Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эти посредники не такие жестокие, как чёрные риэлторы, но тоже далеко не ангелы. Они уже никого не обманывают, а просто покупают часть квартиры и используют методы физического насилия на остальных жильцов, но без убийства.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей
Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.
Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
- Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
- Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
- Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
- На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
- Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
- Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
- Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.
Квартира, переоборудованная из комнаты
Вы нашли квартиру значительно дешевле, чем в окрестных домах, — вот это удача! Купили. Спешите переехать в новый дом и радуетесь жизни, пока на пороге не появляется представитель жилищной инспекции. Он говорит, что ваша студия была переоборудована из комнаты в квартире, все сделанные перепланировки — проводка воды, вытяжка и гидроизоляция, создание отдельного санузла — незаконны, и даёт три месяца на то, чтобы вернуть всё в первоначальное состояние. В итоге вместо собственной студии вы получите комнату в типичной квартире с общими кухней, входом и санузлом. Это даже хуже, чем комната в коммуналке, потому что комната в коммуналке оформляется соответствующим образом в ЕГРН и её можно продать. Продать же свою «квартиру» у вас не получится: как и в первой афере, вы купили не помещение, а только долю в квартире, и, чтобы продать свою долю, вам придётся получить согласие собственников других долей.
Как себя обезопасить:
- Неожиданно дешёвая квартира среди предложений в районе, где недвижимость обычно стоит намного дороже, должна стать первым звоночком. Проверяйте стоимость схожих квартир — она должна быть более или менее на одном уровне.
- Квартира с общим входом-прихожей на несколько квартир тоже должна вызвать подозрения (не путать со спроектированным при строительстве здания тамбуром или коридором). Даже если в ней есть отдельный санузел и кухня, скорее всего, она была переделана из обычной комнаты. Посмотрите планировки таких же квартир на других этажах в этом же доме в истории объявлений на Яндекс.Недвижимости.
- Требуйте у продавца оригинал технического паспорта на квартиру. В нём будет первоначальный план квартиры. Сравните его с тем, что есть на самом деле.
- Внимательно читайте договор купли-продажи. В нём чётко прописано, что именно вы покупаете — квартиру или долю. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
Занижение цены в договоре
Вы выбрали квартиру, проверили все документы на неё, документы собственника и готовы подписать договор. Владелец начинает умолять вас написать в договоре сумму меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Давит на жалость, мол, придётся заплатить много налогов. Вы соглашаетесь и подписываете договор, в котором стоит заниженная стоимость квартиры. Вместо 5 млн рублей, которые вы заплатили, в нём указан 1 млн. Проходит время, вы радуетесь жизни в новой квартире — и вдруг появляется незнакомец. Он представляется юристом, сообщает, что человек, продавший вам квартиру, объявлен банкротом, и угрожает расторжением сделки. По закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, действительно аннулируются. В этом случае, если вы добьётесь возврата денег, вам вернут только ту сумму, которая написана в договоре, — 1 млн рублей. «Чтобы этого избежать, нужно заплатить», — предлагает незнакомец и начинается вымогать у вас любую сумму на своё усмотрение.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
- риск заключить договор с недееспособным продавцом;
- риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга;
- риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником.
Правило 7. Заключение сделки у нотариуса
Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Как выбрать хорошего риэлтора
Сарафанное радио. Самый лучший способ найти добросовестного риэлтора — это общение с близкими, друзьями и коллегами, которые покупали или продавали недвижимость через риэлтора и могут порекомендовать вам конкретного специалиста.
Социальные сети. Многие риэлторы и агентства ведут страницы в социальных сетях. Обращайте внимание на активность этих страниц, отзывы, комментарии. Если вы подписаны на риэлтора и видите, как он работает, как быстро продаются у него квартиры, что он размещает много полезной информации, можно обратиться к нему за первичной консультацией: приехать в офис, обсудить порядок его работы и другие детали.
