Инвестиции в недвижимость: проблемы отражения в бухучете

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.

Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.

Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.

Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.

Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.

Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.

Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.

Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.

Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

В рамках данного обзора, вы узнали что такое рыночная и инвестиционная стоимости, а так же чем они отличаются.

Хотел бы отметить, что всегда стоит помнить о здравой логике. Так, рыночные цены могут быть использованы для ежедневных финансовых расчетов. Например, средняя стоимость сырья (плюс-минус небольшой запас).

А вот инвестиционные цены сильно зависят от тех метрик, которые использовались при анализе. Например, высокорисковые активы безусловно могут похвастаться высокой ценой (те же предметы искусства), однако вряд ли их стоит рассматривать вне рисков, методов оценки и прочих нюансов.

Кроме того, всегда стоит помнить, что мир шире, чем цифры. Например, можно инвестировать в то, что не сможет вернуть исходные вложения (или только небольшую часть), но выгода будет в существовании самой возможности. Знакомый всем аналог из интернета — форумы энтузиастов-любителей. Доход там небольшой (обычно несоизмеримый с потраченными деньгами, временем и силами), но зато существует сама возможность общения (экстраполировать сможет каждый).

На основании пункта 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.

На основании пункта 20 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации» товары для перепродажи относятся к оборотным активам.

Напомним: активы представляются как краткосрочные, если срок обращения (погашения) по ним – не более 12 месяцев после отчетной даты или продолжительности операционного цикла, если он превышает 12 месяцев (п. 19 ПБУ 4/99). Таким образом, товары для отсроченной продажи в составе внеоборотных активов не отражаются. Дело в том, что для них продолжительность операционного цикла превышает 12 месяцев.

Как правило, отсрочку продажи товаров устанавливают в расчете на их перспективное подорожание. Например, компания приобрела квартиры с целью их последующей перепродажи. Покупка квартир совершена на пике цен, но в условиях экономического кризиса цены на них внезапно и значительно снизились. При таких обстоятельствах квартиры целесообразно «попридержать» в на­дежде на оживление спроса.

После признания объект инвестиционной недвижимости подлежит учету одним из двух способов, выбор которого осуществляется в учетной политике (п. 30 МСФО (IAS) 40).

Модель первая – по первоначальной стоимости. Это традиционный способ учета основных средств, привычный для российского бухгалтера. Однако при раскрытии информации (в пояснениях к бухгалтерской отчетности) вам придется указать справедливую стоимость (п. 32 МСФО (IAS) 40).

Модель вторая – по справедливой стоимости.

Приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация оценивала справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки, сделанной независимым оценщиком, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость (п. 32 МСФО (IAS) 40).

Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости подлежат признанию в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли (п. 34 МСФО (IAS) 16). Соответствующие суммы относят на счет 91 «Прочие доходы и расходы».

Внимание! Вне зависимости от применяемой модели инвестиционная недвижимость подлежит проверке на обесценение (подп. «а» п. 73 МСФО (IAS) 40). Для этого придется обратиться к Международному стандарту финансовой отчетности (IAS) 36 «Обесценение активов» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Критерии признания основных средств

Условия, при выполнении которых актив принимается к учету в составе основных средств, установлены пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Прежде всего, объект должен быть предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта.

Но предположим, что компания приобрела земельный участок сельскохозяйственного назначения и перепродавать его не планирует. А вот с тем, как его использовать, пока не определилась. Не исключено, что в перспективе он будет использован по своему прямому назначению – для производства сельскохозяйственной продукции. Возможно, компания изменит назначение земельного участка в целях осуществления на нем промышленного строительства. В итоге признать участок основным средством оснований не имеется.

Отметим, что к основным средствам относятся и объекты, предназначенные для аренды.

Трансформационные записи при переходе на МСФО

При переходе на МСФО российским организациям следует обратить особое внимание на наличие объектов, удовлетворяющих критериям признания инвестиций в недвижимость согласно МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость». Применение модели учета по справедливой стоимости один из немногих инструментов увеличения нераспределенной прибыли (чистой прибыль отчетного периода) организации по сравнению с аналогичными показателями по РПБУ, поскольку цены на недвижимое имущество (земельные участки и здания), как правило, растут.

