Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие могут быть риски при сдаче квартиры в аренду в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Какую квартиру покупать для сдачи в аренду
Исходя из перечисленных категорий квартиросъемщиков можно сделать вывод, что наиболее ликвидной в плане сдачи в аренду будет однокомнатная квартира. И студентам подойдет, и семье с одним ребенком.
В 2-ке если у квартиросъемщика пойдут плохо дела, он всегда может переехать в 1-ку, а вот из однушки съезжать уже особо некуда. Малогабаритные и гостинки скорее всего будут по арендным платежам где-то рядом.
- Отдельно нужно обратить внимание на инфраструктуру района где расположен дом. Магазины, школы, садики, больницы, университеты, общественный транспорт — желательно чтобы все это было в шаговой доступности.
- Этаж — в идеале второй или третий. Это удобнее для квартиросъемщиков и дешевле при ремонте.
- Нужно учесть какой контингент живет в округе, в каком состоянии дом и какие соседи. Если при входе в подъезд видны дыры в лестничных пролетах, стены исписаны, валяется мусор, то сам собой напрашивается вывод о местных жителях.
Перечисленные моменты непосредственно влияют на размер арендной платы. Квартиру с маргинальными соседями, в убитом доме, на окраине города вряд ли удастся сдать за более менее приличные деньги. Следствием этого будет частенько пустующая квартира и куча проблем.
Общее состояние квартиры и ремонт:
- Планировка квартиры скорее всего будет типовой. Лучше всего отдельная кухня, комната, санузел (желательно раздельный). Кухня хотя бы 8 кв. метров. Однокомнатные квартиры с кухней студией, подойдут для студентов, но неудобны для семейных пар с детьми.
- Не стоит ввязываться в перепланировки квартиры без острой на то необходимости. Это лишняя трата денег и времени.
- С ремонтом два варианта. Взять максимально дешево и все переделать, или купить квартиру в более менее нормальном состоянии и ограничится исправлением основных проблемных мест.
Какая доходность инвестиций от сдачи квартиры в долгосрочную аренду
Оптимальный вариант — это купить однокомнатную квартиру и сделать недорогой ремонт.
- Цена квартиры составляет 2 млн. рублей.
- На ремонт и обустройство уйдет 200-400 тысяч рублей.
- Ежегодные траты 50-100 тысяч рублей.
- Арендные платежи в районе 15 тыс. рублей или 180 тыс. рублей в год.
- Итоговые вложения 2,2-2,4 млн. рублей.
- Чистый доход составит 80-130 тысяч рублей.
Барабанная дробь.
Доходность составит от 3,3% до 5,4% годовых.
Не самые интересные цифры, учитывая что ставки по вкладам в банках или дивиденды по акциям ряда компаний дают на 2-3% больше с куда меньшими телодвижениями, рисками и т.п.
В данных расчетах не учтены следующие моменты, которые в итоге могут повлиять на доходность:
- Квартира досталась в наследство, тогда доходность куда интереснее.
- Квартира покупалась на заемные средства (ипотека), доходность уменьшается.
- Стоимость квартиры со временем может вырасти как это случилось в 2020 году.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Налогообложение и другие финансовые вопросы
Договор коммерческой аренды подразумевает, что хозяин жилья получает доход от сдачи собственности, поэтому обязан декларировать свою прибыль ежегодно в налоговой службе. В марте месяце каждого года собственник недвижимости обязан готовить декларацию о доходах и передать ее в ФНС по месту жительства. Затем, на основании насчитанной прибыли отсчитывается 13% в пользу государства. Деньги должны быть внесены на счет государственного бюджета до июля месяца текущего года.
Если собственник уклоняется от оплаты налога, то наниматель может сообщить о нарушении в ФНС. Это возможно, если между участниками возник конфликт, который не удалось урегулировать мирно.
Внесение предоплаты – основной способ мошенничества. Хозяева объектов требуют у нанимателей деньги, как залог за будущее заселение, но это не гарантирует, что правоотношения будут оформлены. Поэтому следует избегать передачи денежных средств до подписания и регистрации контракта.
Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:
-
Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.
-
Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.
-
Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.
-
Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.
Практически все при аренде квартир опасаются того, что договор найма будет расторгнут раньше оговоренного срока. (Мы не будем останавливаться на случаях, когда стороны договариваются устно и без всяких документов — тут риски увеличиваются в разы, и ведь так уже почти никто не делает.)
Чем эта история неприятна арендодателю? Придется искать нового жильца — это простой квартиры и потеря дохода, новая нервотрепка и снова опасения.
Чтобы избежать таких неожиданностей, обязательно в договоре найма пропишите срок аренды (например, вы планируете сдать квартиру на год или 11 месяцев), а на случай досрочного расторжения договора — необходимость того, чтобы стороны уведомили друг друга о своих планах не позднее чем за месяц, и так или иначе компенсировали ущерб.
Полезно знать: для арендатора «самовольный» выезд из квартиры (т. е. раньше срока и без предупреждения) может грозить серьезными убытками — ведь договор найма в этом случае продолжает действовать. Это означает, что по закону арендатор должен продолжать вносить плату за проживание в снятой им квартире, даже если он поселился в другом месте.
Не все арендодатели хотят заключать договор с арендаторами — боятся «светить» свои документы, считают договор лишним обременением или вообще никчемной бумажкой. Но они забывают, что этот документ может защитить их в суде при возникновении серьезных конфликтов, поможет вернуть деньги и т. д.
Советы: не допускайте того, чтобы документы о праве собственности на квартиру попали в чужие руки; впишите в договор паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать с ним на вашей жилплощади; регулярно навещайте квартиру и проверяйте состав жильцов. Для субаренды (вдруг вы не против) обязательно оформляется договор поднайма.
