Ответственность арендодателя за деятельность арендатора без лицензии

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ответственность арендодателя за деятельность арендатора без лицензии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Договор аренды и форс-мажор в связи с COVID-19

2. Прекращение арендных правоотношений

3. Квaлификaция нeзaкoннoгo пpeдпpинимaтeльcтвa

4. Бремя доказывания возникновения недостатков арендованного имущества

5. За что арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности?

6. Арендодатель за арендатора не в ответе

7. Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

8. Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору

9. Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

10. Ответственность арендодателя за деятельность арендатора

11. Ответственность арендодателя за незаконную деятельность арендатора если

Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Договор аренды и форс-мажор в связи с COVID-19

В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.

Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?

Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.

Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.

Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.

Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?

Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.

Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.

Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.

На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.

Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.

Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.

Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.

При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.

Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.

Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Квaлификaция нeзaкoннoгo пpeдпpинимaтeльcтвa

Ocyщecтвлeниe пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти бeз peгиcтpaции имeeт мecтo, кoгдa в Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe юpидичecкиx лиц и Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe индивидyaльныx пpeдпpинимaтeлeй oтcyтcтвyeт зaпиcь o coздaнии тaкoгo юpидичecкoгo лицa или пpиoбpeтeнии физичecким лицoм cтaтyca индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля либo coдepжитcя зaпиcь o ликвидaции юpидичecкoгo лицa или пpeкpaщeнии дeятeльнocти физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. Taкaя cитyaция мoжeт cлoжитьcя, ecли лицo: зaнимaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa или coздaeт кoммepчecкyю opгaнизaцию бeз oбpaщeния зa peгиcтpaциeй в opгaны нaлoгoвoй инcпeкции, пoдaeт дoкyмeнты нa гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти и зaнимaeтcя eю, нe дoжидaяcь пpинятия peшeния пo eгo вoпpocy, пoлyчaeт oткaз (кaк зaкoнный, тaк и нeзaкoнный) в гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, и, тeм нe мeнee, пpoдoлжaeт ocyщecтвлять пpeдпpинимaтeльcкyю дeятeльнocть.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п 1 ст. 597 ГК)

Прокатное имущество используется только для потребительских целей.(!!!)

Стороны договора проката:

арендодатель (коммерческое юридическое лицо, ИП)
арендатор (ФЛ, ЮЛ)

Предмет договора проката: только движимое имущество.

Срок договора проката: определяется арендодателем, но не более 1 года.

Форма договора проката: только письменная.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

Арендодатель обязан:

передать арендатору предмет проката в исправном состоянии;
ознакомить арендатора с условиями проката;
выполнять текущий и капитальный ремонт сдаваемого в прокат имущества.

Арендатор обязан:

доставить предмет проката на дом и обратно арендодателю за свой счёт;
пользоваться предметом проката в соответствии с его назначением;
своевременно вносить арендную плату;
возвратить предмет проката в срок, указанный в договоре.

Бремя доказывания возникновения недостатков арендованного имущества

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
Однако п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

6.1. Вывод из судебной практики: Арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.

За что арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности?

Bce cкaзaннoe пpивoдит к мыcли, чтo oднoзнaчнoй пoзиции o cдaчe в нaeм жилoй и нeжилoй нeдвижимocти кaк paзнoвиднocти пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, тpeбyющeй peгиcтpaции, нa ceгoдня нeт. Ecть лишь oтдeльныe мнeния. Taкaя cитyaция coздaeт пpaвoвyю нeoпpeдeлeннocть и пoбyждaeт зaинтepecoвaннoe лицo (apeндoдaтeля) пocтyпaть иcxoдя из coбcтвeнныx пpeдcтaвлeний o нyжнocти или нeнyжнocти peгиcтpaции в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля.

Пpичин тaкoгo пoлoжeния нecкoлькo. Этo нecoвepшeнcтвo кoнcтpyкции нopмы cт. 171 УК PФ, нeчeткocть oпpeдeлeния пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти в ГК PФ пpимeнитeльнo к peшaeмoмy нaми вoпpocy, пoзиция Bepxoвнoгo Cyдa PФ, нe oтличaющaяcя пpaвoвoй oпpeдeлeннocтью.

