Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что можно сделать с валютной ипотекой в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принципиально валютная ипотека не отличается от обычного рублевого ипотечного кредита. Разница между этими форматами кредитования состоит в том, что по обычному ипотечному кредиту банк выдает деньги на покупку недвижимости в рублях, а в случае валютной ипотеки – в иностранной валюте, например, долларах или евро.
Чего ждут от ипотеки в 2023 году риелторы
Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль»:
— На ближайшее будущее мы прогнозируем увеличение ключевой ставки для обратного привлечения депозитов клиентов и в связи с этим вероятный рост ипотечных ставок. С расширением требований по семейной ипотеке возможно возобновление активности сделок по переуступке. Также изменится портрет заемщика по программе семейной ипотеки: клиенты станут более возрастными, и банки будут вынуждены поднимать предельный возраст заемщика.
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»:
— В связи с постепенным сворачиванием льготной ипотеки на новостройки мы прогнозируем частичный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный. Застройщикам придется снижать цены, чтобы быть конкурентоспособными. Вторичный рынок тоже отреагирует на это уменьшением стоимости, и в результате этой конкурентной борьбы цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации.
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»:
— Полностью отказываться от ипотеки, субсидируемой застройщиками, никто не хочет. Но такой инструмент продаж в следующем году будет ограничен. Застройщикам предстоит вывести на рынок новые механизмы привлечения клиентов и под эти механизмы согласовать с банками проектное финансирование.
Не исключаю, что увеличение ипотечной ставки по льготной ипотеке на 1 п.п. подтолкнет некоторых клиентов пересмотреть приоритеты в пользу более экономичного вторичного жилья.
Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум»:
— Считаю, что в первом квартале 2023 года с привлечением ипотеки будет совершаться примерно 75–80% сделок на первичном рынке. Самыми популярными программами останутся льготная ипотека и семейная ипотека, учитывая, что рыночные ставки уже достигли в среднем 11%. Существенно вырастет популярность семейной ипотеки, вероятно, именно она окажется главным драйвером спроса. Роль субсидированной ипотеки от девелоперов с повышением ставок по таким программам снизится.
Насколько распространена валютная ипотека?
Сейчас из-за валютных рисков банки выдают валютную ипотеку крайне редко. По оценке Банка России, на начало 2022 года непогашенными оставались около 2 тыс. ипотечных кредитов в иностранной валюте. Задолженность по ним составляла 16,64 млрд рублей (0,14% портфеля жилищных кредитов). В основном это кредиты, выданные до 2014 года.
Что нужно для оформления?
Для оформления валютного кредитования необходимы те же документы. Кроме того, по-прежнему нужен поручитель и залоговое имущество. Так как ипотека валютная, то и стоимость будет оцениваться в валюте. Правила те же. Залоговое имущество не должно быть дешевле, чем сумму, которую человек берет в кредит. Все документы, срок и договор оформляются в соответствии с правилами обычной ипотеки.
Единственное, что может измениться – это анкета кредитования. Банк может потребовать написать, в чем причина оформления именно валютной ипотеки. И процесс одобрения заявки так же более суров. В справке о доходах должна быть указана информация в валюте. Если в долларах эта сумма на момент оформления заявки меньше, чем банку хотелось бы, то будет отказ. Хотя при оформлении обычной ипотеки, финансовая организация ободрила бы заявку.
Возвращать долг необходимо тоже в валюте. Но это, как раз, не проблема, так как большинство банков могут разменять рубли на валюту.
Реструктуризация и рефинансирование валютных ипотечных кредитов
Пока государство работает над решением проблемы, заёмщики вправе попытаться обратиться к руководству банка с предложением о проведении реструктуризации задолженности или рефинансирования ипотеки в долларах и евро. Осуществление реструктуризации предполагает продление срока выплаты кредита (в результате увеличится размер основного долга), благодаря чему будет снижена сумма ежемесячных платежей. Банк скорее пойдёт на уступки, если у граждан отсутствует долг, неуплаченные штрафы и пени.
Под рефинансированием понимается оформление ипотечного кредита в другом банке на более выгодных условиях по залог купленной за средства первой ипотеки квартиры. Средства, взятые в другом банке, можно направить на полное погашение долга перед банком, в котором ипотека была оформлена изначально, а погашать придётся уже новый заём.