Агентство недвижимости. Этот вариант считается наиболее надежным, потому что на создание и раскрутку агентства нужно затратить большие ресурсы, как временны́е, так и финансовые. К тому же об агентстве проще собрать отзывы и таким образом узнать об их репутации. Можно воспользоваться советами друзей и знакомых, а можно самостоятельно найти агентство в интернете. Обращайте внимание на то, что пишут об агентстве в соцсетях, как быстро продаются квартиры, какие на них стоят цены. Можно также сделать пробный звонок в агентство или сходить пообщаться в офис.
Не стоит обращаться к неофициальным риэлторам. Риэлторы, которые работают неофициально и не платят налогов, не несут и никакой ответственности. И самостоятельные риэлторы, и агентства должны быть зарегистрированы официально, например как ИП или ООО. Только в этом случае они несут хотя бы какую-то ответственность за свои действия, а значит, у вас больше оснований им доверять.
«Кто оценит мою квартиру в большие деньги, с тем я и буду сотрудничать!» Конечно же зная, о такой стандартной модели поведения незадачливого хозяина жилья при выборе исполнителя для реализации, ушлые риэлторы стараются как можно сильнее переоценить предварительную рыночную стоимость квартиры на первичной консультации. Мне не раз приходилось наблюдать за таким манёвром со стороны — выглядит очень смешно, так как иногда изыскания оценщиков доходят до полного бреда и абсурда. Намеренно, умышленно ввести собственника недвижимости в заблуждение по реальной стоимости его квартиры — это ни что иное как обман со стороны своего риэлтора. В результате такого вот финта ушами, программа минимум для агента выполнена, клиент в кармане, сидит на эксклюзивном договоре, теперь наступает самое время нужным способом его обработать, чтобы был посговорчивее…
Накинуть без ведома хозяина квартиры к цене сверху тысяч 200-300, 500 — для ушлого риэлтора обычное дело. Будьте уверены — своего он никогда не упустит. Неискушённый, неопытный в таких делах как купля-продажа недвижимости клиент скорее всего так никогда и не узнает, что свой же агент его по-крупному обманул. Как это происходит? Самый распространённый вариант излечения «скрытки», на самом деле трюк совсем уж бесхитростный. Потенциальный покупатель обращается по объявлению о продаже жилья. Риэлтор отвечает, что актуальная цена на данный момент несколько выше, чем указано в рекламе. На сколько?! Суммы обычно берутся с потолка — начинаться аппетиты не добропорядочных посредников могут с почти безобидных 50 тысяч и заканчиваться несколькими миллионами рублей. Фигурировать скрытая комиссия риэлтора в сделке может например, как добровольное вознаграждение или особая благодарность для маклера как представителя продавца от контрагента или лично покупателя как встречной стороны — подлог и сговор за спиной клиента на лицо. Стоит однако отметить, что на рынке достаточно много более сложных вариаций по излечению из карманов наивных клиентов двойных заработков, все они отличаются деталями, но схожи в одном — по факту это мошенническая схема отъёма имущества, недвусмысленно квалифицируемая юристами соответствующей статьёй в кодексе.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.
Здесь могут быть разные варианты, в том числе и откровенно обманные. Например, умышленные ошибки при оформлении Договора на пользования сейфа-ячейки в банке чтобы Продавец потом не смог вовремя получить доступ к ячейке и Покупатель-мошенник успел забрать оттуда деньги. Могут быть схемы с частичной оплатой наличными и частичной оплатой другим способом, например, через счёт-аккредитив. Здесь надо очень внимательно смотреть документы.
Сюда же отнесу разнообразные пункты в Договорах, в том числе и предварительных Договорах продажи, о каких-либо условиях в случае нарушения которых Продавец обязан выплатить Покупателю какие-либо неустойки и прочее.
Получить деньги за продажу квартиры чтобы не обманули наиболее просто сейчас оформив получение денег на счёт-аккредитив. Комиссию за перевод суммы на любой счёт платит Покупатель. Но, как я и писал выше, важно чтобы всё было оформлено верно и юридически грамотно. А то денег за продажу квартиры Вы не увидите.
