Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как быстро продать коммерческую недвижимость в интернете». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
Юридическая подготовка
Объект недвижимости не проверяют только самые новички, остальные работают с юристами, которые раскопают почти все то, что вы хотели скрыть.
- Важно подготовить следующие документы:
- свидетельство о регистрации права собственности;
- поэтажный план;
- справка о балансовой стоимости помещения;
- паспорт БТИ на здание;
- заключение компаний по оценке стоимости (если проводилась оценка);
- правоустанавливающие документы.
В договоре купли-продажи, как в основном документе при продаже коммерческой недвижимости, важно указать:
- полные данные о покупателе и продавце;
- кадастровые характеристики объекта продажи;
- точный адрес;
- тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
- площадь, этаж, в каком здании расположено;
сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях, то указывают курс, по которому производится пересчет), обычно сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;
- способ и срок расчета;
- сроки передачи объекта продажи.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Как продать свою квартиру или недвижимость за рубежом?
Процедура подготовки и сам процесс сделки, изначально важны. Здесь основную роль не всегда готов играть риэлтор, который на деле исполняет лишь привычные для него функции традиционного посредника. Поэтому эксперты рекомендуют:
- Заблаговременно позаботиться о том, чтобы выставленная на продажу квартира/офис или недвижимость за рубежом, имели хорошее состояние – презентабельный внешний вид.
- Пользоваться руководствами и рабочими инструкциями для продажи объектов коммерческой/жилой недвижимости, где во внимание принимаются не только инфраструктура, месторасположение, жилая общая площадь, но и размеры комнат, а также современная комфортная планировка квартир/офисов.
- Перед тем как устроить просмотр квартиры или жилой/коммерческой недвижимости за рубежом, придется не только убрать хлам, провести косметический ремонт, но и подумать об исправности мебели, предметов сантехники и других вещей в интерьере и экстерьере выставленных на продажу объектов.
Подводные камни при продаже коммерческой недвижимости
Недвижимость, которая приносит стабильный доход, вряд ли будет кто-то продавать. Поэтому, большинство предложений на рынке – это новые помещения в молодых районах или в новостройках. Почему же их так тяжело продать?
1. Мало кто захочет покупать «кота в мешке», люди хотят вкладывать деньги в ликвидные проекты. То есть, новое помещение требует тщательного изучения инфраструктуры, градостроительных планов и так далее. Кроме того существуют различные ограничения на использования помещений, которые придется решать новому владельцу.
2. При продаже-покупке коммерческой недвижимости учитываются такие факторы:
· Доход, который будет получен с данного объекта.
· Возможные риски, связанные с получением дохода.
· Период окупаемости объекта.
· Его географическое положение.
· Наличие коммуникаций и косметического ремонта.
· Количество этажей, общую площадь и прочие показатели.
Главным же фактором остается будущий доход и истекающая из него окупаемость. Если помещение новое, правильно просчитать эти два фактора практически невозможно, что повышает риски.
Сам термин «коммерческая недвижимость» подразумевает получение дохода. В большинстве случаев, основных доходом является арендная плата, то есть, доход и недвижимость непосредственно связаны. При этом оценочная стоимость коммерческой недвижимости тем выше, чем выше получаемый с нее доход. Соответственно оценить недвижимость, которая не была в аренде практически невозможно.
Конечно, можно исходить из ее себестоимости, но такой подход не всегда верен. Не ни какой гарантии, что инвестиции оказались удачными.
Как выгодно продать коммерческую недвижимость
Как мы видим продажа нового объекта дело непростое, и гарантировать результат и прибыль вам не сможет никто. Однако выход есть – поиск арендаторов. Конечно, и у этого способа есть свои минусы:
· Вам придется потратиться на приведение помещения в надлежащий вид.
· Заняться поиском арендатора.
· При необходимости перевести помещение из одного вида в другой.
Однако при правильном и вдумчивом подходе вы получите нужный результат:
· Инвесторы более охотно покупают помещение уже с арендаторами.
· Оценить коммерческую стоимость недвижимости будет намного проще.
· Помещение можно будет продать значительно дороже от начальной стоимости.
