Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартиры от государства в аренду с выкупом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аренда с выкупом квартиры в Москве может быть выгодна как арендодателю, так и арендатору. Однако для обеих сторон сделка также сопровождается рисками. Рассмотрим, почему квартиросъёмщику и собственнику стоит заключить договор аренды с выкупом и какие подводные камни нужно учесть.
Документы, порядок и особенности регистрации
Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности. На первоначальном этапе для регистрации обременения сторонам необходимо:
- подготовить 3 экземпляра договора и паспорта сторон;
- запросить выписку из ЕГРН. Цель — удостовериться в том, что договор подписал именно собственник, что недвижимость не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест;
- оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
- заполнить заявление и передать его в ЕГРН лично или через МФЦ.
Получить копию договора с отметкой о наличии обременения можно через 7-10 дней.
Долгосрочная аренда квартиры с выкупом подошла к концу, деньги выплачены в полном объеме? Сторонам предстоит вновь обращаться в ЕГРН, но теперь уже с заявлением о смене собственника. Из документов потребуются:
- договор аренды;
- квитанции, чеки, расписки, подтверждающие, что оплата внесена в полном объеме;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт. Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
У кого можно арендовать жильё с выкупом в Москве
Снять квартиру с правом выкупа в Москве можно практически у любого, кто предлагает сделку на таких условиях. Главное — наличие встречного желания. Предложения об аренде с рассрочкой выкупа можно найти там же, где и аналогичные объявления о продаже или найме: в интернете, агентствах недвижимости, газетах, у соседей. Единственный нюанс тут в том, что встречаются они редко, поскольку многие боятся непопулярной схемы или не хотят получать деньги за продажу на протяжении многих лет.
Зачастую на аренду с выкупом соглашаются собственники тех объектов, которые долго никто не покупает. Также эта схема выгодна арендодателям или продавцам, которые живут не в Москве, а в другом городе. Поскольку недвижимость в столице постоянно дорожает, продавать её сразу нерационально. Выгоднее сдать жильё в аренду с рассрочкой выкупа и корректировать конечную стоимость в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Если покупатель откажется от сделки, продавец в любом случае останется в плюсе: арендные платежи возвращать не нужно.
Отдельно стоит сказать о застройщиках. Обычно они предлагают покупку жилья в рассрочку, а не аренду с правом выкупа, но всё же такие объявления можно встретить. Как и физические лица, застройщики чаще сдают неликвидные и дорогие объекты. Например, снять квартиру с дальнейшим выкупом проще в Новой Москве, нежели в центре, поскольку не каждый хочет жить далеко от сердца города. Но даже в этом случае зачастую речь идёт о первых и последних этажах, которые пользуются наименьшим спросом — остальные квадратные метры всё же покупают.
Риски, с которыми может столкнуться арендатор
Аренда жилья с правом последующего выкупа имеет свои особенности и риски, с которыми арендатор может столкнуться. Рассмотрим некоторые из них более подробно:
- Правом на жильё: В данной схеме арендатор имеет право на приобретение квартиры по истечении определенного срока аренды. Однако, если арендатор не сможет выполнить условия договора выкупа, то он может потерять право на дальнейшую аренду и право на покупку.
- Оценка стоимости жилья: При условии выгодной стоимости жилья на момент заключения договора, арендатор может считать это выгодным вариантом. Однако, стоимость жилья может измениться в течение срока аренды, и арендатор может столкнуться с ситуацией, когда покупка жилья станет невыгодной.
- Условия договора: В договоре аренды с правом выкупа может содержаться ряд ограничений и условий, которые арендатор должен соблюдать. Нарушение этих условий может привести к проблемам с последующим выкупом жилья.
- Финансовые проблемы: При аренде с выкупом арендатор может столкнуться с финансовыми трудностями при выполнении условий договора выкупа. Это может быть связано с нехваткой средств для оплаты выкупной стоимости или возникновением других финансовых обязательств.
- Особенности ипотечного кредита: Если для покупки квартиры с выкупом арендатору потребуется оформление ипотечного кредита, то это может привести к дополнительным рискам и проблемам с получением кредита.
- Отличие от обычной аренды: Аренда с правом выкупа имеет свои особенности по сравнению с обычной арендой. Арендатору необходимо внимательно изучить условия договора и понять все риски и особенности этой схемы перед его заключением.
