Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Форма договора купли-продажи квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
Порядок заключения предварительного договора купли-продажи
Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.
✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).
✅ Составить преддоговор.
✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.
✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.
Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.
Возможные ошибки при составлении и как их избежать
Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:
- Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
- Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
- Непонимание различий между задатком/авансом.
- Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.
Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.
Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.
Документы, используемые при составлении ДКП на квартиру
|
Бумаги для продавца |
Документация для покупателя |
|
|
Государственная регистрация
Переход собственности на недвижимое имущество от продавца к приобретателю регистрируется в едином реестре. Поэтому после заключения договора участники передают его и сопутствующие бумаги в Росреестр, в компетенцию которого входит государственная регистрация прав на недвижимость.
Сделать это можно несколькими способами:
● непосредственно явившись в Росреестр;
● через многофункциональный центр;
● через нотариуса, если он участвует в процессе, — обращение к нему не только страхует стороны от возможных рисков, но и экономит время на самостоятельной подаче документов для регистрации. Услуга по направлению документов в Росреестр бесплатна;
● по почте.
Государственная регистрация прав облагается госпошлиной в размере 2000 рублей (на 2021 год).
Срок регистрации прав на квартиру зависит от способа подачи:
● при подаче напрямую в Росреестр она займет до 7 рабочих дней;
● при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней;
● если бумаги в Росреестр передает нотариус, процесс займет не более 3 дней.
Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.
Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.
Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика
Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:
- Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
- В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
- Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.
Договор купли-продажи
В российской законодательной и правоприменительной практике в ходе формирования стандартов документооборота получил наибольшее хождение договор купли-продажи. Данный документ представляет собой соглашение между определенными лицами, в ходе которого одно из них предлагает товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение. Принцип ценности и платности разительно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.
Общие положения, регламентирующие порядок, обязанности и права участников сделки, записаны в статье 454 ГК РФ и более детально рассматриваются в ходе 30 главы. При этом законодатель учел, что при различном предмете сделки, процедура может выглядеть иначе. В случаях, когда производится покупка квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи, заключать его следует на основании норм статьи 549, которая регулирует особое правовое положение недвижимого имущества. Связано это в первую очередь с существующей государственной регистрацией прав собственности, а также значительной стоимостью и социальной значимостью жилья.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Разделение сторон также показывает различие в правах и обязанностях. Так сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. В отношении покупателя условий гораздо меньше: важно оплачивать сделку полностью и своевременно.
Общие риски предварительного договора
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
Можно ли избежать неприятностей с куплей-продажей жилья?
К сожалению, стопроцентной гарантии от возможных проблем вам не дадут даже специалисты. Но если тщательно проверить юридическую чистоту недвижимости, то вероятность каких-либо неприятностей будет минимальной. В образце договора купли-продажи квартиры как бы изначально предполагается, что недвижимость не несет в себе юридических «изъянов». Но на поверку иногда все оказывается иначе, поэтому в серьезных агентствах недвижимости юридическая история жилья всегда проверяется. И здесь необходимо участие профессионалов, знающих все тонкости гражданского законодательства.
Хорошим способом обезопасить себя от проблемной сделки купли-продажи является приобретение в новостройке квартиры от застройщика. В данном случае вы будете первым владельцем недвижимости, не имеющей юридической истории с «темными пятнами». Правда, если вы решите купить квартиру от застройщика, то вам придется изучать не образец договора купли-продажи квартиры, а договор долевого участия в строительстве.
Договор купли-продажи применяется в случае операций с недвижимостью, находящейся в собственности, и в документе должно быть четкое описание объекта сделки. Квартира в еще строящемся доме реально существующим объектом не является, и до введения дома в эксплуатацию вы сможете получить лишь обязательство со стороны компании-застройщика предоставить вам квартиру. По закону 214-ФЗ в случае с новостройками должен применяться договор долевого участия в строительстве, максимально защищающий дольщика. Однако некоторые фирмы продолжают использовать «серые» схемы продаж, из-за которых покупка квартиры может быть довольно рискованной. Изучить Образец договора долевого участия можно на нашем сайте.
Нужно отметить, что приобретение жилья в строящемся доме тоже сопровождается определенной долей риска. На начальном этапе строительства можно найти самую дешевую недвижимость, но имеется риск недостроя. Максимально безопасным вариантом будет купить квартиру в почти готовом доме или в доме, уже сдающемся в эксплуатацию, но здесь цены выше. Хорошим вариантом новостройки в плане сочетания надежности и доступной стоимости являются квартиры от застройщика в малоэтажных жилых комплексах, обладающих минимальными сроками строительства. Если же вы все же решили купить жилье на вторичном рынке, внимательно изучайте образец договора купли-продажи квартиры и не пренебрегайте помощью профессионалов.
Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика
Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:
- Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
- В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
- Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.
