Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.
Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
-
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
-
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
-
Росреестр регистрирует переход права собственности;
-
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
-
продавец получает деньги на свой счет.
Особенности сделки с недвижимостью с банковской ячейкой
По своему назначению, банковская ячейка представляет собой сейф, установленный в недрах кредитного учреждения с соблюдением исключительно высокой степени безопасности. Однако есть важная особенность – банк, принимая на хранение, гарантирует только сохранность ячейки и отсутствие к ней доступа посторонних.
Если клиент сам допускает ошибки при совершении сделки и халатно относится к требованиям безопасности, или наоборот, излишне доверяет незнакомым лицам, не проверяя документацию, возникает угроза потери средств и прав на недвижимость, независимо от воли банка или его желания защитить клиента.
Если будущий участник сделки внимательно проверил документы, прочитал и обсудил каждый пункт договора, банк выступит в роли независимого посредника, принимая деньги на хранение с последующей их выдачей покупателю после завершения процессе переоформления недвижимости.
Организуя высочайший уровень охраны и защиты денежного хранилища, банк оговаривает условия предоставления услуги. Аренда банковской ячейки – платный сервис, с начислением оплаты за каждый новый день.
Стороны сделки самостоятельно решают, кто именно будет оплачивать сделку, однако, во имя безопасности, сам сейф оформляет покупатель, выделивший средства для расчетов с собственником. Плата за услуги не слишком высокая – всего 20-50 рублей ежедневно за период использования сейфа.
Соглашение об аренде на примере Сбербанка
А теперь посмотрим, что именно представляет собой договор аренды банковской ячейки. В качестве примера будет использован Сбербанк: его сеть отделений самая распространённая в России, даже в крупных посёлках обычно отделение имеется (хотя там услуги по аренде ячейки практически никогда и не предоставляются).
Договор аренды в Сбербанке является трёхсторонним, поскольку в нём участвуют:
- Продавец.
- Покупатель.
- Сам банк как арендодатель.
С каждой из сторон договора купли-продажи доступ к ячейке могут иметь до двух человек. В этом случае в договоре аренды указывается необходимость присутствия всех продавцов и всех покупателей при вскрытии ячейки. Кроме того, все продавцы и покупатели, имеющие доступ, должны быть указаны в договоре о купле-продаже квартиры.
Сам договор аренды может содержать следующие условия доступа к содержимому:
- Совместный. Все указанные в договоре аренды лица собираются вместе и открывают ячейку. В этом случае банку никакие документы не предоставляются, но и открыть сейф в одиночку никто из сторон не может.
- Доступ при наличии документов. продавец может открыть арендованную ячейку, если предоставит банковским служащим свой паспорт, договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН о переходе права. Присутствие покупателя при этом не требуется.
- Истечение срока. Если продавец так и не явился за деньгами и не продемонстрировал документы по сделке с квартирой, покупатель может забрать деньги сам в течение 7 банковских дней после истечения срока аренды. Дополнительная плата за это время не взимается.
Срок аренды – от 1 дня до 3 лет, при этом арендатор имеет право продлевать договор неограниченное число раз. Стоимость определяется банком исходя из действующих тарифов. По состоянию на начало 2018 года она составляет не менее 75 рублей в сутки.
✅ Существенные условия
Как и в любом ККП, сумма сделки (т.е. цена недвижимости) должна быть указана в ККП с использованием сейфа. В противном случае договор считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса).
Кроме того, основные условия соглашения следующие:
- Порядок выплаты денег (также известен как взаимное платежное поручение).
- Порядок покрытия расходов на сейф и другие услуги (например, пересчет банкнот и проверка их подлинности в банковском учреждении). Обычно все эти расходы несет покупатель, но стороны могут самостоятельно договориться о других вариантах по своему усмотрению.
- Условия доступа к банковской ячейке для продавца и покупателя.
- Условия исполнения для продавца и покупателя.