Таким образом, арендатор, предлагая квартиры с правом выкупа, должен внимательно оценить все риски и особенности данного вида договора. Только после тщательного изучения условий и взвешивания всех возможных проблем и выгод арендатор может принять решение в пользу аренды с последующим выкупом квартиры.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.
Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
Документы, порядок и особенности регистрации
Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности.
На первоначальном этапе для регистрации обременения сторонам необходимо:
- подготовить 3 экземпляра договора и паспорта сторон;
- запросить выписку из ЕГРН. Цель — удостовериться в том, что договор подписал именно собственник, что недвижимость не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест;
- оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
- заполнить заявление и передать его в ЕГРН лично или через МФЦ.
Получить копию договора с отметкой о наличии обременения можно через 7-10 дней.
Долгосрочная аренда квартиры с выкупом подошла к концу, деньги выплачены в полном объеме? Сторонам предстоит вновь обращаться в ЕГРН, но теперь уже с заявлением о смене собственника. Из документов потребуются:
- договор аренды;
- квитанции, чеки, расписки, подтверждающие, что оплата внесена в полном объеме;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
Если договор заключается на короткий срок (менее года), регистрировать его не обязательно. Сторонам придется оплатить пошлину только один раз, непосредственно при регистрации перехода права собственности.
Порядок выполнения процедуры
При желании выкупить коммунальную комнату в муниципальном объекте, рекомендуется воспользоваться рекомендациями опытных жилищных юристов. Законное оформление подобной недвижимости проводится в следующем порядке:
- написать заявление на стандартном бланке;
- осуществить подписание отказов всех жильцов квартиры;
- собрать необходимые сведения и подать в жилищный отдел;
- получив положительное решение, рассмотреть стоимость и последовательность выкупа;
- в течение трех месяцев произвести оплату по предоставленным реквизитам и отчитаться перед муниципалитетом;
- получить право устанавливающие документы.
Комната становится собственностью гражданина после внесения данных в единый государственный реестр. Участниками сделки купли-продажи будут считаться администрация и гражданин, о чем сделают соответствующую отметку в документах. Чтобы Росреестр с первого раза принял сделку к оформлению, пакет предоставляемых сведений должен включать безукоризненные документы.
Если будут установлены сомнительные фрагменты или несоответствия, то сделка будет признана недействительной и потребуется вновь пройти все шаги.
После того, как заявление будет принято в жилищный отдел на рассмотрение, заявителю предоставят справку о сроках выдачи решения. Если гражданин получит отказ и выразит протест, то может быть назначено судебное рассмотрение спора. Также спор может возникнуть по поводу оценки имущества, заявитель имеет право оспорить предоставленную ему цену комнаты. Все эти нюансы задержат процесс, но в итоге сделка может быть зарегистрирована надлежащим образом.
Каждый регион может устанавливать дополнительный перечень лиц, которые вправе рассчитывать на соцнайм. При определении права на льготный съем жилья у государства берутся в расчет: количество человек в семье, доход на каждого из них и метраж имеющейся жилплощади.
Отсюда вытекают правила, обусловливающие возможность социального найма:
- На учет поставят лиц, не имеющих собственного жилья, или если его размеры менее положенных на 1 человека.
- Помещение в собственности есть, но не отвечает санитарным нормативам.
- Квартира не обособлена, в ней проживает сразу несколько семей.
- Квартира предоставляется в бессрочную аренду с правом выкупа.
Помещение передается на основании арендного договора. Но сначала заявителя помещают в очередь и начинают оформлять документы после того, как более ранние заявки удовлетворены. Чтобы попасть в очередь, пишется Заявление на оформление договора социального найма жилого помещения, которое подписывается членами семьи старше 18 лет.
Вместе с заявлением подаются такие документы:
- паспорта заявителя и членов семьи;
- документы на детей и свидетельство о браке;
- справка об отсутствии недвижимости;
- документы из фонда социальной защиты;
- право собственности на имеющуюся жилую площадь;
- справка о приватизации (или неучастии в ней).
На основании заявления собирается комиссия, которая исследует жилищные условия обратившейся семьи, чтобы удостовериться в подлинности предоставленной информации. После этого в течение 30 дней комиссия решает, можно ли снять квартиру у государства в данном случае.
Порядок действий при оформлении жилья:
- Записаться на прием к ответственному специалисту в администрации.