Правила составления договора купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости содержит определенные основные и дополнительные последствия, которые происходят в результате заключения сделки. После того, как обе стороны подписали договор купли-продажи, он считается заключенным, и продавец, и покупатель обязаны соблюдать его условия.
Договор служит правовым основанием для перехода прав собственности на квартиру от продавца к покупателю, хотя требование о госрегистрации самого документа в Росреестре отменено с 2013 года. По сути две процедуры (регистрация договора и перехода прав) объединили. После их прохождения на руки продавцу и покупателю передается по одному экземпляру договора с печатью Росреестра.
Договор купли-продажи заключается с учетом требований Гражданского кодекса ст.549-558. В договоре участвуют две стороны: продавец недвижимости и ее покупатель.
Как правильно оформить?
Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:
- удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
- выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.
По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:
- Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
- Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
- Существенные условия договора:
- предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
- стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
- перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.
- Иные условия соглашения включают в себя:
- информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
- сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить их можно в отчете из выписки ЕГРН);
- условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.
- Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.
Что необходимо еще отразить в договоре купли-продажи квартиры с застройщиком в новострое?
Предлагаемый застройщиком предварительный договор купли квартиры без гарантии прав покупателя можно оспаривать. Потребуйте учесть в нем ваши пожелания. Укажите параметры квартиры: площадь, расположение (этаж, подъезд, место на лестничной площадке), отделка квартиры, наличие лоджии, балкона, перегородок и т.п.
Отметьте, какие должны быть обустроены коммуникации (вентиляция, электропроводка, системы трубопроводов, другое). Четко отразите в договоре купли новой квартиры стоимость недвижимости, с оговоркой ее окончательности и неизменности.
Сроки заключения основного соглашения должны прописываться в предварительном договоре. При их отсутствии по закону устанавливается, что основной договор заключается не позднее года после подписания предварительного документа. Необходимо отметить ответственность застройщика в случае не передачи квартиры в установленные сроки.
Итак, воспользуйтесь конструктором договоров прямо сейчас — составьте документ под свою ситуацию.
Вы можете перейти на следующие варианты договора купли-продажи — образцы заполнения представлены конструктором и уже заполнены в соответствии с типом выбранного договора:
Все разновидности договоров купли-продажи которые можно подготовить на конструкторе, смотрите в разделе Договоры купли-продажи >>.
Все сделки с недвижимостью, безусловно, индивидуальны. Чтобы выгодно и безопасно провести даже простой контракт с недвижимостью на сегодня необходимо иметь пространные юридические познания и некий практический опыт в данной сфере.
Грамотно оформленный документ, возможно договор предварительный, а может договор купли-продажи квартиры, договор переуступки прав либо ДДУ – надежный вариант защиты прав в процессе операций с недвижимостью. Потому действительно важно со всем вниманием и скрупулезно заполнять все пункты бланков договоров, а при каких-либо вопросах – адресовать их к истинным профессионалам в данной сфере. Подразумеваются риелторы, юристы-нотариусы, которые прекрасно осведомлены обо всех особенностях сделок с недвижимостью. Именно они помогут при приобретении квартиры избежать излишних рисков и проблем, максимально блюдя интересы клиента.
Продажа и приобретение квадратных метров – это работа, которая требует определенных усилий, специальных знаний, и немало времени. Надеемся, что наша статья помогла Вам решить все вопросы по составлению-оформлению-подписанию договора купли-продажи квадратных метров, квартиры, любой другой недвижимости и не только.
Сбербанк – услуги продажи квартир через аукцион: пошаговая инструкция
Для торгов через закрытое акционерное общество Сбербанк-АСТ, нужно зарегистрироваться. Для этого необходимо подготовить и загрузить фотокопии паспорта, ИНН и банковские реквизиты, а также заполнить специальную форму–анкету. Электронный ключ получают в одном из удостоверяющих центров. В России их больше ста.
Затем документы проверяются – на это уходит несколько дней. После чего приходит сообщение об успешной регистрации. Но этого недостаточно, чтобы принять участие в торгах. Необходимо в личном кабинете зарегистрироваться как претендент (участник) и разместить на своем счету сумму, достаточную для оплаты задатка.
Далее выбирается интересный лот, за него вносится задаток. Сделать это нужно заранее, так как деньги не доходят мгновенно до адресата.
Учтите! Время проведения аукциона обозначено на сайте. К этому моменту желательно закончить все подготовительные процедуры.
Если претендент был единственным, его и объявят победителем. В противном случае начинается электронный аукцион, во время которого участники повышают ставки. Претендентам дается полчаса, чтобы решить – увеличивать сумму или остановиться. Далее победитель получает выписку из протокола, благодаря которой он сможет выкупить жилье по предложенной цене.
Внимание! Выигравшему аукцион перечисленный задаток учитывается в счет оплаты лота. Остальным – возвращается на счет.