Как эффективно разместить объявление о недвижимости?
JCat.Недвижимость осуществляет так называемый автопостинг – это автоматическое размещение информации на тематических ресурсах, сайтах, досках. Количество и конкретные сайты для размещения можно выбрать самостоятельно из базы в соответствии с тарифом. Таким образом вы делаете максимально эффективные платные посты. Они дойдут до целевой аудитории, которая заинтересуется вашей недвижимостью. Мы предлагаем такие популярные сайты в интернете, как Яндекс.Недвижимость, @Mail.Недвижимость, ДомКлик, Из рук в руки, Юла и т.д.
Для размещения информации воспользуйтесь подсказками системы:
- заполните необходимые поля;
- укажите контактную информацию;
- составьте рекламный текст;
- выберите сайты для подачи поста;
- оплатите услуги удобным для вас способом.
После этого рассылка автоматически появится на всех выбранных сайтах – информация об объекте недвижимости будет доступна миллионам потенциальных клиентов, что позволит получить больше внимания.
Доход со сдачи в найм помещения: как расписать в по бухгалтерии арендодателя
Сдавая помещение в аренду, арендодатель остается собственником. Таким образом, с баланса компании его стоимость нельзя списывать. Поскольку помещение находится в составе основных фондов предприятия, зафиксировать нужно на счете 01 или 03, когда речь идет об объекте, изначально покупавшимся для получения выручки от сдачи в наем. Движение объекта между сторонами соглашения нуждается только в аналитическом отражении на соответствующем счете.
В последний день месяца как правило производится обсчет суммы за найм и его отражение в бухгалтерских документах. Осуществляется операция Дебет 62 Кредит 90.1. Кредитуется счет 91, в случае если сдача в аренду побочный доход компании. Основанием служат основные бумаги — соглашение найма, акт приема-передачи, акт оказанной услуги. Синхронно проводятся по Дебету 90.3 Кредиту 68.2 НДС от нанимателя (причина — выписанная счет-фактура).
Важно правильно разнести амортизацию:
- Д-ту 20 (23,25,26,29,44) Кредитуется 02 (проход суммы амортизации объекта — берется бухсправка);
- Дт 90.2 Крт 20 (23,25,26,29,44) (амортизация и другие затраты по найму списаны — товарные накладные, акты, бухсправка).
Что представляет собой продажа бизнеса
Купля-продажа бизнеса — распространенная практика, которая позволяет передать права владения предприятием за некоторое денежное вознаграждение. Как правило, продается готовый бизнес, представляющий собой действующее предприятие (организацию), не требующее дополнительных финансовых вложений для дальнейшего функционирования (за исключением средств на развитие). При продаже к новому владельцу переходят кредитные и дебиторские обязательства предприятия, оборудование, трудовые договора, недвижимость и все, что было задействовано в процессе деятельности.
Оформляется такая сделка заключением специального договора купли-продажи. Если предприятие оформлено как юридическое лицо, договор составляется на передачу доли, при этом для продажи вы должны получить согласие всех учредителей (если их несколько). Компания, зарегистрированная как деятельность физического лица (ИП, ФОП), продается как имущественный комплекс или тремя отдельными договорами (на движимое имущество, недвижимость и исключительные права на логотипы и торговые марки).
На практике продажа готового бизнеса может реализоваться двумя схемами:
- Классическая — с полной единовременной выплатой стоимости предприятия. Для продавца это наилучший способ, поскольку позволяет получить деньги сразу.
- В рассрочку — с поэтапной выплатой стоимости равными долями. Этот способ является компромиссным в случае, когда покупательский спрос очень низок или у предприятия существуют проблемы.
Распространенные риски по сделкам
Самостоятельные поиски нередко сочетаются с серьезными рисками, которые всплывают в процессе проведения сделки. Нередко просят осуществить процесс оценки помещения по минимальной цене, чтобы в договоре не фигурировала реальная цена, чтобы снизить нагрузку налоговой типа. Такая просьба нередко звучит из уст покупателей. И если речь идет о стандартном покупателе, то можно произвести такие действия и никаких последствий не возникнет. Тем не менее, чаще всего данная схема используется для последующей мошеннической аферы. Так, после заключения сделки сумма перечисляется именно та, которая указана в договоре, причем посредством законных методов – через банк. Если собственник начинает возмущаться по данному вопросу, начинается процесс судебных тяжб, и по сути, покупатель будет прав, так как цена, названная в договоре, удовлетворила две стороны при подписании.