- Заказать справку о приватизации. Ее лучше взять первой, поскольку ее готовят несколько дней.
- Собрать квитанции об оплате коммунальных услуг.
- Получить оставшиеся справки.
- Заполнить бланк заявления на квартиру.
- Явиться на прием с полным пакетом документов.
- Ожидать, когда подойдет очередь на квартиру.
При отсутствии жилья в собственности или его плохом состоянии, работе в бюджетной сфере, наличии заслуг перед страной можно претендовать на ускоренную аренду жилья от государства.
Иногда семье не приходится ожидать, когда подойдет очередь, а удается получить квартиру сразу. Это происходит в таких случаях:
- Помещение, в котором проживают люди, признано аварийным, непригодным для жилья, и требуется срочное расселение.
- Лицо, претендующее на социальный найм в силу плохого здоровья, не может проживать вместе с другими людьми.
- Но и из таких людей образуется очередь на квартиру.
При этом нужно знать, что новое помещение будет таким же, как и ранее: не больше комнат в квартире, не отдельная квартира, если была комната в коммуналке, и т.п. Это правило работает именно при переезде из аварийного жилья.
Отличие от лизинга/ рассрочки
Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.
В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.
Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.
Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.
Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.
Как заключить договор между физическими лицами
Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Можно ли оспорить наследство: по завещанию и по закону
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Арендатор может стать полноправным владельцем недвижимости только в случае регистрации. Однако это можно сделать только после того, как будут оплачены расходы по аренде недвижимости. Другими словами, вышеупомянутые сборы могут быть оплачены в течение нескольких лет и только арендатором.
В случае ипотеки статус собственника приобретается сразу после продажи, и право собственности на недвижимость регистрируется в ЗАГСе. Как только кредит погашен, вес связки снимается.
Для получения ипотечного кредита часто требуется подтверждение дохода, хорошая кредитная история и поиск конденсатора. — Человек, желающий получить кредит, должен доказать банку, что он платежеспособен. Для ипотечных кредитов на аренду жилья это не требуется.
Некоторые эксперты считают, что в некоторых случаях rent-to-rent менее рискован, чем ипотека — период покупки не такой большой. Если в течение этого периода появится возможность, люди выкупят недвижимость. Банки предлагают более долгосрочные кредиты, поэтому больше шансов, что заемщик не сможет платить.
В любом случае, каждая ситуация индивидуальна, и универсального ответа не существует. Поэтому рекомендуется сравнить риски этих двух методов с помощью эксперта по недвижимости и юриста.
Общее взаимодействие между частями аренды и права выкупа выглядит следующим образом
- Стороны заключают договор аренды с возможностью последующего выкупа в соответствии с правилами, предусмотренными трастом. В договоре оговаривается конкретный порядок оплаты за квартиру.
- В течение срока действия договора арендатор вселяется в квартиру и платит заранее оговоренную сумму.
- По окончании срока действия договора арендатор получает право собственности на квартиру. В этом случае цена покупки регулируется договором. Предложение о покупке квартиры может быть сделано как арендатором, так и собственником.
- Как и при сделке купли-продажи, после приобретения жилья права нового владельца регистрируются в реестре.
После регистрации прав новый владелец становится законным собственником недвижимости и может продавать, покупать, закладывать и распоряжаться ею.
По сути, соцнаем — это та же аренда. Только в этом случае вы снимаете квартиру не у какого-нибудь физлица, а у государства. Плюсов у такого съема несколько.
Во-первых, это крайне замечательная цена. Например, за аренду однушки в дальнем районе Москвы хозяева просят 30 000 рублей в месяц. Государству за похожее столичное жилье (только качеством хуже) вы будете отдавать всего порядка 2 000 рублей.
По соцнаему никто неожиданно не выставит вас из квартиры, договор аренды обычно заключается бессрочно, его не нужно продлевать. И никто как снег на голову не поднимет цену. Платеж за аренду социального жилья фиксированный (чаще всего напрямую утверждается органами местного самоуправления), а иногда он и вовсе отсутствует.
Все, что от вас требуется, — вовремя платить за коммуналку и при необходимости делать ремонт за свои деньги. Социальное жилье при желании можно приватизировать или выкупить у государства.
Это отличный вариант для тех, кто физически не может накопить денег на покупку собственного жилья и даже ипотеку не осилит.