Кроме того, соглашение будет содержать всю необходимую информацию для данного вида документа. Кроме того, соглашение будет содержать всю информацию, обычную для такого рода документов:
- дата и место закрытия
- персональные данные сторон;
- Описание жилища (местоположение, адрес, размер, количество комнат и т.д.);
- Основание, на котором продавец приобрел право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, договор приватизации и т.д.);
- Права и обязанности сторон;
- Процедуры разрешения конфликтов;
- Оговорка о неприкосновенности и полной дееспособности сторон;
- пункт о том, что договор должен быть зарегистрирован в Росреестре в определенную дату;
- количество оригинальных экземпляров договора;
- подписи и требования сторон.
✅ Документы, прилагаемые к ДКП
Для ДККП, использующего сейф, требуется стандартный набор документов. К ним относятся:
- Паспорта продавца и покупателя;
- Документ о праве собственности продавца (т.е. предыдущий договор купли-продажи, договор приватизации и т.д.)
- Свидетельство о праве собственности продавца (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц);
- Архивная выписка из домовых книг;
- Справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Технический и кадастровый сертификат на жилье;
- Необязательно — письменное и нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если продаваемое имущество находится в совместной собственности;
- Необязательно — письменное согласие от местного органа власти, если в сделке со стороны продавца участвует опекун (например, если несовершеннолетний ребенок зарегистрирован или указан в качестве собственника жилой недвижимости);
- Необязательно — сертификат соответствия статье 250 Гражданского кодекса, если продается только часть имущества;
- Дополнительно — действующая доверенность и, если продавец или покупатель действует через посредника, паспорта доверителя и доверенного лица.
Стандартные документы должны быть дополнены специальным договором — договором аренды сейфа. Данное соглашение может быть подписано до подписания основного договора купли-продажи или в дни, следующие за подписанием основного договора купли-продажи. Стороны также могут отнести заранее подготовленный договор купли-продажи в банк и подписать там одновременно основной договор и договор аренды сейфа.
✅ Образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку
Еще один способ снизить риск — воспользоваться услугами по хранению имущества. Сотрудник банка проверяет, что было помещено в банковскую ячейку, и составляет опись содержимого. Финансовое учреждение лично гарантирует содержимое банковской ячейки. Безопасное хранение — это надежнее, но и дороже, чем аренда банковской ячейки.
Последний вариант минимизации риска: дополнительный договор аренды, но уже между банком и продавцом. Покупатель закладывает наличные в свою банковскую ячейку, а продавец выдает расписку о получении определенной суммы денег за квартиру.
Если позднее продавец поймет, что в банковской ячейке хранится не вся сумма, покупатель не имеет доступа к расписке. В результате взаимные обязательства не выполняются, и сделка не состоится. Такая «частичная» продажа может быть легко признана недействительной. Продавец может быстро вернуть себе право собственности на квартиру.
Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки
Решение описанной проблемы заключается в нахождении посредника, который может сохранить наличные денежные средства покупателя с момента подписания передаточного акта до получения документов после прохождения регистрации в Росреестре и передать их затем продавцу. Одним из таких посредников может стать банк, в котором стороны сделки могут арендовать сейф (сейфовую ячейку), где и будут временно храниться средства покупателя.
При использовании такого варианта сторонам в договоре купли-продажи через банковскую ячейку необходимо отразить характерные для него особенности расчета по сделке:
- указание в тексте договора на то, что расчеты между продавцом и покупателем проводятся с использованием сейфовой ячейки конкретного банка;
- порядок закладки и выемки денег из сейфовой ячейки, а также перечень документов, которые необходимы продавцу для получения денег.
Как правило, закладку денег осуществляет покупатель в присутствии продавца (предварительно деньги проверяются на подлинность и пересчитываются). Сейфовая ячейка закрывается на 2 замка, один из ключей при этом в любом случае остается у банка. Что касается второго ключа, то он может быть по договоренности передан как покупателю, так и продавцу.