Что же такое «дефолт» глазами экономистов?
В прямом смысле слова дефолтом принято считать полный отказ любого объекта платить по своим обязательствам. Другими словами, и на государственном уровне страна официально заявляет, что у нее нет средств, чтобы выплатить долги. Существует техническая модификация явления. По факту объект не в состоянии платить по счетам, но официального заявления он об этом не делает. Существует корпоративный и даже личный формат ситуации. Последствия дефолта принято считать негативным явлением. Однако, как и у каждой медали, в ситуации существуют положительные стороны. С одной стороны, можно увидеть крах и полное разрушение всех внешних отношений финансового типа, а с другой стороны — уникальный шанс начать историю развития государства с чистого листа, без ошибок и промахов.
Что делать заемщику при девальвации и дефолте?
Существует ряд конкретных рекомендаций, которые стоит брать на вооружение:
- Не стоит брать валютные кредиты, если вы получаете прибыль в рублях. Это чревато серьезными переплатами. Да и в принципе при угрозе дефолта и девальвации с валютными займами стоит быть максимально осторожными.
- Лучше брать крупные ссуды. Они практически всегда имеют фиксированные ставки. Соответственно, в случае нестабильности никто не потребует с вас больше, чем полагается.
- Обязательно читайте кредитный договор перед подписанием и обращайте внимание на отношение банка к ставкам. Лучше, чтобы вне зависимости от обстоятельств они не менялись.
- Если вы взяли кредит в валюте, то при невыгодном изменении курса при наличии возможности погасите его досрочно. В противном случае стоит обратить внимание на реструктуризацию с переводом кредита в рублевый.
- Рублевый займ, напротив, не стоит спешить погашать досрочно. При обвале национальной валюты его условия, напротив, могут для вас улучшиться.
- Берите кредит не ради своих прихотей, а только в том случае, если в нем есть реальная необходимость.
Напоследок нужно сказать, что и дефолт, и девальвация, и кризисы в целом – это явления, предсказать которые крайне тяжело. Полноценная заблаговременная подготовка к ним практически нереальна. Потому, ощутив любые проблемы и потерю стабильности, лучше примите меры для снижения негативных последствий заранее. Только это может стать вашей страховкой.
Пошаговая инструкция оформления валютной ипотеки
Если вы хотите взять валютную ипотеку, необходимо действовать по следующей схеме:
- Выберите финансовую организацию, предоставляющую деньги в долг. Внимательно ознакомьтесь с условиями кредитования, оценив процентную ставку, срок возврата, стартовый платеж и доступную сумму. Информация обычно размещена на официальных сайтах финансовых организаций.
- Подайте заявку на ипотеку в иностранной валюте. Финансовая организация оценит потенциального заемщика и вынесет решение. Если вердикт положительный, гражданину сообщат сумму, на которую он сможет рассчитывать.
- Выберите подходящую недвижимость с учётом суммы, одобренной банком. Учитывайте, что помещение должно соответствовать установленным требованиям – находиться в регионе присутствия финансовой организации, быть оборудовано всеми коммуникациями и иметь высокую ликвидность.
- Переговорите с владельцем недвижимости и предложите ему заключить сделку. Если лицо согласно на продажу имущества в ипотеку, проведите оценку помещения. Учитывайте, что потребность в оплате процедуры ложится на плечи заемщика.
- Передайте документы на помещение в банк, заплатите первоначальный взнос и заключите ипотечный договор.
- Дождитесь, пока бумаги будут проверены. Если неточности не выявлены, происходит заключение договора купли-продажи.
- Зарегистрируйте договор в росреестре. Дополнительно происходит оформление закладной на имущество.
- Дождитесь, пока компания перечислит денежные средства продавцу. Сумма наличными не выдается.
Что будет с ипотекой в 2023 году?
От 2023 года основные игроки и аналитики рынка ждут сохранения выдач на уровне 2022-го, но не исключают и снижения. «На рынок ипотеки будет оказывать влияние ряд факторов, прежде всего — со стороны государства: продление до июля 2024 года основных программ господдержки, намерение правительства сохранить рекордные темпы сдачи жилья и т. д., — говорит директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. — Кроме того, недвижимость останется популярным активом со сберегательной и инвестиционной точек зрения. Эти факторы будут способствовать поддержке ипотечного кредитования на уровне, близком к прошлому году».
