Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли обмануть агенство недвижимости при покупке квартиры в ипотеку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
«Присваивание» объявления
Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.
Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.
Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.
Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Почему риэлторы спрашивают – наличка или ипотека
Агент обязательно поинтересуется, как покупатель собирается рассчитываться. Ведь есть продавцы, которые категорически не согласны на ипотечные деньги и предпочитают расчет живьем. Их пугает необходимость связываться с банком, напрягает процесс дополнительного сбора документов.
На самом деле для продавца в ипотечной сделке больше плюсов, чем минусов. Оформление бумаг ложится на плечи заемщика – ведь он заинтересован в получении кредита. К тому же банк гарантирует прозрачность расчетов – деньги налево не уйдут. И экономия времени налицо: ипотечные сделки регистрируются быстрее – до 5 рабочих дней.
Важно! Количество ипотечных сделок на рынке недвижимости растет. Пропорционально новым реалиям увеличивается количество агентств, сопровождающих процесс продажи–покупки квадратных метров от А до Я.
Как риэлторы обманывают продавца квартиры
Нет покупателей
Если маклер не получает хорошую комиссию за объект недвижимости или не уверен в ее получении, то ваш объект он показывать не будет даже 100% покупателям. И это не совсем обман клиента, но вы, как продавец будете сидеть без покупателей однозначно.
Застой на рынке недвижимости
Часто, пытаясь понизить продавца в цене риэлторы «поют» дифирамбы о том, как нестабилен рынок недвижимость, что никто не покупает или не может продать аналогичные или даже лучше, чем у вас квартиры. Отчасти это обман посредником собственника, но иногда и правда, особенно, если вы не подготовили жилье к продаже (внешний вид и документы), чем даете повод для подобных фантазий посредника.
Вы узнали, как риэлторы обманывают продавцов квартир, незадачливых клиентов-покупателей, которые попадают в сети агентств недвижимости. В любом случае вам самостоятельно принимать решение о сотрудничестве с маклерами!
Нередко покупателей обманывают и недобросовестные риелторы. Тут тоже обширное поле для махинаций:
- Завышение цены. Риелтор договаривается с продавцом на одну цену, а клиенту выставляет другу, выше. Разница уходит риелтору. Эту схему достаточно сложно провернуть при условии, что покупатель будет хотя бы минимально внимателен.
- Сокрытие фактов о жилье или умышленная дезинформация. По сговору с продавцом или по собственной инициативе риелтор может или умалчивать о каких-то важных нюансах или даже откровенно врет покупателю. Главная цель – продать квартиру как можно быстрее, несмотря ни на что. Чтобы не стать жертвой такого обмана нужно проверять каждое заявление как продавца, так и риелтора. Если начнут возникать неточности между тем, что говорят продавец с риелтором и тем, что видит покупатель – это уже повод задуматься над покупкой именно этой квартиры.
- Продажа данных клиента. Не самое распространенное, но все же вполне реальное явление. Риелтор для выполнения своих обязанностей собирает всю информацию о клиенте. Потом ее может достаточно выгодно продать третьим лицам для какого-либо другого применения. Сложно предположить, что именно могут сделать с информацией, но возможно все, начиная от подписки на огромное количество рекламы и заканчивая оформлением кредита.
Как действуют мошенники при ипотеке?
Каждая ипотечная сделка предполагает внесение первого взноса как демонстрации серьезных намерений покупателя и готовности к частичному финансированию покупки за счет личных сбережений. Часто оказывается, что у человека нет средств, а с нулевым первым взносом банки давно не работают. На этом этапе возникает соблазн изменить сумму в договоре на большее значение, чтобы заставить банк профинансировать покупку жилья полностью.
Величина кредитной линии окончательно определяется, когда человек сообщает, что готов оплатить некоторую часть от стоимости недвижимости из личных сбережений, и банк вычитает эту сумму из цены жилья. Сумма жилищного займа будет равна стоимости объекта за вычетом первого взноса. Если все участники честны, в дальнейшем проблем не возникает. Но если покупатель сообщает, что не имеет нужной суммы сбережений и предлагает указать в договоре цену повыше, продавец серьезно рискует, соглашаясь на обман.
