Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Штрафы за незаконную перепланировку
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Перепланировка или переоборудование? Нужно или нет согласовывать и узаконивать сделанный ремонт?
Во избежание административной ответственности и штрафов делайте перепланировку законным путем. В этом случае возникает логичный вопрос – как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Москве на период 2020 года? Для этого нужно собрать и подать перечень документов по согласованию перепланировки в государственную жилищную инспекцию города Москвы — Мосжилинспекцию, с просьбой узаконить изменения, затем пройти все необходимые инспекторские проверки и получить документы, которые позволяют узаконить перестройку, даже если она уже сделана. Завершающим этапом является занесение изменений в технический паспорт. Пересчитывается площадь каждого помещения и квартиры в целом. Если площадь увеличилась или уменьшилась, рекомендуется получить новую выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – ЕГРП.
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Стоимость узаконивания перепланировки
Разработка документации для согласования перепланировки на сегодня имеет среднюю стоимость порядка 450 рублей за квадратный метр площади. Проектная документация на однокомнатную квартиру площадью 40 метров будет стоить 18 000 рублей.
Конечно же, есть возможность разыскать частников, которые сделают вам ТЗ за 10 000 рублей, приложив чужой допуск СРО, но скорее всего потом вы будете подавать документы несколько раз, внося всевозможные исправления и получая отказы. Хуже всего, если согласованный по итогу вариант будет отличаться от фактического состояния квартиры.
Каждый месяц к нам приходят клиенты с отказами и отвратительной документацией, которую уже подавали 5 раз в Мосжилинспекицию, что лишний раз доказывает необходтмость доверять только профессионалам.
Во сколько обойдётся легализация перепланировки?
Ответ на этот вопрос в основном зависит от сложности работ. Большую часть расходов составляют затраты на изготовление проекта. К примеру, в Москве стоимость данной услуги составляет от 15 до 100 тысяч рублей. Если изменения несущественные, то, возможно, удастся обойтись эскизом, составление которого стоит порядка 5 тысяч рублей.
К этой сумме следует добавить расходы на оплату госпошлин и штрафов, а также судебные издержки.
Административный порядок
Чтобы узаконить перепланировку в 2021 году во внесудебном порядке, для начала необходимо уточнить в органе местного самоуправления предусматривает ли их административный регламент оказание услуги по согласованию самовольной перепланировки. Если данная процедура не входит в перечень оснований для отказа в оказании муниципальной услуги, необходимо произвести следующие действия:
- получить технический паспорт на помещение;
- подготовить проект перепланировки или техническое заключение и согласовать данную документацию в соответствующих инстанциях;
- оплатить штраф за самовольную перепланировку;
- подать требуемый комплект документов с соответствующим заявлением на получение муниципальной услуги согласования перепланировки.
Узаконивание перепланировки, сделанной ранее
Если в квартире имеет место уже фактически сделанная перепланировка, узаконить ее можно как в обычном порядке, так и через суд, если жилищная инспекция даст отказ в согласовании изменений.
Первым шагом в узаконивании готовой перепланировки квартиры будет уплата штрафа за незаконную перепланировку и фиксирование техником БТИ произведенных работ в красных линиях (фиксация нарушений)
После, необходимо обращение в проектную организацию за разработкой технического заключения, в котором указываются сведения о безопасности сделанных преобразований в помещении.
Узаконить перепланировку в 2021 году можно по указанной схеме, так как основные изменения внесенные ранее в жилищное законодательство, являются актуальными и сегодня.
Говоря о том, что одобрят, а что забракуют надзорные инстанции в уже осуществленной перепланировке квартиры, можно привести следующие распространенные примеры жилищных модификаций и последствий их произведения:
- замена ванны на душевую кабину получит согласование;
- расширение пространства санузла за счет коридорных метров разрешаются при перепланировке, как и изменение места расположения дверей в квартире;
- одобрят государственные инстанции и замену радиаторов ЦСО
Если перепланировка уже была сделана, и теперь я хочу ее узаконить?
Сначала оповестите архитектурный отдел районной администрации, предоставив туда все те документы, что перечислены нами выше. Когда вы заявите о самовольно проведенной перепланировке, первым делом вас обяжут уплатить штраф. От этого никуда не деться — просто смиритесь.
Далее напишите заявление в районный суд с просьбой сохранить и узаконить перепланировку. Суд будет разбираться, действительно ли не были нарушены действующие нормы. Если все в порядке, решение будет положительным.
После этого вам останется заказать новые техпаспорт и техплан, а после получения зарегистрировать изменения — об этом мы писали выше.
Как видите, проще делать все сразу по закону, но даже если по незнанию вы перепланировали квартиру самовольно, есть возможность привести документацию в порядок.
Как сделать перепланировку законной?
«КБ-Недвижимость» может помочь вам в проведении всех работ. Мы согласуем проект перепланировки и предоставим все документы в надзорные органы. Необходимо выполнить несколько шагов. Сначала нужно обратиться в БТИ для начала процедуры по регистрации прав на переустройство. После этого нужно создать технический проект, который может быть выполнен в нашей компании. В районной администрации примут документы и заявление, а после разрешения необходимо вновь отправиться в БТИ.
На конечном этапе получаются свидетельства о регистрации права собственности на новое помещение. Таким образом, проект перепланировки хрущевок при проведении самовольных работ будет несколько тяжелее, но все-таки осуществим.
Провести строительные работы согласно проекту
После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.
Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:
- акт о перепланировке
- решение о законности перепланировки
Изменение планировки квартиры в Москве с точки зрения закона
По закону, всякое изменение конфигурации любой жилой площади, независимо от ее принадлежности, обязано пройти процедуру согласования, а если этого не произошло — узаконения. Нарушение данного требования чревато (ст. 7.21 КАН):
- Катастрофическими последствиями, влекущими разрушение части или всего здания, затопление соседей нижних этажей, создание другим жильцам некомфортных и опасных для проживания условий;
- Наступлением административной ответственности — штрафом до 30000 рублей. Вдобавок, владельцу (собственнику, квартиросъемщику) вменяется в обязанность восстановить жилплощадь в прежнее (исходное) состояние. Делать это придется за свой счет, в противном случае суд вправе реализовать приватизированное жилье на публичных торгах и расторгнуть договор найма;
- Сложностями в реализации права собственности — невозможностью продать, подарить, обменять недвижимость;
- Отказом нотариата в выдаче свидетельства наследования;
- Проблемами с ипотекой (при обнаружении незаконных изменений объекта залога банки вправе потребовать немедленно погасить долг).
«Перепланировка», «переустройство» и «реконструкция» — самостоятельные понятия, которые следует различать в виду принципиальных отличий между ними и правовых последствий, наступающих после их незаконного осуществления. Не все самовольно произведенные переделки подлежат узакониванию. Те, которые можно легализовать, осуществляются самостоятельно административным путем или в судебном порядке. В обоих случаях придется потратить время, нервы и деньги.
Бюро «PereplanHome» занимается юридическими проблемами, возникающими в ходе изменения конфигурации жилплощади. За разумное вознаграждение (стоимость наших услуг — лучшая в регионе!) можно узаконить сделанную перепланировку, сэкономить время и сберечь здоровье. Бесплатные консультации. Пишите, заказывайте обратный звонок, будем рады помочь!