников является приобретение недвижимости в собственность только держателем сертификата на материнский капитал, но при этом он обязан в течение полугода после приобретения жилья выделить всем несовершеннолетним детям личные доли в собственности.
Основные условия покупки квартиры или дома у родственников с привлечением средств материнского капитала:
- сделка не должна быть фиктивной, то есть не совершаться для обналичивания материнского капитала;
- приобрести квартиру у родственника возможно только в случае, если он откажется от права собственности, а держатель материнского капитала станет владельцем жилья, равно как ими станут и все члены его семьи, в том числе и несовершеннолетние дети.
Сделки с использованием материнского капитала лучше проводить уже после визита в Пенсионный Фонд, получив полную и детальную консультацию специалистов.
Купить квартиру с привлечением средств материнского капитала у дальних родственников весьма просто, а вот у близких – проблематично. Для этого необходимо получить письменные ответы сотрудников ПФР, чтобы в дальнейшем опираться на эти документы в случае возникновения спорных ситуаций.
Процесс приобретения жилья с использованием средств материнского капитала у родственников мало чем отличается от приобретения квартиры или дома у любого другого человека.
Покупку квартиры у родственника в данном случае можно разделить на несколько этапов:
- Подбор подходящей квартиры. Как правило, покупатель знает состояние квартир своей родни, поэтому особых проблем в данной ситуации быть не должно.
- Сбор всех необходимых документов.
- В Пенсионном Фонде пишется заявление на использование материнского капитала.
- Составляется договор купли-продажи, куда вносятся все необходимые реквизиты сторон.
- Денежные средства переводятся на счет продавца.
- Производится регистрация договора купли-продажи и имущественных прав покупателя.
Положение о применении материнского капитала в качестве части оплаты за приобретаемую у родственников квартиру обязательно должно быть внесено в договор купли-продажи.
При совершении сделки купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала нужен следующий перечень документов:
- сертификат, подтверждающий право на материнский капитал;
- паспорта или иные удостоверения личности всех участников сделки;
- свидетельство о заключении брака;
- справка о составе семьи;
- свидетельство о рождении детей;
- кадастровый паспорт на квартиру или дом;
- справка из БТИ;
- данные о расчетном счете продавца, на который в дальнейшем будет переведена оплата.
На основании этих документов формируется договор. Несмотря на свободную форму, договор купли-продажи обязательно должен заключать в себе следующую информацию: паспортные данные сторон сделки, характеристики приобретаемой жилплощади (например, размер площади помещения, этаж, адрес), стоимость, права и обязанности сторон сделки, дату заключения договора, подписи сторон.
После составления и подписания договора он предоставляется в Пенсионный Фонд России, который либо одобрит использование материнского капитала при сделке, либо откажет.
В Пенсионный Фонд вместе с договором купли-продажи передаются следующие документы:
- заявление;
- свидетельства о рождении детей и свидетельство о браке их родителей;
- паспорт мамы, пенсионные и страховые свидетельства мамы и детей;
- обязательство;
- документы на приобретаемое жилье.
Если Пенсионный Фонд одобрил сделку, средства материнского капитала будут переведены на специальный счет, с которого покупатель оплатит часть стоимости приобретаемого жилья, остаток он будет доплачивать либо с личных средств, либо с привлечением кредитных финансов.
Какие нужны документы?
Важно понимать, что никакую льготу нельзя получить налогоплательщику автоматически. Чтобы это произошло, необходимо вовремя подать в налоговую по месту проживания соответствующий пакет документов. В этот пакет входят:
- Паспорт покупателя квартиры;
- Купчая;
- ДДУ или свидетельство о регистрации права собственности;
- Документы об оплате;
- ИНН;
- Справка с работы ( 2-НДФЛ);
- Декларация 3-НДФЛ за прошедший год;
- Заявление.