Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как самостоятельно оформить прирезку в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в перераспределении земель из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить прирезку чужого земельного участка к основному.
Как оформить перераспределение земельного участка с муниципальными землями
Прирезка земельного участка осуществляется через выкуп в собственность, т.е. вы выкупаете часть соседнего участка и за счет этой части увеличиваете свой участок («Перераспределение земельного участка ст.ст. 39.28, 39.29 ЗК РФ). Размер платы за земельный участок, который вы хотите добавить к имеющемуся, устанавливается собственником земли – государством, субъектом федерации либо муниципальным образованием в зависимости от ее принадлежности (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ). Для расчета итоговой цены прирезаемого земельного участка достаточно знать его площадь, кадастровую стоимость и размер платы за прирезку, который устанавливается владельцем земли в процентах от ее стоимости.
В результате перераспределения земельного участка образуется новый, увеличенный земельный участок. Предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков. Если у вас ПЗЗ района утверждено, применяются положения указанные в данном ПЗЗ. Думаю если в ПЗЗ есть такой пункт, то максимальный размер прирезки будет не более 100 кв.м (1 сотки).
Соглашение составляют между собственником земли (муниципалы, субъекты) и собственником участка, который увеличивается. Последний подает в районную администрацию заявление о перераспределении земельного участка. Срок рассмотрения и принятия решения 30 дней.
Прирезка земельного участка
Данная процедура позволяет увеличить площадь земельного участка за счет прирезки к нему прилегающей территории. В земельном кодексе эта процедура называется – перераспределением земли.
В результате данной процедуры вместо старого участка должен появиться новый, больший по площади. Другими словами, старый земельный надел перестает существовать, вместо него появляется новый.
Для проведения процедуры перераспределения участок должен находиться в собственности. В противном случае в увеличении территории будет отказано.
Перераспределение может быть двух видов:
- Перераспределение государственных или муниципальных земель между друг другом.
- Перераспределение государственных или муниципальных участок и частных территорий.
Для увеличения частного участка пользуются вторым вариантом.
Как оформить прирезку участка под ИЖС, огород, ЛПХ, садоводство?
Как уже упоминалось: прирезать к участку дополнительный кусок земли может только собственник участка.
Арендаторы и лица, владеющие участком на праве безвозмездного пользования, не имеют права на прирезку земельного участка.
Для прирезки земли нужно заключить соглашение с администрацией. В данном случае администрация это собственник земли, которую прирезают к участку.
Как правило, в населенных пунктах земля является муниципальной. Поэтому будем рассматривать соглашение с местной администрацией.
Соглашение о перераспределении земель готовит сама администрация.
Важно убедиться, чтобы в соглашении указали, что на вновь образуемый участок возникает право частной собственности.
Иными словами, гражданин приобретает право собственности на новый увеличенный в площади участок.
Данное основание, на мой взгляд, является самым трудным препятствием на пути получения положительного решения о перераспределении участка.
Попробуем в нем разобраться.
Камнем преткновения может стать размер площади земли, на которую увеличивается участок в результате перераспределения.
Как уже говорилось ранее, Правила землепользования и застройки устанавливают минимальные размеры земельных участков.
Если увеличиваете участок на размер площади больше минимального размера, установленного в ПЗЗ, то это может стать основанием для отказа.
Чиновники, пользуясь вышеуказанным основанием, могут отказать в прирезке по причине того, что из площади присоединяемой земли можно образовать самостоятельный участок.
Например.
Допустим, минимальный размер участка согласно ПЗЗ составляет 4 сотки. Вы хотите увеличить свой участок площадью 6 соток до 10 соток, то есть прирезать к участку дополнительные 4 сотки.
В этом случае, вы рискуете получить отказ, потому что из площади, на которую увеличивается участок, можно сформировать самостоятельный участок.
Как добавить «ничейных» соток
В соответствии с новым законом, владелец сможет увеличить участок за счёт государственной или муниципальной земли, заключив соглашения с уполномоченными органами (ЗК РФ, ст. 39.28, п. 2).