Начало 2023 года будет достаточно сложным в плане ипотечных выдач, считает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. На спросе скажется общий рост цен на жилье (что снижает привлекательность вложений), а также повышение процентных ставок: как по госпрограмме (с 7% до 8% с 1 января), так и рыночных — на фоне сохраняющихся рисков в экономике, подчеркивает эксперт. «Также, опасаясь ухудшения качества кредитного портфеля, некоторые банки уже ужесточают требования к заемщикам, а регулятор продолжает разрабатывать ограничительные меры в целях недопущения дальнейшего повышения рисков закредитованности населения для обеспечения финансовой стабильности», — добавляет Носова. По прогнозам АКРА, рост ипотечного портфеля в 2023 году составит около 13% при ожидаемых по итогам 2022 года 17%.
В «ЦИАН.Аналитике» также прогнозируют дальнейшее замедление выдачи ипотеки в начале года. Отчасти, считают в компании, спрос поддержат компромиссные решения конца года — продление льготной ипотеки с повышением ставки на 1 п.п. и частичное сворачивание программ от застройщиков. Околонулевые ставки уходят в прошлое, но программы с промежуточными ставками (3–4%) остаются, подчеркивает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Это вынудит застройщиков скорректировать свои маркетинговые кампании («продавать» потенциальным покупателям не размер ипотечного платежа, а размер скидки на цену лота). Доля ипотечных сделок может продолжить свое медленное снижение», — говорит Попов.
В ВТБ ожидают, что при отсутствии ухудшений в макроэкономике объемы выдачи российских банков останутся на уровне предыдущего года. «При этом в части госпрограмм новые параметры могут обеспечить прирост продаж: по ипотека с господдержкой — примерно до 1,2 трлн руб., семейной ипотеке — до 900 млрд руб.», — отмечают в пресс-службе ВТБ. Основной спрос, по прогнозам банка, поддержат госпрограммы льготной ипотеки на новостройки и семейной ипотеки, которая теперь доступна для клиентов с двумя детьми в возрасте до 18 лет.
В «Сбере» не исключают, что прирост ипотечного портфеля банка в 2023 году будет ниже, чем в 2022-м, но уже отмечают активный спрос на ипотеку по итогам первой декады января. В основном заемщики интересуются ипотечной госпрограммой и семейной ипотекой, отмечают в банке.
Руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка Дмитрий Тарасов прогнозирует восстановление темпов роста ипотечного рынка лишь ко второму полугодию 2023-го. «В условиях отсутствия потрясений будет восстанавливаться сберегательная и потребительская активность. Это обеспечит рост сбережений и кредитного портфеля на уровне 11–13%, что соответствует уровню последних трех лет», — считает эксперт.
Аналитики Frank RG все же не исключают, что выдачи 2023 года превзойдут итоги 2022-го, составив 5,4 трлн руб. в текущем году против 4,7 трлн в прошлом. Это возможно, поскольку предпосылок для роста цен на жилье в России в 2023 году нет, а ставки находятся в комфортном для заемщиков диапазоне, считают во Frank RG. Недавний прогноз ЦБ подразумевает рост ипотеки в 2023 году на 10–15% при ожиданиях на 2022 год в 14–17%.
Кто может рассчитывать
Поддержка государства и некоторых банков направлена на отдельных лиц, на нижеуказанных условиях:
| Заемщикам по валютной ипотеке | которые попали в тяжелую финансовую ситуацию |
| Если залоговое жилье | является у семьи единственным местом проживания |
| Заемщик не допускал просрочек | до момента уменьшения его дохода |
| Понижение доходов | и увеличение размера платежей на 1/3 |
| При наличии детей у заемщика | Многодетные семьи, дети-инвалидами и другие важные социальные факторы |
Кому стоит рассчитывать на оформление реструктуризации
Правительство вынесло постановление за № 961, в котором определены категории физических лиц, имеющих право на поддержку государства при валютной ипотеке:
- Граждане, которые воспитывают хотя бы одного несовершеннолетнего, те, кто взял в семью осиротевшего малыша, оформив на него опекунство либо попечительство.
- Инвалиды всех категорий и групп.