В случае проведения трансформации российской отчетности в отчетность, составленную в соответствии с МСФО, возможны следующие трансформационные записи, связанные с признанием инвестиционной недвижимости:

1. реклассификационные записи:
   — перевод объектов основных средств в инвестиционную собственность (МСФО 40),
   — перевод объектов доходных вложения в материальные ценности в состав основных средств (МСФО 16) или в инвестиционной недвижимости (МСФО 40);
2. записи, связанные с приведение методов учета и оценки инвестиционной недвижимости к модели учета по справедливой стоимости или модели учета по первоначальной стоимости, в т.ч.:
1. «снятие» результатов российской переоценки, если по объектам инвестиционной собственности проводилась переоценка согласно ПБУ 6/01;
2. исключение начисленной амортизации, включение изменения справедливой стоимости в чистую прибыль (убыток) отчетного периода (в случае применения модели справедливой стоимости);
3. записи, уточняющие сроки полезного использования, методы амортизации, оценку ликвидационной стоимости, отражающие убытки от обесценения по МСФО 36 (если учетной политикой предусмотрена модель учета по первоначальной стоимости);

Задание 1

Классифицируйте нижеприведенные объекты и укажите стандарты, в соответствии с которыми они должны учитываться, аргументируйте свой ответ.

Исходные данные

1. земельный участок, предназначенный для продажи;
2. земельный участок, предназначение которого на отчетную дату не определено;
3. земельный участок для строительства здания, где будет располагаться центральный офис производственной компании;
4. здание, предназначение которого на отчетную дату не определено;
5. торговое оборудование, предназначенное для предоставления в операционную аренду;
6. недостроенное здание, которое планируется в дальнейшем использовать для предоставления в аренду третьим лицам;
7. здание, предоставленное арендатору по договору финансовой аренды;
8. недостроенное здание, строительство которого осуществляется по поручению третьих лиц.

Ответы:

1. запасы – МСФО (IAS) 2;
2. инвестиции в недвижимость — МСФО (IAS) 40;
3. основное средство – МСФО (IAS) 16;
4. основное средство – МСФО (IAS) 16;
5. основное средство – МСФО (IAS) 16;
6. незавершенное строительство – МСФО (IAS) 16;
7. не учитывается – МСФО (IAS) 17 (отражается на балансе у арендатора);
8. не является инвестиционной собственностью – учет ведется в соответствии с МСФО (IAS) 11.

Задание 2

В январе 2005 г. после полугодового переговорного процесса компания ААА, специализирующаяся на инвестициях в недвижимость, приобрела здание торгового комплекса за 1 тыс. д.е., торговые площади которого предназначены для сдачи по договору операционной аренды. В процессе обсуждения сделки купли-продажи руководство ААА прибегло к услугам независимого оценщика: по результатам отчета рыночная стоимость данного здания на 15.12.04 составляет 1,2 тыс. д.е.
При составлении отчетности за 2005 г. компания не привлекала независимых оценщиков, при этом за 2005 г. недвижимость заметно подорожала. В январе 2006 г. было приобретено аналогичное здание за 2 тыс. д.е., но меньшей площадью (на 20%).
Срок полезного использования торгового комплекса 50 лет.
Возможно ли применение модели учета по справедливой стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 40.
Отразите в учете и отчетности за 2005 г. объект инвестиций в недвижимость всеми возможными вариантами.

Решение.

1. Учет по справедливой стоимости возможен, поскольку подтверждение справедливой стоимости данными независимого оценщика не обязательное требование МСФО (IAS) 40. Компания располагает данными о ценах на активном рынке аналогичных активов. Таким образом, на отчетную дату 31.12.05 справедливая стоимость торгового комплекса определяется как скорректированная цена аналогичного актива: 2 000 х 0,8 = 1 600 д.е.
   