Размер платы за перераспределение земель будут устанавливать власти субъектов РФ (в отношении земли в региональной и неразграниченной собственности) и администрации муниципальных образований (для муниципальной земли) (ЗК РФ, ст. 39.28, п. 5).
Проще всего, если «ничейная» земля по соседству с участком окажется муниципальной (с большой вероятностью так и окажется). Тогда для «прирезки» собственнику достаточно обратиться в местную администрацию.
Дальнейшие действия будут зависеть от того, утвержден ли местными властями проект межевания территории, в которую попадает участок. Поэтому обратиться к чиновникам стоит как можно раньше.
Если проект межевания не утверждён, к заявлению о перераспределении владельцу участка достаточно приложить так называемую Схему расположения будущего земельного участка на кадастровом плане территории (ЗК РФ, ст. 39.29, п. 3). А так же копии правоустанавливающих документов на исходный участок, если данных о нём нет в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
В данном случае подготовить схему расположения участка закон обязывает самого владельца (ЗК РФ, ст. 11.10, п. 8). На схеме необходимо будет отобразить границы будущих владений, включая «прирезанный» кусок.
Требования к подготовке такого документа своим постановлением определит Правительство РФ. На практике владельцу участка, скорее всего, придётся обратиться к кадастровому инженеру.
Как добавить «ничейных» соток
В соответствии с новым законом, владелец сможет увеличить участок за счёт государственной или муниципальной земли, заключив соглашения с уполномоченными органами (ЗК РФ, ст. 39.28, п. 2).
Размер платы за перераспределение земель будут устанавливать власти субъектов РФ (в отношении земли в региональной и неразграниченной собственности) и администрации муниципальных образований (для муниципальной земли) (ЗК РФ, ст. 39.28, п. 5).
Проще всего, если «ничейная» земля по соседству с участком окажется муниципальной (с большой вероятностью так и окажется). Тогда для «прирезки» собственнику достаточно обратиться в местную администрацию.
Дальнейшие действия будут зависеть от того, утвержден ли местными властями проект межевания территории, в которую попадает участок. Поэтому обратиться к чиновникам стоит как можно раньше.
Если проект межевания не утверждён, к заявлению о перераспределении владельцу участка достаточно приложить так называемую Схему расположения будущего земельного участка на кадастровом плане территории (ЗК РФ, ст. 39.29, п. 3). А так же копии правоустанавливающих документов на исходный участок, если данных о нём нет в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
В данном случае подготовить схему расположения участка закон обязывает самого владельца (ЗК РФ, ст. 11.10, п. 8). На схеме необходимо будет отобразить границы будущих владений, включая «прирезанный» кусок.
Требования к подготовке такого документа своим постановлением определит Правительство РФ. На практике владельцу участка, скорее всего, придётся обратиться к кадастровому инженеру.
Кадастровые работы для прирезки участка
При удовлетворении заявления будет оформлено соглашение между собственником и органом местной власти. С этим документом можно обращаться к кадастровому инженеру, проходить межевание. Суть этой процедуры заключается в установлении характерных точек границ будущего единого участка.
Кадастровые работы проводятся с использованием высокоточного оборудования, поэтому инженер однозначно определит, не превышает ли присоединяемая территория 10% от площади исходного участка. После межевания будет подготовлен акт согласования границ с владельцами соседних участков. На рассмотрение и подписание этого акта дается 30 дней. Если акт подписан без возражений, можно обращаться в Росреестр для кадастрового учета и регистрации прав.
При согласовании границ по акту могут возникнуть проблемы. Владельцы смежных участков могут сами проявить интерес к спорной территории, либо возражать против точек границ. Для устранения разногласий кадастровый инженер обязан провести повторные межевые работы и заново направить акт на согласование. Если и в этом случае выражен отказ в согласовании, утвердить границы можно только через суд.
Итак, как видите, прирезку можно оформить далеко не во всех случаях
Как правило, это возможно лишь тогда, когда спорный (прирезаемый) участок не представляет интереса для администрации, если он находится в тупике (например, как на рисунке выше) или же если прирезка делается в целях спрямления границы Вашего участка.