В договоре аренды сейфовой ячейки с банком при этом оговаривается, что продавец получает доступ к ячейке в случае предоставления паспорта и договора с отметками Росреестра о прохождении процедуры госрегистрации (либо иных документов). Если сделка сорвалась либо не осуществилась до определенного срока, покупатель может самостоятельно забрать депонированные средства. Образец договора купли-продажи с банковской ячейкой можно скачать на нашем сайте.
Условия доступа к ячейке в договоре
В договоре аренды банковской (депозитарной) ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:
Арендатор 1 – Иванов Иван Иванович с 10 апреля 2021 года по 24 июля 2021 года включительно имеет право однократного посещения ячейки при предъявлении следующих документов:
- или оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, посёлок Рахья…, заключенного Ивановым Иван Ивановичем (Продавец) и Петровым Петром Петровичем (Покупатель)
- или нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Рахья за Петровым Петром Петровичем.
Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.
При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «Аккредитив».
Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть, «доверяю».
Аккредитив – это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.
Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.
Как работает аккредитив:
- Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости
- например, земельного участка
- Покупатель открывает в банке аккредитив на 30 – 60 и более дней:
- срок на оплату не влияет
- Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет:
- равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета
- Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет.
- В течение указанных в договоре аккредитива 30 – 60 и более дней покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка.
- Документы отдают на государственную регистрацию.
- По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк:
- перечень документов указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива
- Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.
Если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30 – 60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.
Таким образом, аккредитив – это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.
Расчеты по аккредитиву имеют рядпреимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.
К таким преимуществам относятся:
- осуществление платежей путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя:
- то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность
- сведение к нулю риска потери денег для покупателя (в отличие от использования ячейки):
- так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
- полная гарантия для продавца получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости)
- возможность выбора для продавца:
- или перечислить свои деньги на счет в другой банк
- или либо снять средства наличными
- в случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат)
- стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа
- отсутствие необходимости пересчёта и проверки купюр на подлинность:
- банк это делает за свой счет
- банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).
Договор банковской ячейки при покупке квартиры
Следует помнить, что аренда сейфа в банке оформляется соответствующим соглашением, заключаемым в дополнение к основному договору приобретения недвижимости. Требования к такому соглашению содержатся в статье 922 ГК РФ.
Банк, согласно пункту 3 данной статьи, предоставляет клиенту (им может быть как покупатель или продавец, так и обе стороны совместно) возможность помещать в ячейку и изымать из нее ценности без чьего-либо контроля, в том числе сотрудников банка. Банк лишь обеспечивает контроль за доступом (невозможность доступа посторонних лиц, в том числе сотрудников банка) к самой ячейке, за что и несет ответственность.
Согласно статьям 606 и 922 ГК РФ, существенными условиями сделки по аренде ячейки помимо предмета соглашения являются цена и срок. Поскольку банками в таких случаях используются, как правило, стандартные договоры, временные и ценовые параметры аренды заранее оговорены в правилах, то есть сторонам по сделке остается лишь выбрать подходящий для них вариант.
Предоставление в аренду гражданам сейфов в силу статьи 5 ФЗ «О банках…» от 02.12.1990 № 395-1 не является обязательной банковской операцией. В связи с этим данная услуга предоставляется не во всех банках (офисах банка), а лишь при наличии соответствующих технических возможностей.
Обращаем внимание на то, что условия аренды и доступа к ячейке должны быть оговорены с банком до подписания основного договора. При этом в каждом банке его правилами могут быть оговорены специальные требования к доступу сторон сделки к содержимому ячейки, а также предъявляемым для допуска документам.
Подводя итог, отметим, что использование для проведения расчетов банковской ячейки значительно упрощает сделку купли-продажи недвижимости и делает ее безопаснее для сторон. Однако привлечение посредника в виде банка требует дополнительных расходов, а также подписания дополнительного договора на предложенных им условиях.
