Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пошаговая инструкция процедуры отказа от управляющей компании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
Какие могут быть причины недовольства домоуправляющей организацией?
На самом деле поводы для недовольства УК ничем не ограничиваются. Претензии могут быть связаны с незначительными недоработками или непрофессионализмом новых работников компании. Однако иногда деятельность организации требует ее скорейшей смены. Стоит помнить, что законом разрешается разорвать отношения с управляющей структурой по следующим причинам:
- неудовлетворительное управление МКД и неэффективность в финансовых, хозяйственных вопросах;
- начисление излишних сумм за ЖКУ;
- отказ УК от проведения капремонта многоквартирного здания при наличии денег на счете, аккумулированных жильцами, а также необходимости в ремонте;
- плачевное состояние коммуникаций, мест общего пользования, элементов благоустройства и придомовой территории;
- повышение установленных тарифов;
- нежелание исполнять обязательства в рамках соглашения с жильцами.
Важно! Все обязательства организации фиксируются в коллективном договоре об управлении домом. Именно на него в первую очередь нужно обратить внимание при желании прекратить сотрудничество.
Возможные основания для досрочного расторжения договора
При окончании срока действия договора с УК собственники недвижимости имеют право поменять форму управления многоквартирным домом или подписать договор с другой организацией. Если заказчик письменно не уведомит исполнителя о прекращении договора, то он автоматически продлевается на условиях, согласованных изначально.
Ст. 162 ЖК РФ отвечает на вопрос, можно ли отказаться от услуг УК до прекращения действия договора по окончанию срока.
Владельцы недвижимости вправе в одностороннем порядке прекратить договорные обязательства:
- по окончанию каждого последующего года со дня заключения договора, если он заключен по итогам открытого конкурса (ч.8.1);
- с управляющей организацией, предоставляющей некачественные работы и услуги (ч.8.2), если договор заключен на основании решения большинства собственников.
Поэтому для выбора основания для отказа нужно узнать, каким образом обслуживающая фирма получила многоквартирный дом в управление. Организация получает объект в управление, если она одержала победу в открытом конкурсе (ст.161 ЖК РФ) или выбрана по решению общего собрания владельцев недвижимости (ст. 162 ЖК РФ).
Согласно ч.8 ст.162 Жилищного кодекса для расторжения договора управления МКД применяются нормы, предусмотренные гражданским законодательством.
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.
Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.
Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.
Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.
Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.
Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.
Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.
Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.
Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.
Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.
Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.
А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.
Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
-
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
-
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Варианты отказа от услуг УК
Способ отказа от управляющей организации зависит от того, каким образом она получила под управление многоквартирный дом. Вариантов может быть два – участие в открытом конкурсе или избрание путем голосования собственников жилья.
В первом случае собственники помещений могут просто не заключать новый договор с УК по истечении срока действия старого.
Важно сделать это вовремя, до тех пор, пока не вступила в силу прологнация документа.
Если же управляющая организация была выбрана жильцами путем голосования, отказ от ее услуг проводится тем же способом. Сделать это можно в любой момент. Но здесь важно привести на общем собрании жильцов доказательства некачественного предоставления обслуживающей организацией коммунальных услуг.
В протоколе голосования в этом случае должны содержаться отсылки к пунктам договора с УК, которые были нарушены.
Какие могут быть причины недовольства домоуправляющей организацией?
На самом деле поводы для недовольства УК ничем не ограничиваются. Претензии могут быть связаны с незначительными недоработками или непрофессионализмом новых работников компании. Однако иногда деятельность организации требует ее скорейшей смены. Стоит помнить, что законом разрешается разорвать отношения с управляющей структурой по следующим причинам:
- неудовлетворительное управление МКД и неэффективность в финансовых, хозяйственных вопросах;
- начисление излишних сумм за ЖКУ;
- отказ УК от проведения капремонта многоквартирного здания при наличии денег на счете, аккумулированных жильцами, а также необходимости в ремонте;
- плачевное состояние коммуникаций, мест общего пользования, элементов благоустройства и придомовой территории;
- повышение установленных тарифов;
- нежелание исполнять обязательства в рамках соглашения с жильцами.