У нас дешевле или развод на деньги по ходу пьесы
Ни для кого не новость, что на рынке оказания риэлторских услуг очень плотная конкуренция — ноздря в ноздрю! Для многих соискателей на рынке первостепенным условием отбора возможного кандидата в исполнители является дешевизна его услуг — на эту наживку их и ловят коварные риэлторы. Как один из возможных результатов недобросовестной конкуренции — введение клиента в заблуждение по реальной стоимости комиссионного агентского вознаграждения. В начале ему озвучивают одну сумму комиссионных, а потом в процессе продажи или проведения сделки («пробивают» клиента до последнего, на любом этапе) всеми правдами и неправдами стараются его «поднять по комиссии». Лучший вариант для скупого, если он в итоге заплатит только дважды, худший — услуги обойдутся ему втридорога!Корыстолюбывые риэлторы, как и все мошенники великолепные психологи — в этот раз, жадность фраера сгубила!
Накинуть без ведома хозяина квартиры к цене сверху тысяч 200-300, 500 — для ушлого риэлтора обычное дело. Будьте уверены — своего он никогда не упустит. Неискушённый, неопытный в таких делах как купля-продажа недвижимости клиент скорее всего так никогда и не узнает, что свой же агент его по-крупному обманул. Как это происходит? Самый распространённый вариант излечения «скрытки», на самом деле трюк совсем уж бесхитростный. Потенциальный покупатель обращается по объявлению о продаже жилья. Риэлтор отвечает, что актуальная цена на данный момент несколько выше, чем указано в рекламе. На сколько?! Суммы обычно берутся с потолка — начинаться аппетиты не добропорядочных посредников могут с почти безобидных 50 тысяч и заканчиваться несколькими миллионами рублей. Фигурировать скрытая комиссия риэлтора в сделке может например, как добровольное вознаграждение или особая благодарность для маклера как представителя продавца от контрагента или лично покупателя как встречной стороны — подлог и сговор за спиной клиента на лицо. Стоит однако отметить, что на рынке достаточно много более сложных вариаций по излечению из карманов наивных клиентов двойных заработков, все они отличаются деталями, но схожи в одном — по факту это мошенническая схема отъёма имущества, недвусмысленно квалифицируемая юристами соответствующей статьёй в кодексе.
Подставные покупатели жилья
По остросюжетным фильмам и детективным романам, всем нам хорошо известно, что злоумышленники не могут действовать в одиночку, так или иначе у них обязательно должны быть соучастники преступления. Так и в комбинациях не добропорядочных риэлторов участвуют их верные друзья и товарищи — подставные покупатели. С виду ничем непримечательные люди — как вы, да я. Но роль, которая им отводится в постановочных представлениях риэлторов, что ни есть особенная, можно сказать, первостепенная, от того как прилежно справятся со своей задачей подставные, как умело и убедительно они выступят перед хозяином жилья, во многом будет зависеть успех всей аферы в целом. «Какие 10 млн? Да вы что! Сюда надо много денег в ремонт вкладывать. Мы вчера такую же квартиру смотрели и даже лучше, а стоила она в 2 раза дешевле. Смею вас заверить, что ваша квартира этих денег не стоит!» Посеять зерно сомнения в стройные ряды мыслей хозяина, надавить на психику, убедить собственника в ошибочности его суждений на счёт реальной рыночной стоимости его недвижимости, наобещать золотые горы, выиграть время для риэлтора — именно такие цели преследуют подставные. Они будут восторгаться квартирой или поливать грязью почём зря, искать точки соприкосновения с владельцем и втираться ему в доверие, в общем будут делать всё чтобы на ура справиться с домашним заданием.
Как могут обмануть при покупке дома?