Использование банковской ячейки обусловлено надежным и удобным механизмом оплаты, ради которого и выбирается данный способ. И всем участникам сделки рекомендуется знать, каким образом происходит передача денег. Вся процедура оплаты с помощью банковской ячейки выглядит следующим образом:
- закладка денег. Незадолго до подписания основного договора продавцу и покупателю предоставляется доступ к ячейке. Продавец подтверждает факт закладки требуемой суммы. Рекомендуется прибегнуть к банковской услуге по проверке и пересчету купюр;
- получение ключа. У каждой ячейки в банке имеется две копии ключа. В большинстве случаев первая копия передается покупателю, а вторая хранится у работников банка. Ряд банковских учреждений предоставляет возможность хранить ключ вместе с ячейкой, и выдавать его при получении необходимых документов;
- оформление и регистрация договора купли-продажи. Продавец регистрирует свою копию соглашения в Росреестре. При регистрации, в договоре указывается, что продаваемая недвижимость (квартира) перешла в собственность покупателя. Рекомендуется получить выписку из ЕГРН (в ней указывается текущий владелец жилплощади, то есть — покупатель);
- получение оплаты. Продавец приходит в банк, предъявляет договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, получает ключ и возможность получить требуемую сумму из банковской ячейки.
При необходимости, процедура может быть несколько изменена. Например, ключ выдается риелтору под роспись, и, после успешной регистрации в Росреестре, передается продавцу. Но это частные случаи, в целом, процедура оплаты с помощью банковской ячейки остается неизменной.
Если продажа квартиры по какой-либо причине не была завершена, покупатель может прийти в депозитарий и забрать свои деньги. Для этого в договоре специально указывается срок, после которого покупатель получает доступ к наличным средствам. Например, это может быть 21 день со дня заключения договора на аренду ячейки.
Если после расторжения договора покупатель и продавец еще нормально общаются, им лучше всего вместе прийти в банк и подписать дополнительное соглашение о расторжении первого соглашения, в котором описывались условия доступа к ячейке. Сразу после этого покупатель может достать из депозитария свои деньги.
Если же общение между сторонами договора прервалось окончательно, покупатель дожидается окончания срока, после которого ему открывается доступ к ячейке, и забирает свои деньги. Обычно при этом сотрудник банка звонит продавцу и предупреждает его об изъятии наличных.
Что такое депозитарная банковская ячейка?
Депозитарная банковская ячейка — это индивидуально защищенный контейнер, обычно металлический ящик, который находится в хранилище федерально застрахованного банка или кредитного союза. Это одна из ряда услуг помимо банковской, которую может предложить ваше учреждение. Сейфы используются для защиты ценностей, важных документов и сентиментальных сувениров. Клиенты полагаются на безопасность здания и хранилища, чтобы защитить свое содержимое.
Когда вы арендуете банковскую ячейку, банк дает вам ключ для использования вместе со вторым «защитным ключом», который хранится у сотрудника банка, для доступа к ящику (если ваш банк использует систему без ключа, вы будете сканировать ваш палец или рука вместо). В любом случае, вам придется каждый раз предоставлять идентификацию — и ваш ключ, если это не система без ключа — каждый раз, когда вы посещаете банк, чтобы получить доступ к ячейке.
Преимущества использования депозитарных банковских ячеек
Использование сейфов, предлагаемых банками в аренду, является идеальным решением для хранения ценных документов и других объектов как для физических, так и для юридических лиц; Это отличный (один из удобных способов) способ снизить риски, связанные с операциями с недвижимостью и другими операциями, связанными с расчетами наличными.
Только вы будете знать, что находится внутри вашего сейфа. В нем вы можете хранить любые ценные для вас предметы (наличные, ценные бумаги, драгоценные металлы и камни, произведения искусства, фотографии и видеозаписи, магнитные переноски и т. Д.).
Сейфы находятся в отдельном помещении головного офиса под круглосуточным наблюдением. Они оснащены защитными устройствами, соответствующими международным стандартам и устойчивыми к механическим повреждениям и химическому воздействию. Во время каждой операции вы можете оставаться в обозначенном месте до пятнадцати минут.