- Ветераны боевых действий.
- Воспитатели ребенка-инвалида.
- Физические лица, на иждивении которых находятся студенты стационарного обучения до 23 лет.
Когда заявитель относится к любой либо нескольким таких категорий, остается только проверить, что его жизненная ситуация соответствует установленным правилам:
- На момент подачи заявки с просьбой выполнить реструктуризацию сумма ежемесячного платежа стала больше, чем на 30% от той, которая действовала при оформлении договора на валютную ипотеку.
- Общий ежемесячный семейный доход за 90 дней до подачи заявки, когда из него вычесть кредитный платеж, становится меньше двукратного прожиточного регионального минимума на каждого члена семьи.
Необходимые документы
Перечень требуемых бумаг для попадания в программу довольно обширный. Нередко выполнить реструктуризацию не получается именно потому, что необходимо собрать множество справок, которые ограничены сроком своего действия. Гражданам требуется подготовить:
- Ксерокопии всех правоустанавливающих бумаг, которые присутствуют в рамках оформленного договора ипотеки.
- Справки, свидетельствующие о необходимости причисления физического лица к социальной категории, имеющей право на государственную помощь.
- Сведения о доходах каждого члена семьи.
- Ксерокопии гражданских паспортов всех проживающих в квартире и метрик детей.
Владимир Саханицкий: инновационный стартап бездомного ученого
Московский ученый-медик Владимир Саханицкий разработал инновационные тренажеры для глаз «Светодар». Аппарат-маска «Светодар» укрепляет и восстанавливает органы зрения, снимает напряжение, улучшает сосудистую систему глаза. Предназначен он для людей, имеющих повышенную или ослабленную нагрузку на глаза: людей, носящих очки, школьников, студентов, водителей, программистов, лиц, работающих с мелкими деталями.
Этот проект Владимир вынашивал восемь лет.
Чтобы начать его создавать, в 2013 году Владимир взял ипотечный кредит (под залог своей единственной квартиры) у АО «Банк жилищного финансирования». На тот момент эта сумма составляла половину стоимости квартиры. Банк настоял именно на валютной ипотеке.
Но к 2014 году в связи с резким ростом курса доллара сумма долга (при пересчете на рубли) выросла вдвое. Вся квартира оказалась в залоге.
А продажи тренажеров для глаз, наоборот, снизились вдвое. Если до этого удавалось продавать по 120 аппаратов в месяц, то теперь с трудом – 30 штук. Подорожала реклама, закрылся call-центр, с которым сотрудничал проект. Существование самого проекта «Светодар» тоже оказалось под вопросом.
Вскоре Владимиру стало просто нечем оплачивать кредит. Переговоры с банком ни к чему не приводили. Предложение «поделить убытки» банк не устраивало.
Обращения в правительство Москвы, Центробанк, к уполномоченному по правам человека остались без ответа. Лишь депутат Государственной думы Валерий Гартунг внимательно изучил обращение Владимира, направил запросы в службу судебных приставов, в Центробанк, но содержательных ответов тоже не получил.
Через два с половиной года борьбы квартира была выставлена на торги. А у Владимира начались кошмары, тремор, суицидальные настроения.
Ему поставили диагноз: «рекуррентная затяжная депрессия с психосоматическими расстройствами». Владимир Саханицкий оказался в больнице.
В то время, когда он был в больнице, новая владелица квартиры, купившая ее с торгов, еще до решения суда о выселении, проникла в его квартиру и сменила замок. Как позже она сама объяснила полиции, информатор из банка предупредил ее о том, что хозяин квартиры попал в больницу, и она решила действовать быстро. В дело вмешались члены Всероссийского движения валютных заемщиков – новую владелицу вынудили отложить заселение до решения суда.
Кстати, проект «Светодар» был представлен летом этого года в инновационном центре Сколково (во время проведения Startup Village 2017) в рамках Предакселератора GenerationS. Он вышел в финал. Им заинтересовались компании LG и Philips.
А тем временем автор проекта Владимир Саханицкий остался без дома, живет у приютивших его друзей и мечтает о том, чтобы судья в рамках рассмотрения иска на выселение выделил ему маневровое жилье. Это единственная его надежда не остаться на улице.
