Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из одной категории в другую Калуга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП специализируются на геодезических, инженерных, геологических и кадастровых работах в Москве и области. В компании можно заказать: комплекс инженерных изысканий любого рода, различную техническую документацию на объект недвижимости, юридическое сопровождение во время регистрационных действий в различных государственных инстанциях, исправление реестровой ошибки и другие кадастровые услуги, связанные с недвижимостью.
Когда можно изменить категорию участка
Для перевода земельного участка из одной категории в другую требуется подать ходатайство, где должны быть прописаны серьезные причины из определенного законом перечня :
- Консервация земельного участка.
- Изменение официальных границ населённого пункта.
- Постройка промышленного предприятия, при условии, что кадастровая стоимость участка не превышает среднюю величину по региону.
- Перевод несельскохозяйственных угодий в лесной, водный фонд.
- Изъятие участков земли в связи со строительством дорог, инфраструктурных объектов.
- Выполнение международных обязательств, принятых на себя Российской Федерацией.
- Обеспечение обороноспособности, безопасности страны.
- Начало добычи полезных ископаемых.
Комментарии к ст. 8 ЗК РФ
1. Категория земель определяется их целевым назначением. В статье 7 Кодекса, регулирующей состав земель в Российской Федерации, категории земель перечислены исчерпывающим образом (см. указанную статью и комментарий к ней). Это означает, что установление иных категорий земель возможно лишь путем внесения изменений и дополнений в Кодекс. Что же касается отнесения земель к категориям, перевода их из одной категории в другую, то эти действия совершаются на основе общих правил, установленных в ст. 8 Кодекса.
Комментируемая статья определяет субъектов, осуществляющих отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (п. 1); устанавливает обязательные требования к некоторым видам правовых актов и документов, связанные с указанием в них категорий земель (п. 2); предусматривает юридические последствия нарушения установленного порядка перевода земель из одной категории в другую (п. 3).
Отнесение земель к категориям и их перевод из одной категории в другую осуществляются с учетом специальных норм, определяющих особенности разных категорий земель (гл. XIV — XVIII Кодекса), ст. ст. 7, 8 и других положений Кодекса. Кроме того, специальным федеральным законом, регулирующим указанные отношения, является Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Таким образом, в настоящее время правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Кодексом, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» определяет, в частности, состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (ст. 2); порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков (ст. 3); основания отказа в осуществлении перевода (ст. 4); правила внесения изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель или земельных участков в их составе из одной категории в другую (ст. 5); порядок перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую в случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 6); особенности перевода каждой из семи категорий земель, указанных в ст. 7 Кодекса (ст. ст. 7 — 13).
В комментируемой статье определение органа, правомочного принимать решения о переводе земель, поставлено прежде всего в зависимость от того, в чьей собственности находятся земли, нуждающиеся в переводе. Статьей 15 Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую установлено правило, согласно которому до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством РФ при переводе: 1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд; 2) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В остальных случаях перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель до разграничения государственной собственности на землю осуществляется также органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления, кроме отнесения к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую: оно осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.
Приоритет земель сельскохозяйственного назначения обеспечивается путем установления необходимости принятия решения о переводе исключительно органом государственной власти. Это призвано гарантировать защиту сельскохозяйственных земель от необоснованного перевода в другие категории, прежде всего под застройку.
Особенность перевода земель населенных пунктов заключается в том, что установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов являются переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Федеральное законодательство оставляет за собой прерогативу установления порядка перевода земель из одной категории в другую. Однако необходимо отметить, что об основаниях и других условиях перевода в данном случае не упоминается, следовательно, они могут устанавливаться и субъектами РФ.
Нормы п. 1 комментируемой статьи имеют императивный характер, что не предполагает возможности принятия решений об отнесении земель к категориям и переводе их из одной категории в другую иными помимо указанных в статье субъектами. Причем такие решения должны приниматься в строгом соответствии с полномочиями, предоставленными данным субъектам п. 1 ст. 8 Кодекса.