Для открытия и запирания сейфа требуется два ключа, один из ключей вам вручается, другой хранится в банке (сейф можно открыть с помощью 2 ключей одновременно). Вы будете обязаны вернуть свой ключ в конце договора аренды.
Сейфы сдаются в аренду на основании индивидуального договора на указанный вами срок. Арендная плата зависит от размера сейфа и срока аренды, согласно банковским тарифам.
Заблуждение про чистоту и непорочность
Тут уместно светское высказывание о том, что весь мир. В общем, он достаточно сомнительного качества. Есть у этого высказывания и продолжение. И, надо сказать, что продолжение не является каким-то наветом или клеветой. Все именно так и обстоит.
Не стоит на это обижаться, правда не всегда приятна. Это факт. И правдорубов не любит ни одно общество. Любое общество готово жечь людей на кострах. Расстреливать пачками. Но не правду слушать. Или хотя бы допускать.
Но, понимая это высказывание. Вы приходите к кризису современных религий. Монотеистических религий. В особенности, ислама. Так как с христианством все давно уже понятно. У иудаизма тоже дела так себе, остались лишь ортодоксы. В остальном, евреи уже в массе своей, и гомосексуальные отношения не осуждают. И женщин налысо не бреют. Ушли, иными словами, от всего этого.
Так в чем же кризис ислама, спросит кто-то. Дело в том, что ислам, как религия, достаточно консервативен и традиционен. И даже в рамках серьёзной исламизированной страны. Где главенство религии как права. А не права, как религии. Тоже не все так целомудренно. Естественно, развращение происходит без остановки и каких-либо ограничений.
Грубо говоря, падут и исламские страны. С большой вероятностью. Мы просто переходим из мира модерна в постмодерн. Но и в таких сообществах, как исламские. Всегда человеческое стремление обходить двери через стены. Оказывается сильнее.
Поэтому, помимо фальшивых справок о девственности. Было изобретено еще много чего. Например, гименопластика.
Это уже высший пилотаж. Так как можно на время восстановить девственную плеву. А можно, навсегда. Да, эта операция сложнее. Но если стоит вопрос сноса чем-то головы. Или позора семьи. Что в странах исламских, вообще-то достаточно весомое явление. То почему бы и не пойти на более сложное вмешательство.
Опять-таки, в регионах, где таких операций не производят. Кстати, у нас есть такие регионы. Девицы все равно находят выход. Дело в том, что в теле женщины не одно отверстие. Которое используется для соитий. Ну, и как вы можете догадаться, там никаких действенных плев нет.
Формально, вроде бы женщина уже опозорена. Ну испорчена. С другой стороны, попробуйте доказать. Это ведь не девственная плева. ДНК экспертизу каждый день проводить разве что, с осмотром внутриполостным и забором мазков. Иными словами, не получится проконтролировать.
Что такое банковская ячейка Сбербанка
Прежде чем принимать окончательное решение о целесообразности привлечения финансовой организации в качестве третьей стороны, нужно узнать, что такое банковская ячейка при покупке квартиры. Такое название носит сейф небольшого размера, где финансовые средства надежно защищены от посягательств до подписания и государственной регистрации договора купли-продажи (ДКП) сделки по продаже недвижимости.
Важно! Подобным образом могут храниться не только денежные средства, но и любые другие вещи, имеющие ценность для арендатора. Сбербанк, как и прочие финансовые организации, обеспечивает охрану сейфа и контролирует только порядок доступа к нему, а то, что находится внутри, не имеет значения.
Для обеспечения законного использования, оформляется дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры через банковскую ячейку. Оно подписывается финансовой организацией и покупателем недвижимости, который и оплачивает аренду сейфа. Данный документ регламентирует, как пользоваться банковской ячейкой при продаже квартиры.
Важно! Допсоглашение может быть трехсторонним и роль арендатора могут выполнять оба участника сделки, но принцип доступа к ячейке при продаже квартиры от этого не меняется.