2. С учетом изложенного в п.1 к объекту инвестиций в недвижимость применимы оба варианта учета по МСФО (IAS) 40. Однако предпочтительным является учет по справедливой стоимости.
   Первоначальное признание в независимости от выбранной модели осуществляется по фактическим затратам на приобретение, т.е. данные независимого оценщика о справедливой стоимости на 15.12.04 игнорируются.

Согласно уже упомянутому пункту 7 ПБУ 15/2008 проценты по заемным средствам могут признаваться:

В последнем случае затраты по кредитам и займам включаются в стоимость инвестиционного актива до его постановки на учет. При этом необходимо учесть еще одно законодательное требование. Данные расходы могут быть признаны в составе внеоборотных активов при выполнении следующих условий:

Пример 1

12 января 2009 года ООО «Зенит» получило в банке долгосрочный кредит на приобретение оборудования для производства продукции, облагаемой НДС, в размере 2 000 000 руб.

Срок кредитного договора — 18 месяцев. Размер процентной ставки — 22% в год. Согласно договору с банком оплата процентов производится ежемесячно — на последний день календарного месяца.

22 января 2009 года было приобретено оборудование стоимостью 2 360 000 руб. (в том числе НДС — 360 000 руб.) и в этот же день введено в эксплуатацию.

Счет поставщика оплачен. В 2009 году организация не имела кредитов и займов, взятых на сопоставимых условиях.

Рассмотрим две ситуации. Согласно учетной политике ООО «Зенит» приобретаемый объект основных средств:

Решение ситуации 1:

12 января 2009 года.

Дебет 51 Кредит 67-1
– 2 000 000 — получены кредитные средства;

22 января 2009 года.

Дебет 08-4 Кредит 60
– 2 000 000 — отражена покупная стоимость оборудования на сумму без НДС;

Дебет 19-1 Кредит 60
– 360 000 — отражена сумма «входного» НДС согласно счету-фактуре поставщика;

Дебет 01 Кредит 08-4
– 2 000 000 — отражены постановка на учет основного средства по первоначальной стоимости и его ввод в эксплуатацию;

Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 19-1
– 360 000 — сумма «входного» НДС предъявлена к вычету.

Для целей бухгалтерского и налогового учета первоначальная стоимость производственного оборудования будет одинаковой. Однако различий избежать все же не удастся.

31 января 2009 года.

Дебет 91-2 Кредит 67-2
– 24 109,59 (2 000 000 руб. × 22% / 365 × 20 дн.) — отражены начисление процентов за пользование заемными средствами в период с 12 по 31 января и их включение в состав прочих расходов;

Дебет 67-2 Кредит 51
– 24 109,59 — отражено перечисление процентов банку за январь.

Для целей налогового учета сумма начисленных процентов признается в пределах ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,5 раза (п. 1 ст. 269 НК), что составляет:
2 000 000 × (13% × 1,5) / 365 × 20 дн. = 21 369,86 руб.

Дебет 99 «ПНО» Кредит 68 «Учет расчетов по налогу на прибыль»
– 548 — отражено начисление ПНО.

Аналогичные записи будут делаться в учете ежемесячно до возврата кредита.

Решение ситуации 2:

12 января 2009 года.

Дебет 51 Кредит 67-1
– 2 000 000 — отражено получение кредитных средств;

22 января 2009 года.

Дебет 08-4 Кредит 60
– 2 000 000– отражена покупная стоимость оборудования на сумму без НДС;

Дебет 19-1 Кредит 60
– 360 000 — отражена сумма «входного» НДС согласно счету-фактуре поставщика;

Дебет 08-4 Кредит 67-2
– 24 109,59 (2 000 000 руб. × 22% / 365 × 20 дн.) — отражены начисление процентов за пользование заемными средствами в январе и их включение в первоначальную стоимость инвестиционного актива.

Дебет 01 Кредит 08-4
– 2 024 109,59 — отражены постановка на учет основного средства по первоначальной стоимости и его ввод в эксплуатацию;

Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 19-1
– 360 000 руб. — сумма «входного» НДС предъявлена к вычету.