В «ДОМ.РФ» подсчитали, что 40 % россиян из-за низких доходов не купят жилье в ипотеку ни при каких, даже нулевых ставках по кредиту.
- Заявление о приватизации. Образец.
- Действующий договор социального найма или ордер.
- Паспорт каждого лица достигшего совершеннолетия и прописанного на этой жилплощади.
- Свидетельство о рождении детей, прописанных на данной жилплощади.
- Технический паспорт на квартиру.
- Справка о составе семьи.
- Справка об неимении задолженностей по услугам ЖКХ.
Нельзя выкупить жилплощадь, если она:
- находится в аварийном состоянии;
- находится в списке домов, предназначенных на снос;
- числится при воинской части;
- имеет статус общежития;
- является служебным помещением;
- представляет историческую ценность.
Если решение о выкупе принято после заключения сделки
Такое тоже случается. Собственник решает продать принадлежащее ему имущество, а арендатор при этом имеет возможность его выкупить. В таких случаях стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
Такое доп.соглашение должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Хотя здесь могут быть определенные тонкости. Если договор купли-продажи требует иную форму, например, дополнительную регистрацию.
Особенно следует учитывать такие нюансы при заключении сделок с недвижимостью, поскольку именно недвижимое имущество контролируется со стороны государства, им ведется учет практически всех сделок с ним.
Если обе стороны согласны, то они могут произвести зачет ранее уплаченных сумм в качестве арендной платы как платежей за выкуп имущества. Но если арендодатель против, тогда арендатору придется выплатить полную выкупную стоимость.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:
- истечением срока аренды;
- внесением арендодателю выкупного платежа.
Помимо этого, имеются многие другие дополнительные нюансы, на которые будет нужно обратить внимание и закрепить в договоре.
Аренда с выкупом»: плюсы и минусы покупки жилья в рассрочку без первоначального взноса
«При долгосрочном использовании выгоднее остаются банковские кредиты. Это не трудно посчитать. К примеру, если приобрести квартиру за 4 млн руб., без первоначального взноса и при максимальной рассрочке, то ее выкупная цена будет равна 5,2 млн руб. (4 млн руб., увеличенные на 30%). Каждый месяц жилье по программе «Аренда с выкупом» будет обходиться в 62,5 тыс. руб. (28,9 тыс. руб. выкуп и 33,6 тыс. руб. – арендный платеж). Итого по истечении 15 лет покупатель выплатит за квартиру 11,25 млн рублей. Это значительно больше, чем окончательная стоимость такой же квартиры по ипотеке, скажем, Сбербанка. Однако не будем забывать, что для того, чтобы получить в Сбербанке кредит на покупку жилья стоимостью 4 млн руб. необходимо обладать начальной суммой минимум в 600 тыс. руб., в то время как для участия в «Аренде с выкупом» никакого накопленного капитала не требуется» , – говорит Анатолий Пысин.
«Как обычно, у любой схемы есть обратная сторона медали. В данном случае арендатору такая форма выкупа обойдется дороже, чем ипотека. Сравним, например, покупку квартиры на вторичном рынке с использованием ипотечного кредита Сбербанка и ее аренду с выкупом: цена квартиры 10 млн руб., первоначальный взнос 2 млн руб. (20%), срок 10 лет. Ипотечный калькулятор Сбербанка для заемщика «на общих условиях» показывает сумму ежемесячного платежа (по кредиту в 8 млн руб.) в размере 124,213 руб. 15 коп, а калькулятор МРЖК – 146,403 руб. 00 коп. (в т.ч. 61,736 руб. в счет аренды и 84,667 – в счет выкупа). Разница в нашем примере – 22 тыс. руб. в месяц (или 18%). При этом, если говорить о Москве, то современная «однушка» или не очень современная «двушка», которые можно купить за 10 млн руб., сдаются в аренду (без выкупа) скорее за 40-50 тыс. рублей в месяц, а не за 62 тыс. рублей, как получается по программе «Аренда с выкупом». Понятно, что для компании, работающей по этой схеме, важно подстраховаться. Ведь МРЖК несет риск временного «простоя» квартиры, если первый арендатор расторг договор и съехал, а следующий еще не найден. На какое-то время образуется некая зона отрицательного денежного потока. Риск таких потерь от простоя (конечно же, с учетом особенностей сдачи – с выкупом) дополнительно повышает цену аренды», – разъясняет Вадим Лященко.