Есть масса других мошеннических схем, которые используются для того, чтобы получить незаконный доход в процессе приобретения коммерческой недвижимости.
Головной офис расположен в бизнес-центре «Красная Роза» в Москве. Компания не владеет помещением, а снимает его с 2008 года. Арендная плата по договору начисляется в долларах США. Когда курс рубля начал падать, стоимость аренды резко возросла. Яндекс «психанул» и решил выкупить центр вместе со всеми арендаторами: 7 зданий общей площадью 80 тысяч квадратных метров на земельном участке в 4 гектара. Сделка шла к завершению, но в последний момент покупатель передумал. В компании объяснили свое решение изменениями в рыночных условиях. За срыв сделки Яндекс заплатил штраф 45 миллионов рублей.
Компания продолжает снимать площадь и параллельно начинает строительство новой штаб-квартиры на собственном земельном участке недалеко от МГУ.
Как найти покупателей?
Основа успешной продажи – адекватная цена и грамотная рекламная кампания. Оценку лучше поручить профессионалам и ориентироваться на последние проданные объекты на этой территории.
А вот на рекламной составляющей остановимся подробней.
Несколько нюансов:
- Наличие предложения, в котором описаны преимущества объекта и положительные отличия от конкурентов. Скромность здесь ни к чему.
- Фотографии внешнего вида и внутренних помещений. Делается это в светлое время суток при хорошем освещении. Положительные стороны освещаются подробней.
- Рекламный носитель. Простое объявление в газете может помочь только для маленького помещения для индивидуальной деятельности. Ориентироваться нужно на платные специализированные издания, интернет-ресурсы. Эффективно себя проявила адресная рассылка, базу для которой может предложить хорошее рекламное агентство. Баннер непосредственно на здании также не помешает.
- Правильно организованный просмотр. Помещение должно быть убрано от мусора и мебели (если только продается не с ней). Приглашать покупателей нужно только днем, желательно присутствовать при этом лично, ведь грамотно ответить на специфические вопросы представитель не сможет.
Как подготовить недвижимость?
Здесь практически отсутствуют отличия между предпродажной подготовкой жилья и коммерческого объекта. Аккуратный мелкий ремонт будет намного эффективнее дорогой реконструкции. Новый владелец имеет на помещение свои планы, что в большинстве случаев приводит к переделкам и новому расположению зон.
Если документальная часть подразумевает нервное напряжение и сравнительно небольшие финансовые затраты, то подготовка самого объекта потребует средств.
На что обратить внимание:
- Косметический ремонт. Уборка строительного мусора и максимальное удаление следов своей жизнедеятельности или работы арендаторов. Тщательно убираются наклейки, несанкционированные указатели и надписи. Подкрашиваются и удаляются изъяны стен, пола.
- Приводятся в нормальное состояние коммуникации. Должен работать подвод воды, канализация, разводка электросети визуально не иметь следов подгорания и дефектов изоляции.
- При необходимости латается ограждение, ремонтируется до вменяемого состояния парковка и другие места для подъезда транспорта.
Срочный выкуп коммерческой недвижимости
Компания «Ассистент Недвижимость» предлагает выгодную альтернативу – срочный выкуп коммерческой недвижимости позволит уже через несколько дней получить деньги за объект. Агентство выкупает офисы, магазины, предприятия и другие виды нежилых площадей за счет собственных средств, поэтому вам не придется ждать окончания поисков покупателя.
Срочный выкуп проводится после бесплатной процедуры оценки: она позволит установить точную цену, за срочность продажи взимается небольшой процент. Компания подготавливает требуемые документы, в результате сделка завершается за несколько дней. Это простой и быстрый способ продать проблемный объект и не рисковать потерей крупной суммы. Полученные в результате сделки деньги можно направить на приобретение новой недвижимости или открытие собственного бизнеса.