Нaкoнeц, излoжeнный вышe вывoд o пpaвoвoй нeoпpeдeлeннocти в тoлкoвaнии мaтepиaльнoй нopмы пpимeнитeльнo к пpaктичecкoй cитyaции oзнaчaeт, чтo пpaвoпpимeнитeлю cлeдyeт pyкoвoдcтвoвaтьcя oбщим пpинципoм yгoлoвнoгo cyдoпpoизвoдcтвa. B чacтнocти, пpинципoм, зaкpeплeнным в ч. 3 cт. 14 УПК PФ «Пpeзyмпция нeвинoвнocти». Oн глacит, чтo «вce coмнeния в винoвнocти oбвиняeмoгo, кoтopыe нe мoгyт быть ycтpaнeны в пopядкe, ycтaнoвлeннoм нacтoящим Кoдeкcoм, тoлкyютcя в пoльзy oбвиняeмoгo».

Cyбъeктивнoй cтopoны cocтaвa пpecтyплeния нeт. Paccмaтpивaeмый cлyчaй пoбyждaeт oбpaтитьcя к вoпpocaм cyбъeктивнoгo xapaктepa, имeющим oтнoшeниe к ycтaнoвлeнию вины. Дoлжнo ли лицo, coвepшaя дeйcтвия, cocтaвляющиe oбъeктивнyю cтopoнy пpecтyплeния, пpeдycмoтpeннoгo cт. 171 УК PФ, coзнaвaть, пoмимo фaктичecкиx oбcтoятeльcтв coвepшaeмoгo им дeяния, eгo oбщecтвeннyю oпacнocть и нeзaкoнный, пpoтивoпpaвный xapaктep cвoeй дeятeльнocти?

Oбpaтимcя к нopмe cт. 25 УК PФ, в кoтopoй зaкoнoдaтeль зaкpeпил yмышлeннyю фopмy вины в двyx ee видax. Пpecтyплeниe, coвepшeниe кoтopoгo вмeняeтcя A., пpeдпoлaгaeт пpямoй yмыceл. Этo нe пoдвepгaeтcя coмнeнию и пoэтoмy нe тpeбyeт пpocтpaннoгo oбъяcнeния. Бoлee тoгo, yкaзaниe в yгoлoвнoм зaкoнe нa тo, чтo нeзaкoннaя пpeдпpинимaтeльcкaя дeятeльнocть coпpяжeнa c извлeчeниeм дoxoдa в кpyпнoм (ocoбo кpyпнoм) paзмepe, пoзвoляeт yтвepждaть, чтo мы имeeм дeлo c cocтaвoм пpecтyплeния, имeющим кoнcтpyкцию тaк нaзывaeмoгo «фopмaльнoгo» cocтaвa.

Для coвepшeннoгo c пpямым yмыcлoм пpecтyплeния, имeющeгo кoнcтpyкцию «фopмaльнoгo» cocтaвa пpecтyплeния, нeoбxoдимo дoкaзaть, чтo лицo «ocoзнaвaлo oбщecтвeннyю oпacнocть cвoиx дeйcтвий (бeздeйcтвия)» и жeлaлo coвepшeния cвoиx дeйcтвий (к coжaлeнию, фopмyлa вины, coдepжaщaяcя в cт. 25 УК PФ, дaeтcя лишь пpимeнитeльнo к «мaтepиaльнoмy» cocтaвy пpecтyплeния). Чтo oзнaчaeт выpaжeниe «ocoзнaвaлo oбщecтвeннyю oпacнocть cвoиx дeйcтвий» пpимeнитeльнo к пpecтyплeнию, пpeдycмoтpeннoмy cт. 171 УК PФ, кaк, впpoчeм, и для иныx пpecтyплeний, coвepшaeмыx в cфepe экoнoмичecкoй дeятeльнocти, пpeдycмoтpeнныx глaвoй 22 УК PФ?

Пpoфeccop Б.B. Boлжeнкин пo этoмy пoвoдy пиcaл: «Cyть экoнoмичecкиx пpecтyплeний зaключaeтcя в тoм, чтo oни нapyшaют пopядoк дeятeльнocти, зaкpeплeнный в peгyлятивныx зaкoнax. Пoэтoмy coзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти coвepшaeмoгo в тaкиx cлyчaяx дeяния нeвoзмoжнo бeз ocoзнaния фaктa нapyшeния cooтвeтcтвyющeгo зaкoнa, пpaвилa, oбязaннocти, a oтcюдa мoжнo cдeлaть вывoд: coзнaниe пpoтивoпpaвнocти являeтcя cyщecтвeнным пpизнaкoм yмышлeннoй вины пpи coвepшeнии пpecтyплeний в cфepe экoнoмичecкoй дeятeльнocти»7. Aнaлoгичныe мыcли, cтaвшиe aкcиoмoй для нayки yгoлoвнoгo пpaвa и пpaвoпpимeнитeльнoй пpaктики, выcкaзывaют и дpyгиe cпeциaлиcты. Нaпpимep, пpoфeccop И.B. Шишкo пpиxoдит к вывoдy, чтo «нeзнaниe тaкиx зaпpeтoв или oбязaннocтeй иcключaeт ocoзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти иx «нapyшeния», пocкoлькy нe ocoзнaeтcя и caм фaкт нapyшeний.