Для целей бухгалтерского и налогового учета первоначальная стоимость инвестиционного актива будет разной. В этой ситуации следует составить регистр формирования первоначальной стоимости основного средства (см. ниже).

31 января 2009 года.

Дебет 67-2 Кредит 51
– 24 109,59 — отражено перечисление процентов банку за январь.

Как и в ситуации 1, необходимо начислить ПНО:
(24 109,59 руб. 0 21 369,86 руб.) × 20% = 548 руб.

Дебет 99 «ПНО» Кредит 68 «Учет расчетов по налогу на прибыль»
– 548 — отражено начисление ПНО.

Аналогичные записи будут делаться в учете ежемесячно до возврата кредита.

На этом расхождения между бухгалтерским и налоговым учетом не заканчиваются. Следует еще отразить налогооблагаемую временную разницу (21 369,86 руб.), которая возникает из-за различий в учете процентов по кредиту, взятому на приобретение инвестиционного актива. Налогооблагаемая временная разница приведет к образованию отложенного налогового обязательства (ОНО):
21 369,86 руб. × 20% = 4274 руб.

Дебет 68 «Учет расчетов по налогу на прибыль» Кредит 77 «ОНО по производственному оборудованию»
– 4274 — отражено начисление отложенного налогового обязательства.

ОНО подлежит списанию по мере начисления амортизации в бухгалтерском учете.

Регистр формирования первоначальной стоимости основного средства

Наименование объекта Производственное оборудование
Инвентарный номер 1401686980
Дата принятия к бухгалтерскому учету 22.01.2009
Дата принятия к налоговому учету 22.01.2009
Номер амортизационной группы 8

Учет капитальных вложений по счету 08: производство ОС

Учет фондов, производимых предприятием самостоятельно хозяйственным способом, осуществляется при следующих хозяйственных операциях:

1. Выплата зарплаты работникам, занятым в производстве основных средств. Оформляется данная выплата проводками:

Дт 08.03 Кт 70 — отражается начисление собственно зарплаты;

Дт 08.03 Кт 69.01 (02, 03, 04) — отражается начисление на зарплату взносов в ПФР, ФСС, ФФОМС.

2. Принятие в производственный цех оборудования в целях его установки на создаваемый объект основных средств. Данная операция отражается в регистре с использованием проводок:

3. Принятие в производственный цех материалов в целях их использования при создании объекта основных средств. Здесь применяется следующая корреспонденция:

4. Осуществление прочих расходов, не классифицированных в рамках вышеотмеченных операций, но имеющих прямое отношение к созданию объекта основных средств, которое характеризуют соответствующие операции. Например, это могут быть расходы, связанные с оплатой услуг транспортных компаний. Они отражаются в регистрах проводкой:

Таким образом, основными объектами учета в рамках инвестирования в основные средства будут:

В свою очередь, если предприятие, инвестируя в производство основных средств, привлекает подрядчиков, то стоимость выполняемых данными подрядчиками работ (без учета НДС) отражается по дебету счета 08 и кредиту счета 60. НДС же отражается по дебету счета 19.01.

Другой способ инвестирования в ОС — покупка готовых активов.

Как учитывать капитальные инвестиции

Важный критерий капитальных затрат — их долгосрочность (больше одного года). Поэтому при ведении бухгалтерии нужно руководствоваться положениями об учете затрат на приобретение, создание и увеличение внеоборотных активов, которые используются дольше одного года.

Капитальные инвестиции учитываются по понесенным затратам. Например, если предприятие вкладывает средства в строительство нового производственного помещения, то учет затрат производится по таким статьям:

• приобретение различного инвентаря;
• покупка оборудования, для которого не нужны услуги монтажа;
• монтаж и строительные работы;
• покупка оборудования под дальнейший монтаж;
• другие затраты.

В чем состоят услуги застройщика?

Если трактовать сделки застройщика с дольщиками как куплю-продажу будущих квартир, то неясно, в чем состоят его услуги. Ведь деятельность застройщика заключается в создании товара. К тому же торговля оказанием услуг не считается.