Помимо перечисленных обстоятельств, покупателю следует внимательно проверять все действия, совершенные по доверенности. Если есть возможность, то лучше связаться с доверителем и удостовериться с том, что документ действителен и не отзывался. Нередко используется такая схема – владелец квартиры получает в долг деньги. А в качестве гарантии их возврата составляется доверенность на право продажи жилья. В результате — дом продается на основании доверенности. А новый владелец должен доказывать свою правоту в суде перед прежним собственником.
Важным является и состояние дома. Наличие косметического ремонта может скрывать серьезные недостатки фундамента или кровли. При их выявлении цена может упасть на несколько порядков. Поэтому продавец может попытаться их скрыть. Если подобные дефекты будут установлены, то договор можно признать недействительным и обязать продавца вернуть деньги.
Заплатили меньше или фальшивыми купюрами
Некоторые мошенники просят осуществлять взаиморасчеты без присутствия в банке или в агентстве недвижимости. Они предлагают передать денежные средства наличными и потом поехать в Росреестр для переоформления права собственности. Практика показывает, что довольно сложно самостоятельно пересчитать вручную большую сумму. Есть риск ошибиться. Более того, проверить подлинность купюр без применения специальной техники невозможною таким образом, продавец сам себя ставит в заведомо невыгодное положение.
Соглашаться на такое является абсурдом, но иногда люди, желающие сэкономить на риелторе и банковском обслуживании, соглашаются на них. Более того, ими движет желание как можно быстрее завершить сделку.
Если после сдачи документов в Росреестр продавец успевает обнаружить обман, он может обратиться в эту организацию, чтобы потребовать прекратить работу. Однако деньги, затраченные на госпошлину он теряет. Но регистрация права собственности происходит довольно быстро, поэтому не всегда удается все обнаружить своевременно. Тогда нужно признавать сделку ничтожной в судебном порядке.
Вот как можно обезопасить себя:
- осуществлять взаиморасчеты исключительно через банк безналичным способом;
- проводить оплату в отделении банка или в агентстве недвижимости, чтобы проверили правильность купюр;
- арендовать банковскую ячейку для предоставления взаимных гарантий.
Помощь АН в получения ипотеки
Если вы определились с выбором объекта и уже обратились в банк для получения ипотеки, вас могут ждать неожиданности, связанные с определенными ограничением. Это могут быть запреты на выдачу для предпринимателей, людей пожилого возраста, клиентов с низкими доходами. Также могут возникнуть проблемы и по самой квартире. Не столь ликвидное жилье в виде пятиэтажек, домов с деревянными перекрытиями или проблемами с документацией станут безоговорочным отказом в ипотечном кредитовании. Загородная недвижимость также слабо аккредитуется.
Во многих серьезных агентствах работают ипотечные консультанты и опытные эксперты по недвижимости. Они владеют полной информацией о банковских организациях столицы, а также тонкостями в оформлении ипотеки, акциями, банковскими программами. Индивидуальный подбор вариантов кредитования на приобретения жилья в Москве и предложения по индивидуальному ипотечному тарифу под силу только грамотным и компетентным АН.
Какие проблемы при получении ипотеки поможет решить АН
Многие думают, что оформление ипотечного кредита простое и быстрое дело. На самом деле это не так и существует множество причин, по которым банк может отказать вам в ипотеке. Только обращение к знающим специалистам избавит вас от таких проблем и поможет найти выход из нестандартных ситуаций. Какие проблемы при получении ипотеки поможет решить АН? Приведем некоторые примеры:
- АН помогает с выбором программы по кредитованию;
- агентство подготавливает и собирает документацию;
- оказывает помощь в поиске достойного объекта, соответствующего требованиям банка;
- Проводит оценку квартиры;
- АН проверяет юридическую чистоту объекта;
- подготавливает документы для сделки;
- оказывает консультативные услуги по всем вопросам получения ипотеки и предстоящей следки.