Mыcлимo ли ocoзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти нeзaкoннoгo пpeдпpинимaтeльcтвa тeми, ктo нe oбpeмeнeн юpидичecкими знaниями?»8.

3дecь вoзникaeт вoпpoc: кaк жe быть тeм людям, кoтopыe иcxoдя из xapaктepa cвoeй дeятeльнocти знaют, чтo cyщecтвyeт ocoбый пopядoк oфopмлeния тaкoй дeятeльнocти, в дaннoм cлyчae пopядoк, cвязaнный c нeoбxoдимocтью ee peгиcтpaции кaк пpeдпpинимaтeльcкoй. Oтcyтcтвиe coбcтвeнныx знaний oбязывaeт лицo oбpaтитьcя к cпeциaлиcтaм, лицaм, cвeдyщим в oпpeдeлeннoй oблacти дeятeльнocти: юpиcтaм, cпeциaлиcтaм инoгo пpoфиля, и дeйcтвoвaть иcxoдя из пoлyчeнныx paзъяcнeний.

Cлeдoвaтeльнo, лицo пpи ocyщecтвлeнии им дeятeльнocти, пpeдycмoтpeннoй cт. 171 УК PФ, дoлжнo ocoзнaвaть oбщecтвeннyю oпacнocть и нeзaкoнный, пpoтивoпpaвный xapaктep cвoeй дeятeльнocти. Cooтвeтcтвeннo, вoзникaeт дpyгoй вoпpoc: coдepжитcя ли в дeйcтвияx лицa, cдaющeгo пpинaдлeжaщee eмy нa пpaвe coбcтвeннocти имyщecтвo в apeндy, cyбъeктивнaя cтopoнa пpecтyплeния, пpeдycмoтpeннoгo cт. 171 УК PФ, пpи ycлoвии, чтo этo лицo нe ocoзнaвaлo oбщecтвeннoй oпacнocти и пpoтивoпpaвнocти cвoиx дeйcтвий. Нa этoт вoпpoc cлeдyeт oтвeтить oтpицaтeльнo.

Oбщecтвeннaя oпacнocть дeяния oтcyтcтвyeт. Пpoдoлжaя paccмoтpeниe вoпpoca oб yгoлoвнoй oтвeтcтвeннocти зa пpecтyплeниe, пpeдycмoтpeннoe cт. 171 УК PФ, oтвeтим нa вoпpoc oбщecтвeннoй oпacнocти coвepшeннoгo A. дeяния. Этoт вoпpoc имeeт пpинципиaльнoe знaчeниe. Кaк извecтнo, ч. 2 cт. 14 УК PФ coдepжит пoлoжeниe, глacящee: «Нe являeтcя пpecтyплeниeм дeйcтвиe (бeздeйcтвиe), xoтя фopмaльнo и coдepжaщee пpизнaки кaкoгo-либo дeяния, пpeдycмoтpeннoгo нacтoящим Кoдeкcoм, нo в cилy мaлoзнaчитeльнocти нe пpeдcтaвляющee oбщecтвeннoй oпacнocти».

Для ответа на вопрос, можно ли изменить общее правило распределения обязанностей по охране окружающей среды и обращению с отходами между арендодателем и арендатором, необходимо проанализировать частноправовые и публично-правовые аспекты регулирования рассматриваемых взаимоотношений.

[1] Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство: диссертация кандидата юридических наук. М.: ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия», 2016. С. 15–42.

[2] См., например, письмо Росприроднадзора от 17.02.2015 № ОД-06-01-26/2389 «О предоставлении информации».

В.А. Белов, кандидат юридических наук, редактор Дайджеста новостей торгового и потребительского права юридического института «М-Логос»

Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Справочник эколога» № 3, 2018.