Установите срок внесения арендной платы — лучше на месяц вперед, чтобы не переживать о том, что жильцы уедут, не заплатив. Не забывайте про залоговую сумму и пропишите правила ее траты и возврата; укажите ответственность квартиросъемщика за поломку техники при неправильной эксплуатации.
Чтобы ничего не забыть и не перепутать, сдавайте через агентство по аренде квартир. Только выбирайте крупную компанию, которая давно работает на рынке — вам будет спокойно, и услуги обойдутся бесплатно. У крупной риэлторской фирмы есть собственная база квартир, и новые арендодатели ее пополняют своими объектами — получается взаимовыгодное сотрудничество.
Кроме того, клиенты солидного агентства обеспечены профессиональной поддержкой в течение всего срока найма: их курируют специалисты в недвижимости, и если возникнут трудности, всегда можно обратиться за содействием.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
Требования к оформлению контракта
Следующие правила при составлении договора позволят избежать части конфликтов и рисков при аренде (долгосрочной и краткосрочной):
- Залог. Как правило, залог всегда вносится как гарантия защиты имущественных прав собственника. В контракте прописывается, как сумма была внесена, а также условия ее возврата и удержания при расторжении контракта.
- Подробное описание возможных материальных ущербов и порядок их компенсации. Прописывается порядок расчета вреда, условия оплаты или ремонта.
- Финансовые вопросы. Это касается перевода квартплаты и коммунальных платежей. Указывается периодичность внесения денег, граничные сроки, строгие суммы. Также указывается наказание, которое ожидает нанимателя при нарушении условий соглашения.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
Тогда мы сейчас поговорим о семейных квартирах, речь идет о молодой паре, об одном молодом человеке, об одной девушке, которая только сейчас начинает строить свою карьеру в городе, то нужно понимать, что не надо так спешить! Пока нет детей, пока нет быта — заниматься каким-то обустройством своей квартиры, такая полная глупость и непонимание вопроса.
Теперь ещё очень важный момент — давайте-ка посчитаем ещё интересные цифры, занимательная статистика.
За два года, первых два года платежей по ипотеке. Вы из долга в 6 млн. руб., а мы взяли опять же 7 млн. руб. — минимальная стоимость квартиры, первоначальный взнос 1 млн. руб. и соответственно 6 млн. руб. ваш займ, то вы из него погасите из тела долга 500 тыс. руб., а процентами банку за эти два года отдадите 960 тыс. руб. аннуитетных платежей.
Так что же вам дорогой мой друг мешало все эти два года просто брать по 30-35 тыс. руб. платить, а по 25 тыс. руб. начинать накапливать?
Более-менее картина срастается если ваш первоначальный взнос составляет 50%. То в таком случае более-менее картинка начнет биться Почему? Потому, что из 7 млн., первоначальный взнос у вас составит 3,5 млн. и тогда уже платёж в 35 тыс. руб. примерно ежемесячный — он и будет равняться платежу по по аренде. То есть если у вас есть накопления на половину стоимости, то вы примерно начинаете балансировать и можно ещё рассматривать покупку квартиры в ипотеку, потому что это соразмерно.
Но если у вас минимальный первоначальный взнос — Я рекомендую вам продолжать снимать квартиру и эту разницу начинать, работать на своих финансовой дисциплиной, и вместо того чтобы, сейчас на себя вешать долговую нагрузку 60 тыс. руб., приучить себя пять лет накапливать к этому 1 млн. руб. остальные суммы! Таким образом за 5 лет, если правильно работать с финансовыми инструментами, вы и накопите на первоначальный взнос. Более того, я «вангую», что ближайшие 2-3 года цены не то, что Не вырастут, а ещё и сбалансируются… чуть-чуть сползут вниз на стартовую квартиру в Москве.
Поэтому если вам сейчас 22-23-25 лет и вы не планируете в ближайшие 3-4 года, а то и 5 лет детей, и не планируйте себя связывать узами брака ещё чего-то, то я вам рекомендую продолжать арендовать квартиру. А только начинать думать об ипотеке, когда у вас есть значительная сумма приближающаяся к половине, а то и выше стоимости объекта — первоначальный взнос больше 50%.
Регистрация в Росреестре либо штрафные санкции
Начиная с 2014 года, необходимо регистрировать сдачу недвижимости в аренду на срок, не менее 12 месяцев. На базе судебной практики, можно сказать, что к таким договорам относят и те, которые заключены с 1 января по 31 декабря, а также документы, в которых не проставлены сроки действия. Ведь по закону максимальный срок договора составляет 5 лет.
Договор требует регистрации в Росреестре в течение 30 дней с момента его заключения между собственником недвижимости и жильцом.
К счастью, в подавляющем большинстве случаев судами не признается арендный договор недействительным, когда он не зарегистрирован. В законодательстве указано, что собственнику вменяется зарегистрировать документ, при этом отсутствуют ссылки на его ничтожность, если этого не произошло.
Тяжело продать квартиру
Договор долгосрочной аренды не прекратится, даже если недвижимость перейдет в собственность другого лица посредством договора купли-продажи. Законодательство указывает, что все обязанности прошлого владельца переходят новому.
Так, купив жилое помещение, в котором долгое время проживают квартиранты на основании долгосрочного договора найма, новому собственнику придется ждать его окончания. А учитывая факт того, что автоматически договор может продлиться, покупателя при таких условиях найти практически нереально.
Вывод простой – лучше сдавать квартиру на основании краткосрочного договора, перезаключая его каждый раз на очередной срок. Это предупредит массу негативных последствий, которые обусловлены долгосрочной арендой.