Покупаем квартиру без риска быть обманутыми: советы
Рассмотрим, как купить квартиру, чтобы не обманули продавцы или недобросовестные риэлторы:
- Осматривать квартиру нужно лично. При осмотре рекомендуют обращать внимание на состояние перекрытий, балконов, сантехники. Глубокие трещины на стенах свидетельствуют о необходимости капитального ремонта. Нельзя доверять информации о состоянии недвижимости на слово и по фотографиям.
- Специалисты экспертного бюро профессионально оценят техническое состояние недвижимости. Иногда лучше отказаться от покупки, чем потратить половину стоимости жилья на ремонтные работы.
- С документацией нужно знакомиться в спокойной обстановке, не спеша. В спешке нельзя ничего подписывать, даже если риэлтор говорит, что сам все проверил.
- Чтобы купить квартиру без риска, рекомендуют нанять специалиста по недвижимости с хорошей репутацией. Он проведет экспертизу документов на квартиру, проверит, не нарушены ли права несовершеннолетних и др. лиц при приватизации, поможет составить договор купли-продажи.
- Производить расчет лучше в нотариальной конторе или банке. В финансовых учреждениях имеется охрана, способная быстро реагировать при возникновении чрезвычайных ситуаций.
Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке:
- Правоустанавливающие документы, на каком основании собственник вступил во владение жилой площадью. Если в документах имеются условия, несоблюдение которых приводит к расторжению сделки, нужно проверить, соблюдены ли эти условия.
- Запрашивают выписку из единого государственного реестра, в которой будет отражена вся история дома или квартиры (на основании чего возникало право собственности, ограничения на совершения сделок, арест помещения и т. д).
- Чтобы выяснить, что не совершались перепланировки, за которые придется платить штраф, запрашивают документацию из БТИ и сравнивают ее с фактическим видом помещения.
- Проверяют подлинность документов продавца в паспортном столе, документации на квартиру.
- Справка из наркологии и психиатрической больницы подтвердит дееспособность продавца. Если пренебречь этим пунктом, может выясниться, что у человека ограничена дееспособность. Это приведет к расторжению сделки.
- Если в квартире прописаны дети должно присутствовать разрешение из органов опеки на продажу имущества.
Чтобы купить квартиру и не быть обманутым, нужно подбирать агента недвижимости из компании с хорошей репутацией. Можно воспользоваться советами проверенных друзей и родственников. Не стоит доверять риэлтору, которого предлагает продавец.
Что делать, если риэлторы вас уже обманули
Доверчивых покупателей, риэлторы обманывают чаще, чем бдительных, всегда читающих бумаги, прежде чем их подписать. Если жулики вам уже навредили, и договором предусмотрено досудебное урегулирование споров, нужно направить на адрес или вручить лично под подпись претензию. В ней четко изложить суть (неисполнение риэлторами обязательств, отказ от возврата предоплаты при невыполнении условий договора, нарушение прав потребителя на одностороннее расторжение договора и т. д.).
Здесь же нужно указать ссылки на договор, нормативные акты и др. документы. Должно быть выставлено требование о добровольном удовлетворении своих прав, выплаты неустойки или полного возмещения убытков.
Если агентство недвижимости не реагирует или отказало в удовлетворении требований нужно подавать исковое заявление в суд. Правильно составить документы помогут юристы. Понадобится вся документация, которая относится к делу. Хорошо, если имеются свидетели, которые смогут дать показания в пользы истца.
Афёры на первичном рынке жилья — обман дольщиков
Астана — самый строящийся город Казахстана, а на рынке новостроек есть свои схемы мошенничества. Одна из них — та же неоднократная продажа, как и на рынке вторичного жилья. Особенность в том, что аферисты, действующие от имени застройщика, продают одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Причем сам застройщик может и не знать о том, какие махинации проворачивают за его спиной.
Есть еще схема. Мошенники предлагают гражданам жилье по сравнительно небольшой цене в рассрочку в строящемся доме. Показывают место под строительство, где никто ничего строить не собирался. Заключается договор, покупатель делает первый взнос. Провернув с десяток таких операций, мошенник скрывается.