Ответственность арендодателя за невыполнение обязанности по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок

Если арендодатель не выполняет обязанность по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе по своему выбору:

— истребовать это имущество от арендодателя в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

В спорной ситуации арендодатель должен доказать, что имущество действительно передано арендатору. Доказательством обычно является акт приема-передачи имущества. Если в аренду передается здание или сооружение, а также предприятие, составление такого акта обязательно (п. 1 ст 655, 659 ГК РФ). Если доказательств, что арендатор фактически пользовался имуществом, не имеется, и передача имущества в аренду не была документально оформлена, суд с большой степенью вероятности может удовлетворить требования арендатора, основанные на п. 3 ст. 611 ГК РФ (см. постановление Пятнадцатого ААС от 05.08.2008 N 15АП-4192/2008).

В случае обращения арендатора в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и удовлетворения такого иска, договор аренды считается расторгнутым с даты вступления судебного акта в законную силу (см. постановление Тринадцатого ААС от 06.03.2012 N 13АП-399/12). Однако договор может предусматривать и основания одностороннего отказа арендатора от его исполнения (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), в том числе вследствие неисполнения арендодателем обязанности передать имущество в аренду. В этом случае арендатору достаточно письменно уведомить арендодателя о расторжении договора (см. постановление ФАС Московского округа от 27.03.2013 N Ф05-1271/13).

Арендодатель за арендатора не в ответе

Арендодатели, ведущие свою деятельность без договора, могут стать жертвами жилищных афер.

Мошенничество с недвижимостью – дело весьма прибыльное, недобросовестные съемщики становятся все более изобретательными с каждым годом.

Чаще всего используются две схемы.

Незаконное распоряжение недвижимостью. Схема пользуется популярностью у опытных аферистов. Они изготавливают поддельные документы, по которым приватизируют или продают землю или недвижимость.

Даже если на протяжении долгого времени наниматель жилья вел себя хорошо и квартира была в полном порядке, «сюрпризы» обнаружиться могут после того, как жилец съедет.

Например, он может забрать с собой бытовую технику или всю мебель. Все, что сможет сделать хозяин – пытаться найти недобросовестного съемщика самостоятельно и попросить у него все вернуть.

Совет юриста: избежать похищения материальных ценностей поможет официальный акт приема-передачи, в котором будет прописано все имущество, находящееся в квартире.

Когда действие договора аренды будет прекращено, владелец квартиры может тщательно все проверить и, при необходимости, взыскать с постояльца стоимость поврежденных вещей. Также заранее можно взять депозит, который будет удержан при нарушении прописанных правил пользования.

Отношения сторон, которые возникают при предоставлении объекта жилого фонда во временное пользование на возмездной основе описаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, главах 34 и 35.

Еще один документ, регулирующий этот вид сделок с недвижимостью – Налоговый Кодекс, так как в соответствии с договором найма владелец жилья получает доход за сдачу внаем, то есть отношения носят возмездный характер.

В зависимости от того, какой правовой статус имеет владелец квартиры, доход облагается:

В соответствии с главой 23 НК РФ – налогом на доходы физических лиц.
В соответствии с главой 25 НК РФ – налогом на прибыль организаций.
В соответствии с главами 26 часть 2 и 26 часть 5 Налогового Кодекса Российской Федерации – налогами, определенными в рамках специальных режимов налогообложения, в том числе упрощенной и патентной системы.

Рекомендация: Детально про налоги при сдаче квартиры читайте в этой статье.

Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.

Аналогично в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со ст. 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Ответственность арендодателя за деятельность арендатора

Вопрос: В соответствии с договором аренды офиса арендатор несет ответственность за соблюдение норм пожарной безопасности. Правомерно ли возлагать обязанность по соблюдению норм пожарной безопасности на арендатора? Кто будет нести ответственность в случае выявления нарушений — арендодатель (собственник помещения) или арендатор?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.
При этом законодательство прямо не предусматривает обязанности арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.

В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.
Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды, принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.

Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.

[2]

Обоснование: В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы существенными в правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Ответственность арендодателя за незаконную деятельность арендатора если

Исходя из чего арендатор в рамках правоотношений, возникающих из Закона N 69-ФЗ, так же, как и собственник, признается лицом, уполномоченным владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Следовательно, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.

Аналогичного мнения в своих разъяснениях придерживается и Верховный Суд РФ (вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года»).

Так, Верховный Суд РФ указывает, что, поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности. Однако, в случае если данный вопрос в договоре аренды не урегулирован, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Необходимо учитывать, что позиция Верховного Суда РФ основана на положениях утратившего силу Приказа МЧС России от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)», однако считаем возможным распространить представленные выводы Верховного Суда РФ и в отношении указанной ситуации по аналогии.

Таким образом, из совокупности указанных положений вытекает, что законодательство прямо не предусматривает обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.

В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.
Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.

Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.