Законом установлено, что для оформления прирезки необходима, в частности, схема. Однако, кто ее должен составлять? Если это сделает сам гражданин, не будучи специалистом в землеустройстве и не имея необходимого оборудования и приспособлений, то, скорее всего, схема будет выполнена неточно (за исключением уж совсем очевидных случаев). Поэтому, скорее всего, придется обратиться к кадастровым инженерам, которые и сделают соответствующий межевой план. Для администрации такой план будет более весомым аргументом по сравнению со схемой, выполненной неспециалистом, к тому же, имеющим заинтересованность. Тогда как кадастровый инженер — лицо нейтральное, поэтому доверия к его плану будет больше. Кстати, он же может, при составлении межевого плана, учесть большинство деталей, СНиПов и иных требований и нормативов к расположению новой границы земельного участка. Возможно, он сможет дать некоторые полезные советы (но не все, как показывает практика).
Вместе с тем, обращение к кадастровому инженеру далеко не всегда является застрахует от неприятностей. Например, под землей может проходить газопровод или водопровод. В судебной практике были случаи, когда человек покупал участок. Администрация была, разумеется, в курсе. Но когда он (через несколько лет) начинал там строительство, то вдруг получал претензию на предмет того, чтобы немедленно и за свой счет снести свои постройки. Так как, «оказывается», под землей в том месте проходит газопровод высокого давления. Соответственно, зона около него является охранной и не подлежит застройке (т.е. нельзя ставить никакую недвижимость… даже туалет; даже забор!). И кто виноват в такой ситуации?
Землевладелец, естественно, ничего не знал об этом и действовал как добропорядочный приобретатель. Однако, суды указывали, что вне зависимости от порядочности приобретателя, он не имел права возводить постройки непосредственно над трубой газопровода. Тот факт, что при покупке участка он не знал о его наличии, не дает ему прав нарушать его охранную зону. Ну, а с администрацией, как всегда, все еще проще. Она может заявить, что, мол, не знала о том, что участок приобретается для капитального строительства (а может тот, кто его купил, будет там цветы сажать или сделает зону отдыха). И что она не несет ответственности за сделки между владельцами участков. Или что-нибудь подобное. Что же касается продавца участка — он, понятное дело, не обязан вникать в такие тонкости. Это вот при продаже автомобиля, жилого здания — продавец обязан предупредить покупателя об имеющихся недостатках, неисправностях. Тогда как наличие газопровода, согласно законодательству, недостатком не является (ну, не предусмотрено такого недостатка ни в законе, ни в подзаконных нормативно-правовых актах). Нет в законе таких норм, из которых следовало бы, что наличие сетей коммуникаций, газопроводов, электрических сетей и т.п. является недостатком земельного участка (за исключением, разве что, электрических сетей высокого напряжения выше 35 кВ — но там ни один нормальный человек сам не будет покупать участок). Поэтому продавец, в общем-то, необязан сообщать покупателю о скрытых сетях коммуникации, проходящих по его участку или под землей. Вместе с тем, покупатель может, конечно, оргументировать свои претензии к продавцу (и только к нему), что, мол, наличие сервитута, обусловленного прохождением газопровода или чего аналогичного, является существенным фактором, снижающим стоимость земельного участка. Поэтому в подобных случаях можно вести речь о выплате компенсации покупателю со стороны продавца. Однако, суды подходят к подобным делам по-разному, да и мало таких дел на практике.
Как узаконить расширение официально?
В первую очередь необходимо получить право собственности на основной участок, если ранее это не было сделано. Узаконить увеличение площади земельного участка можно после установки границ и постановки основного участка на кадастровый учет. По упрощенной процедуре подаются такие документы в Росреестр:
- Гражданский паспорт;
- Заявление установленного образца;
- Кадастровый паспорт на участок;
- Правоустанавливающий документ, на основе которого приобретается собственность (договор купли-продажи, акт приватизации, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство);
- Квитанция об оплате госпошлины.
После постановки на учет выдается выписка из ЕГРН, из которой видно право собственности на определенный участок.