Важно! Все обязательства организации фиксируются в коллективном договоре об управлении домом. Именно на него в первую очередь нужно обратить внимание при желании прекратить сотрудничество.
Процедура отказа жильцов от услуг управляющей организации
Право на расторжение договора с УК имеют только те граждане, которые являются законными собственниками своих квартир. Процесс прекращения отношений с управляющей компанией жильцами дома проходит следующие этапы:
- Формирование инициативной группы среди жителей дома. Ее члены запрашивают у УК отчет по ее работе. Если в нем имеются недочеты и претензии, то участники группы начинают вести разъяснительную работу с другими жильцами о необходимости смены компании.
- Подготовка предложения по смене УК.
- Проведение собрания, о котором заранее оповещаются все жители. По его итогам граждане голосуют за новую предложенную УК или иной вариант управления домом. Выбор в пользу конкретной компании будет считаться принятым, если за нее отдано 2/3 голосов.
- Составление жильцами договора с новой УК.
- Отправка уведомления в бывшую обслуживающую организацию о намерении прекратить с ней отношения.
- Передача сообщения о смене жильцами УК в банк.
Уведомления о проведении собрания направляются каждому собственнику, в УК и районную администрацию (в случае неприватизированного жилого помещения). Представители муниципалитета выступают на таких собраниях в качестве собственников неприватизированных квартир.
Уведомление о расторжении договора должно содержать следующую информацию:
- тема;
- сведения (вопросы) о выборе новой управляющей компании (как происходит выбор новой УК читайте тут);
- контактные данные участников инициативной группы для уточнения возникших вопросов;
- место, время и дата проведения общего собрания.
Для ознакомления мы предоставили образец уведомления о расторжении договора с управляющей компанией.
Уведомление с принятым решением для УК состоит из:
- решения и юридического обоснования со ссылкой на законы (статья 162 ЖК РФ и статья 450 ГК РФ);
- оснований принятого решения (голосование на общем собрании, постановление суда и т. д.).
Документация, необходимая при расторжении договора с УК
При отказе жителей дома от услуг обслуживающей организации рекомендуется подготовить пакет документов, в состав которого входят:
- копии всех письменных жалоб на УК со стороны собственников квартир;
- все обращения в контролирующие органы;
- акты, подтверждающие халатное исполнение фирмой своих обязанностей;
- документация, выявляющая нецелевое направление средств представителями УК (если имеются основания);
- уведомление УК о расторжении с ней договора;
- протокол собрания, подтверждающий намерение жильцов отказаться от услуг компании;
- персональные заявления от собственников квартир о прекращении отношений с УК.
Что будут делать жильцы после расторжения договора?
Как только УК проинформировала жителей о своём намерении отказаться от управления, собственники должны приступить к поиску другой подходящей организации. При этом необходимо оповестить органы жилищной инспекции, ОМС и СМИ.
Целью оповещения является проведение общего собрания, на котором будут решаться вопросы о выборе новой УК. На общем совете представители разных управляющих компаний могут предлагать свои кандидатуры.
При этом каждая заявка должна перенаправляться в ОМС, а также представителю собственников. Каждый кандидат должен грамотно проинформировать жителей о направлении своей деятельности и видах оказания услуг.
Важно: на совете жильцов должно присутствовать более 50% населения МКД. Именно они должны будут проголосовать и выбрать наиболее подходящую кандидатуру.
Если на совет явилось менее 50%, он автоматически переносится на другую дату. Если ни один из кандидатов УК не набирает по итогу голосования более половины (50%) голосов, то собрание также переносится на другой день. Если кандидат одобрен, далее идёт обсуждение всех нюансов и основных моментов, а после чего подписывается соглашение. Предыдущая управляющая организация должна передать полный пакет документов вновь избранной компании.
При этом передаётся отчётность по затратам и остатку средств на счетах собственников. После подписания соглашения о сотрудничестве копия остаётся у владельца, а оригинал остаётся в офисе действующей УК.