2. В развитие нормы п. 2 комментируемой статьи Федеральным законом о переводе земель из одной категории в другую (ст. 14) определены нормы, регулирующие порядок установления категории земель в тех случаях, когда отсутствует соответствующая запись в документах государственного кадастра недвижимости.
Если при этом категория земель указана в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, то на основании их по заявлениям правообладателей земельных участков вносятся изменения в документы государственного кадастра недвижимости и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае противоречия между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в документах государственного кадастра недвижимости, и данными, указанными в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, применяется следующее правило. Если документы на земельный участок получены до вступления в силу Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую, то отнесение земельных участков к землям определенной категории осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.
Если же категория земель не указана ни в документах государственного кадастра недвижимости, ни в правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, то принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся. При этом действует следующее правило: земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов — к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.
Кто может инициировать перевод земель?
Субъекты перевода земель из одной категории в другую:
Инициировать процедуру перевод категории назначения земель могут следующие лица:
- собственники земельных участков;
- собственники недвижимости, расположенной на земельных участках, подлежащих переводу;
- пользователи недр данных земельных участков;
- юридические или физические лица, обладающие соответствующим разрешением на разработку земельного участка под строительство и размещение объектов;
- государственные органы, желающие произвести перевод земель в иную категорию;
- иные лица, заинтересованные в переводе земель.
Документы для перевода земель из одной категории в другую
- Информация о земле. Содержится в выписке из кадастрового паспорта объекта недвижимости, а так же выписке из единого государственного реестра прав.
- Информация о заявителе. Обратиться с требованием о переводе земель может как физическое (в том числе, в качестве индивидуального предпринимателя), так и юридическое лицо. Следовательно, в зависимости от статуса обратившегося к заявлению необходимо приложить соответствующую выписку из единого государственного реестра или копию паспорта.
- Сведения о соблюдении обязательных требований. Данная информация является обязательной в случаях, прямо предусмотренных законом, например, заключение государственной экологической экспертизы.
- Калькуляция последствий. Необходимо проанализировать последствия перевода земли из одной категории в другую с указанием возможных потерь для сельского хозяйства.
- Согласие иных лиц. В данном случае имеется в виду наличие письменного согласия всех правообладателей участка на изменение категории земли.
Услуги перевода земель в другую категорию, стоимость
Когда нужный пакет документов собран, в голове возникает вопрос «Куда обратиться за переводом земли из одной категории в другую?». На самом деле, все зависит от того, кто выступает собственником земли. Рассмотрим следующие варианты:
- Если владелец земельного участка физическое/ юридическое лицо, то следует обращаться в орган местного самоуправления.
- Если обращается субъект федерации, то следует направиться в вышестоящий орган исполнительной власти (администрация, мэрия, правительство)
- Наконец, если государство то, тогда адресуется обращение Правительству РФ.
Хочется отметить, что стоимость процедуры для каждого случая индивидуальна. Она зависит от ряда факторов, таких как
- площадь земли,
- стоимость выписки из ЕГРН, которую может заказать любой гражданин на официальном сайте Росреестр,
- экологическая экспертиза (при необходимости) и т.п.
Основания, позволяющие изменить категорию
Решение о переводе территории в иную категорию зависит от того, кому принадлежит земельный участок. Если территория находится в федеральной или государственной собственности, то ее перевод может быть произведен только по решению Правительства Российской Федерации (вынесенному постановлению). Право перевода участков, находящихся в собственности субъектов РФ, принадлежит исполнительной власти тех субъектов, в чьем ведении находится территория.
Такие же правила распространяются на участки сельхоз назначения, независимо от того, в чьем ведении они находятся: органов местного самоуправления или субъекта. Муниципалитеты могут осуществлять перевод территорий, находящихся в их собственности.
С переводом незарегистрированных (запасных) земель особых проблем не возникает, их проще всего перевести в любую категорию. Что не скажешь о сельхозугодиях, водных и лесных фондов – здесь все довольно проблематично. Касаемо особо охраняемых природных территорий, их вообще нельзя продавать или совершать любые другие операции, так как они находятся на государственном учете.