Как оформить прирезку к земельному объекту
Неважно, находится указанный надел в городе или небольшой деревне. Если владелец решил присоединить к нему часть соседней бесхозной территории, он обязан подтвердить это.
Прирезка земли к своему участку, порядок действий:
| Процедура | Подробности |
| Написание заявления | Документ является ключом для осуществления прирезки. Образец можно посмотреть в интернете, в Росреестре у сотрудников или у юриста. Составляется собственноручно, автор указывает там следующее: ● паспортные данные (свои Ф.И.О., номер документа, точное место регистрации), юр.лица указывают наименование организации, ее ИНН, фактический номер регистрации; ● кадастровые номера – всех объектов, которые станут участниками процедуры; ● реквизиты проекта (нужно, если присоединенный участок был описан в подготовленном межевом плане); ● почтовый адрес (нужен обычный и основной электронный) |
| Сбор документов | Нужны следующие бумаги: ● паспорт заявителя (нужен оригинал, копия); ● правоустанавливающая либо правоудостоверяющая документация (требуется оригинал, одна копия) – требуется, если надел изначально незарегистрирован; ● доверенность – нужна, если вместо заявителя присутствует другое лицо; ● письменный и оформленный перевод свидетельства о наличии госрегистрации юр.лица (требуется, если обращается иностранное юрлицо); ● договор, касающийся присоединения территории (торговое соглашение или договор аренды, другой документ) |
| Подача заявки | Имеется возможность подачи электронной (отсканированной) документации, если бумажный вариант вдруг не подходит. Согласно 39.29 ЗК РФ |
| Рассмотрение заявки | Сроки рассмотрения составят 10 дней. Специалисты муниципального органа должны изучить все поданные документы. Если в них будут иметься какие-либо ошибки, то УО вправе вернуть заявление. Максимальный срок, после которого организация должна предоставить готовое решение – 30 дней. Дополнительно к отказу (если заявителю возвращают заявку) будет разъяснение причины) |
| Вынесение вердикта | Вышел установленный законодательством срок, УО должен: ● принять решение, подтверждающее новую схему расположения и размера данных земельного объекта, после чего передать вердикт заявителю; ● направить ему письменное согласие, после которого он сможет оформлять свой договор и закончить прирезку; ● отказать, дополнив его конкретными причинами |
| Кадастровая работа | Если заявление удовлетворено, дальнейшая последовательность действий требует проведения полноценной кадастровой работы. Чтобы измерить обновленные наделы, появившиеся после окончания прирезки. Измеряется не только основной, но и присоединенный участки. Для этого гражданин пишет специальное заявление, дополняет его кадастровым паспортом и направляет в ближайшую кадастровую организацию. Стоимость межевания варьируется, смотря какой район, насколько удален объект и сложность работы |
| Составление проекта | Кадастровой службе потребуется примерно месяц, чтобы совершить межевание и создать настоящий проект соглашения, согласно которому будет осуществлена прирезка территории. Готовый проект заявитель рассматривает, если соглашается – подписывает. У него также будет месяц на это |
| Регистрация собственности | Должна оформляться, когда проект готов и подписан. Теперь прежний участок перестанет официально существовать, в Росреестре будет указан новый надел по обновленным данным |
Разъяснение сложных моментов
Любую землю можно перераспределять? Нет, только соседние участки, если они фактически соответствуют особым требованиям.
Согласие владельцев действительно нужно? Да, письменное, заверенное нотариусом. Нельзя делать прирезку, после чего уведомить хозяев присоединяемых территорий. Подобная новость вряд ли будет расценена как приятная.
Категория земли играет какую-то роль? Конечно. Например, имеется у гражданина определенный надел, назначение которого – ИЖС. Рядом расположена территория, которая считается муниципальной. Итак, гражданин решил совершить перераспределение. Согласно законодательству присоединять можно лишь земли, имеющие одинаковую категорию. То есть, если соседняя территория также подходит для ИЖС, и муниципалитет согласен, почему нет.
Изменить существующую категорию можно? Да, для этого гражданину придется отправить специальную заявку, дополнив ее требуемой документацией.