Казалось бы, выход напрашивается сам собой — надо покупать квартиру непосредственно у застройщика. Это и дешевле, и надежнее, чем через посредника. Но и здесь есть свои подводные камни. Для примера наберем в поисковике «новостройка в Астане продажа от застройщика». Результат — 250 тысяч ответов. Возникает вопрос: «Действительно ли столько застройщиков напрямую продают жилплощадь?». Конечно, нет. Компании с многолетним опытом и непоколебимой репутацией редко торгуют квартирами напрямую. Чтобы узнать, кто действительно продает жилье — застройщик или риелтор, нужно проверить все документы. Чаще всего жилплощадью напрямую торгуют новые и малоизвестные фирмы в уже готовом доме.
Аферисты, действующие от имени застройщика, продают одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Причем сам застройщик может и не знать о том, какие махинации проворачивают за его спиной.
Между тем среди застройщиков тоже могут оказаться недобросовестные компании. Строительство почти каждого третьего объекта в столице отстает от заявленных сроков. К тому же в прошлом году в Астане появились молодые застройщики без опыта работы, имеющие не более двух проектов. У некоторых из них неполный пакет документов, что заставляет задуматься об их надежности.
Ассоциация застройщиков Казахстана предупреждает дольщиков, что деятельность компании должна вызвать сомнения, если:
- стоимость квадратного метра ниже себестоимости (цена не учитывает риски, связанные с удорожанием материалов, инфляцию и другое, в результате чего жилые комплексы таких компаний либо не достраиваются, либо становятся долгостроем);
- несоблюдение сроков строительства (строительство не ведется, но проект заявлен, и квартиры продают, или ведется со значительными нарушениями сроков — более шести месяцев);
- введение в заблуждение клиентов относительно качественных характеристик жилых комплексов (к примеру, приставка Expo у таких застройщиков не совпадает с территорией строительства дома и не имеет отношения к Expo-2017);
- отсутствие разрешительной документации.
По данным официального сайта Астаны www.astana.gov.kz, покупатель имеет право попросить у застройщика следующие документы:
- акт выбора и согласования земельного участка;
- постановление на проектирование;
- архитектурно-планировочное задание;
- эскизный проект, утвержденный главным архитектором г. Астаны;
- государственную экспертизу рабочего проекта с инженерными сетями;
- постановление на строительство.
Расписка за фактически неполученные деньги
Это довольно популярная схема, к которой прибегают продавцы жилья. Используется, когда квартира приобретается в ипотеку. Один из обязательных документов – это расписка в получении денежных средств. Однако далеко не всегда есть деньги на первоначальный взнос при одобренной ипотеке.
Таким образом, стоимость квартиры искусственно завышается по просьбе покупателя. При этом продавец требует написать расписку, что ему будет переведена на счет или передана наличными сумма, на которую завысили стоимость объекта. Как правило, сумма составляет не более 990 тысяч рублей, так как за более крупные суммы предусмотрена уже уголовная ответственность.
Все делается по обоюдному согласию, чтобы заемщик смог предъявить документы в банк. Но, после получения расписки (обычно через несколько дней) мошенники отказываются от продажи недвижимости и просят вернуть деньги в соответствии с распиской.
Покупателю приходится возвращать деньги, ведь на расписке его подпись. Если продавец обратится в суд, то закон будет на его стороне. Рассказав все, как есть, заемщика могут привлечь к ответственности за попытку обмануть кредитора.
Списание средств с карты под предлогом предоставления аванса
Иногда люди находят объявления в газете, после чего звонят потенциальным продавцам. При этом они утверждают, что их вариант им полностью подходит, но они боятся, что жилье будет продано другим. Чтобы зарезервировать его, мошенники просят назвать номер карты и три последних цифры на обороте банковской карты. Довольные продавец сообщает и ждет аванса. Но, фактически, получает только смс от банка о списании денежных средств.
На самом деле, чтобы зачислить деньги на карту, не нужно знать цифры с другой стороны карты. Необходимы только сам номер карты и ФИО клиента, чтобы удостовериться, что данные были введены правильно.
Стоит отметить, что эта схема характерна для многих сфер. Обезопасить себя можно следующим образом:
- не предоставлять реквизиты своей банковской карты;
- выполнять все в соответствии с законом и только после подписания предварительного договора купли-продажи.