Предлагаем вам ознакомиться и с другими материалами наших экспертов об организации управляющей компании как бизнеса. Читайте о том, как создать УК и как ею грамотно управлять, что такое лицензия для управляющей компании и по каким причинам можно ее лишиться, как организовать бухучет и что нужно знать о доходах и расходах, а также как зарегистрироваться в ГИС ЖКХ, где пролегают границы ответственности управляющей компании и кто будет платить по счетам в случае банкротства УК.
Подводя итоги, можно отметить, что неуважительное и пренебрежительное отношение к управляющей компании может привести к расторжению договора. Поэтому лучше быть бдительными и действовать исключительно на основании заключённого соглашения с УК.
Особенности процедуры прекращения сотрудничества с управляющей компанией
- Самостоятельно УК не может отказаться от управления домом. Она вправе только отменить курирование, а владельцы квартир сами примут итоговое решение. При инициировании УК судебного разбирательства возможно расторжение договора в понудительном порядке. При отклонении жильцов такого решения действие договора будет продолжаться, и ответственность за обязательства все так же будет нести УК.
- Если УК стала уклоняться от исполнения своих обязательств, то владельцы квартир вправе направить в суд жалобу, описав в ней поведение организации. В случае удовлетворения судом исковых требований владельцы квартир получат финансовую компенсацию.
- В том случае, если собственники квартир не смогли выбрать, что им делать дальше (обращаться к новой УК или создавать ТСЖ), то местные административные органы самостоятельно назначат новую компанию.
Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме
B Pocпoтpeбнaдзop пишyт жaлoбy, ecли кoмпaния нe выпoлняeт cвoи oбязaннocти и нapyшaeт пpaвa coбcтвeнникoв квapтиp.
Нaпpимep:
- ктo-тo cлoмaл лифт, и eгo никтo нe чинит;
- УК нe пpeдocтaвляeт инфopмaцию oб ycлyгax, cpoкax иx выпoлнeния;
- coбcтвeнник квapтиpы пepeплaтил дeньги пo ycлyгaм, a УК нe дeлaeт пepepacчeт и нe вoзвpaщaeт пepeплaтy;
- нe peмoнтиpyют пpoтeкaющyю кpышy;
- нe yбиpaют cнeг нa тeppитopии двopa;
- в пoдъeздe зaвeлиcь мыши, нo oбpaбoткy нe пpoвoдят.
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.
Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.
- Правовые основы деятельности
- Нормативные акты
- Постановления Европейского Суда по правам человека
- Судебная практика
- Конституционный Суд
- Верховный Суд
- Научно-методические материалы
- По вопросам надзора за исполнением федерального законодательства
- По иным вопросам надзорной деятельности
- Статистические данные
- Об использовании выделяемых бюджетных средств
- О деятельности органов прокуратуры
- Новости
- Основные документы
- Главное управление международно-правового сотрудничества
- Региональное представительство
Международной ассоциации прокуроров в России
Для отказа от текущей УК нужно предпринять следующие действия.
- Принять решение об отказе до того, как действие договора подойдет к концу. Если владельцы квартир не успели до этого срока, то Договор автоматически продлевается, и отказаться от услуг УК можно будет только по истечении 1 года.
- Провести общую встречу жильцов.
- Предоставить каждому жильцу ксерокопию письменного заявления с требованием расторгнуть договор.
- Направить Протоколы в руководящие инстанции.
К необходимым документам относятся следующие:
- письменное заявление о том, что владельцы квартир отказываются от услуг, предоставляемых текущей УК;
- протокол проведенной встречи;
- договор, подписанный собственниками квартир и представителями УК;
- свидетельства, подтверждающие тот факт, что жильцы проживают в квартирах данного дома на правах собственников.
В заявлении потребуется отразить следующие сведения:
- по какому адресу проводилась общая встреча жильцов дома;
- инициаторы организуемой встречи;
- форма проведения встречи (например, заочное голосование);
- дата проведения встречи и адрес, куда будут направляться решения для голосования;
- вопросы, подлежащие обсуждению (о выборе варианта управления домом, о смене УК);
- способ ознакомления с материалами, представленными на собрании;
- дата и адрес проведения общей встречи жильцов.