Процедура оформления «прирезок»
Подавать подобные заявления вправе собственники земли, которая предназначена для садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, дачного и личного подсобного хозяйства.
Есть три основных ограничения :
- Нельзя превышать максимальный размер участка, установленный в отношении данного разрешенного вида использования и для данной территории. То есть новый надел, образованный после присоединения «прирезки», не может быть больше утвержденного предела.
Это интересно: НДФЛ с земельного пая
Такие требования прописываются в правилах застройки и землепользования для всех территорий и действуют для любого «перераспределяемого» участка, который попадает в границы соответствующего муниципалитета. Подобные нормы действуют с того момента, когда их утвердят своими решениями местные депутаты. В частности, для Волоколамского района Московской области необходимое Решение Совета депутатов было принято 15 июля 2004 года под номером 61-8 (редакция от 3 ноября 2006 года).
- Вновь сформированный участок должен находиться в границах одного населенного пункта или муниципального образования (согласно ЗК РФ, статья 11.9, пункт 3).
- Процедура официального присоединения дополнительной земли может проводиться только в том случае, когда изначальный участок имеет точно установленные границы и информация об этом внесена в кадастр (согласно ЗК РФ, статья 39.29, пункт 9, п/пункт 10).
Оформление «прирезок» проводится на основании соглашения между уполномоченным органом (муниципальной структурой, к компетенции которой относится распоряжение государственными землями) и заявителем. В Московской области такими правами наделены Правительство Московской области и государственные управления, на которых была возложена такая ответственность (согласно Закону Московской области № 106 от 24.07.2014). Желающие расширить свой участок за счет муниципальной земли должны обращаться именно в эти инстанции. При этом им следует составить заявление, представить правоустанавливающие документы (копии) на соответствующий надел, а также проект межевания территории, к которой относится участок (согласно ЗК РФ, статья 39.29). Если проект межевания отсутствует, то заявителю необходимо за свой счет заказать изготовление схемы нахождения участка. Такой документ выполняется кадастровым инженером с использованием данных геодезической съемки (согласно ЗК РФ, статья 11.3).
Решение об одобрении новой схемы расположения надела или отказ в оформлении соглашения о присоединении выносится уполномоченным органом в срок 30 календарных дней с даты подачи всех документов. Подробный перечень оснований для отказа содержится в Земельном Кодексе РФ (статья 39.29, пункт 9).
Например, гражданам не разрешается «прирезать» участки, оборот которых ограничен, которые выставлены на аукцион или зарезервированы для муниципальных и федеральных нужд. Когда при перераспределении затрагиваются права владельцев, пользователей, арендаторов или залогодержателей земли, то процедура возможна только после получения их согласия. Однако ЗК РФ не содержит правил разрешения споров между несколькими претендентами на один и тот же участок.
Если уполномоченный орган принимает положительное решение об официальном перераспределении земли, его владельцу следует организовать постановку вновь образуемых участков на кадастровый учет и оплатить соответствующие услуги (согласно ЗК РФ, статья 39.29, пункт 11).
После оформления кадастрового паспорта его нужно передать в уполномоченный орган. Затем составляется соглашение о перераспределении, которое заверяется представителем муниципалитета и направляется заявителю. Гражданину отводится 30 дней для рассмотрения полученного документа и его подписания (согласно ЗК РФ, статья 39.29). Расчет за присоединяемый участок в размере 50 % его кадастровой стоимости производится не позднее одного месяца с даты подписания соглашения. Законом не предусмотрены отсрочка или рассрочка платежа.
Это интересно: Земля общего пользования между соседями
Юридический предлагает комплексные услуги по переводу в собственность клиентов земельных участков, принадлежащих муниципалитетам («прирезок»).
Наша работа включает:
- топографическую съемку;
- составление схемы расположения участка и согласование ее во всех уполномоченных инстанциях;
- подготовку и подачу пакета документов, необходимых для получения права собственности в отношении вновь сформированного надела;
- межевание территории, постановку на кадастровый учет образованного участка;
- официальное оформление передачи права собственности (регистрацию проводит Волоколамский отдел Росреестра по Московской области);
- получение готовых документов.