Среди весомых оснований, по которым можно сменить категорию земельного участка, можно выделить следующие:
- Возведение промышленного объекта на участке.
- Включение участка в состав водного, резервного или лесного фонда.
- Корректировка площади территории.
- Обеспечение безопасности и усилие защиты государства.
- Выполнение консервации участка.
- Постройка зданий (жилых, подсобных) или дорог.
Процедуру смены категории участка могут начать следующие лица:
- Местный муниципалитет.
- Юридические и физические лица, имеющие разрешение на застройку, готовые приступить к постройке объектов на определенной территории.
- Лица, добывающие полезные ископаемые на определенном участке.
- Владельцы дачной собственности (участков).
- Лица, в чьей собственности находится определенная территория.
- Остальные заинтересованные лица (например, при составлении акта купли-продажи).
Ответственность за использование земельного участка не по назначению
Земли сельхозназначения относятся к стратегическим объектам государства, являясь основой экономического благополучия страны и каждого региона в отдельности. Поэтому эффективное и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения является одной из важнейших задач, стоящих перед собственниками таких наделов.
Если владелец участка допускает нецелевое использование земельного участка, то он может быть подвергнут административному наказанию (ст. 8.8 КоАП РФ). Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земли:
- для граждан и ИП — от 0,1% до 0,3% стоимости участка, но не менее 2 000 руб.;
- для юрлиц — от 1% до 6 % стоимости участка, но не менее 100 000 руб.
Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.
В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:
- для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
- для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2020 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Когда может понадобиться изменение?
Не всегда ВРИ участка подходит под планы собственника или потенциального покупателя. Растущий спрос на загородную недвижимость приводит к необходимости в преобразовании особых категорий земель в участки применимые под строительство жилых домов (о том, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, и какой именно, мы рассказывали тут). Также изменение ВРИ требуется, если предполагается возведение торговой точки или производственных помещений. Еще таким образом можно существенно увеличить стоимость земельного участка, когда в планах перепродажа земли (как определяется кадастровая стоимость земель сельхозназначения?).
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Стоимость и сроки рассмотрения ходатайства
Если ходатайство не подлежит дальнейшему рассмотрению в связи с вышеуказанными запретами, то оно должно быть возвращено заявителю в течение 30 дней с момента подачи заявления.
Ходатайство рассматривается уполномоченным органом в течение 2 месяцев (если рассматривает Правительство, то трех). В течении 14 дней до заявителя должно дойти решение комиссии о согласии/отказе в переводе.
Что касается вопросов цены, то, исключая возможные оплачиваемые самостоятельно услуги юриста, потребуются некоторые расходы. Плата за одну сотку переводимой земли может составить от 9 до 12 тысяч рублей
Выписка из ЕГРН обойдется не дороже 100 рублей. Расходы предстоят при проведении экологической экспертизы. Стоимость будет зависеть от участка и компании, проводящей процедуру. Услуги юриста, на которого можно будет переложить всю ответственность, обойдутся в сумму от 100 000 рублей.
Категории земельных участков
В Земельном Кодексе РФ выделено несколько категорий земельных участков, причем по некоторым из них решение об изменении категории земельного участка может приниматься с большими затруднениями, или не приниматься вообще.
- сельскохозяйственные земельные фонды;
- земли поселений (участки для застройки городской или сельской территории);
- участки со специальным назначением, связанным с промышленностью, связью, средствами массовой информации, обороной и др.;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли запаса и земельные участки, состоящие в водном и лесном фондах.
По вопросу перевода земельного участка из одной категории в другую владелец земли должен обращаться в органы местного самоуправления.
После предварительного сбора необходимых документов, правообладателем земельной территории подается ходатайство об изменении категории земельного участка. В ходатайстве о переводе из одной категории в другую указывается:
- кадастровый номер земельного участка;
- категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
- обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
- права на земельный участок.
Вопрос изменения категории земельного участка становится особенно актуальным, если владелец участка планирует постройку на своей земле жилой или коммерческой недвижимости.