Центральный Банк России: предотвратить и обезопасить валютные риски
Регулятор банковской системы страны решил не обходиться введением стандартных мер поддержки валютных ипотечников, а пошел по пути глобальной перестройки. То есть, во избежание повторение такой же ситуации в будущем, Центробанк косвенно подавляет интерес к валютной ипотеке как самих банков, так, в первую очередь, и клиентов.
Никто не застрахован от роста или падения валюты, поэтому валютная ипотека – это всегда риск. Хотя в благополучные времена многих так и тянет испытать судьбу, надеясь на определенную выгоду.
4 марта 2015 года был подписан документ, согласно которому были скорректированы требования к обязательным нормативам коммерческих банков. Изменения были внесены с целью пресечения чрезмерных рисков в сегменте валютного ипотечного кредитования. Безусловно, это и повлекло за собой резкое снижение темпов выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте.
«Дайте мне точку опоры, и я переверну Землю!», — крылатая фраза Архимеда применима и в данном случае. Для того, чтобы расшатывать долларовую систему, нужна та самая точка опоры — единая расчетная единица. Что же может ею быть? Этот вопрос уже поднимался ранее. Например, в начале двухтысячных звучали предложения об использовании SDR в международных расчетах. Однако тогда эту идею не поддержали.
«SDR фактически не были широко применяемым платежным средством, использовались больше как резервный актив и как инструмент предоставления ликвидности нуждающимся странам со стороны МВФ. Как правило, многие получавшие SDR по таким программам страны конвертировали полученные средства в доллары или евро», — поясняет причины, по которым самолет со специальными правами заимствования не полетел, Сергей Заверский.
«Сейчас же речь идет о потребности именно в расчетных валютах, которые могли бы активно использоваться в международных операциях. Уже очевидно, что нынешняя система с доминированием доллара исчерпала себя. Это, конечно, не означает, что мир от нее быстро откажется, процесс может занять десятилетия. Но для развивающихся стран сейчас важное значение имеет отсутствие зависимости новой системы от недружественных действий отдельных стран. Обеспечение может быть разным, но наиболее очевидным на первом этапе выглядит золото», — рассуждает аналитик, добавляя, что скорее всего, понадобится формирование международного банка, который будет контролировать и эмиссию, и оборот новой расчетной единицы.
Как отмечает Александр Лосев, международные резервы — надежные и ликвидные внешние активы, которые можно использовать для балансировки при возникновении дефицита платежного баланса и для проведения интервенций на валютном рынке, чтобы скорректировать сальдо торгового баланса конкретной страны. Именно поэтому центральные банки разных стран накапливают резервы именно в тех в валютах, в которых компании этих стран осуществляют международную торговлю и в которых производятся заимствования на внешних рынках капитала.
«Если государства начинают использовать для взаимной торговли национальные валюты, то для коррекции торгового баланса можно использовать не доллар, а синтетическую валюту, созданную по модели SDR на основе корзины национальных валют или специального обеспечения, например, золота и стратегических товаров. Пока в расчетах доминировал доллар США, особой необходимости в аналоге SDR для стран БРИКС не было. Но сейчас эта идея вновь становится актуальной», — добавляет глава финансовой компании.
«В нынешних условиях подобную роль может занять и международная цифровая единица. Цифровой юань уже активно внедряется в Китае, цифровая рупия — в Индии. Банк России обещает представить цифровой рубль. В принципе, новая расчетная единица может возникнуть как раз на базе цифровых валют и интеграции разработанных платформ. Это повысит и скорость, и безопасность расчетов», — считает Сергей Заверский.
Собственно, подобные схемы уже понемногу тестируются, правда пока не в масштабе альянсов из нескольких стран, а тет-а-тет. Но начало-то положено.
«В мире есть интересный пример: цифровая валюта центробанков. Это проект Aber, реализуемый Валютным управлением Саудовской Аравии (SAMA) и Центральным банком ОАЭ (CBUAE)», — рассказывает Софья Главина.
Пока Aber работает в тестовом режиме. Его особенность в том, что это первый пилотный проект цифровой валюты центробанка с возможностью двойной эмиссии. То есть, ее могут выпускать и Эр-Рияд, и Абу-Даби. И привязан этот стейблкоин одновременно и к саудовскому реалу, и к эмиратскому дихраму.