Об услугах застройщика сказано в пункте 1 статьи 5 Закона № 214-ФЗ: за их оказание в договоре с дольщиком может быть предусмотрено отдельное вознаграждение.

Впрочем, вопрос об услугах интересует нас не абстрактно, а в связи с льготой по НДС для застройщика, предусмотренной подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса. В целях налогообложения надлежит исходить из определения услуг, приведенного в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 11 НК РФ). Так вот, услугой признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ). Такая характеристика никак не соответствует деятельности, итогом которой станет создание вещи, то есть товара. Напомним, что товаром признается любое имущество, предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39 НК РФ). Правда, вместо реализации (перехода права собственности на товар) у нас специфическая купля-продажа.

позиция Минфина

Контролирующие органы придерживаются позиции, что строительные работы застройщика облагаются налогом на добавленную стоимость так же, как работы подрядчика.

В итоге придется признать: если застройщик осуществляет строительство своими силами и в договоре с дольщиками не обособлена сумма его вознаграждения — подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса применить не удастся.

Строго говоря, застройщик, самостоятельно построивший дом, в равной степени не осуществляет реализации дольщикам ни товаров, ни работ (по той причине, что способ строительства не является существенным условием договора участия в долевом строительстве), ни услуг. Постановление № 54 побуждает нас сделать выбор в пользу товаров.

Порядок исчисления и уплаты налога на имущество в отношении имущества, объединенного предприятиями в целях осуществления совместной деятельности, а также имущества, приобретенного (созданного) в результате совместной деятельности, регулируется ст. 377 гл. 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ.

И обязанность по уплате налога на имущество возлагается на организации, являющиеся участниками договора о совместной деятельности. Налоговая база определяется исходя из остаточной стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения. Что касается имущества, приобретенного (созданного) в процессе совместной деятельности, то оно для целей налогообложения учитывается предприятиями-участниками пропорционально стоимости их вклада в общее дело.

Лицо, ведущее учет общего имущества товарищей, обязано не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, сообщать каждому участнику договора простого товарищества сведения об остаточной стоимости имущества, составляющего общее имущество участников товарищества, а на 1-е число каждого месяца соответствующего отчетного периода сведения о доле каждого участника в общем имуществе товарищей.

Пример

Между двумя юридическими лицами заключен договор простого товарищества. Согласно условиям договора учет совместной деятельности и совместного имущества ведет организация «А», ее доля составляет 70% вклада. Доля другого участника организации «Б» – 30%.

Долгосрочные инвестиции

К объектам долгосрочных инвестиций относятся основные средства и нематериальные активы.

Долгосрочные инвестиции связаны с:

• осуществлением капитального строительства в форме нового строительства, а также реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы;
• приобретением основных средств: зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других отдельных объектов или их частей;
• приобретением земельных участков и объектов природопользования;
• приобретением и созданием активов нематериального характера.

Целями учета долгосрочных инвестиций являются:

• своевременное, полное и достоверное отражение всех произведенных расходов при строительстве объектов по их видам и учитываемым объектам;
• обеспечение контроля за ходом выполнения строительства, вводом в действие производственных мощностей и объектов основных средств;
• правильное определение и отражение инвентарной стоимости вводимых в действие и приобретенных объектов основных средств, земельных участков, объектов природопользования и нематериальных активов;
• контроль за наличием и использованием источников финансирования долгосрочных инвестиций.

В балансе долгосрочные инвестиции отражаются в разделе I «Внеоборотные активы» по статье «Прочие внеоборотные активы». В этой статье отражаются затраты на вложения во внеоборотные активы организации, учитываемые на соответствующих субсчетах счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», в частности затраты организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к учету в качестве объектов НМА или ОС (сальдо дебетовое по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы»).

Похожие записи:

• Уменьшение заработной платы по инициативе работодателя на сколько
• Правомерно ли обследование детей в детском саду без согласия родителей
• Что входит в ЕДВ инвалидам 3 группы в 2023 году