Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Создание тсн в коттеджном поселке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правда, ситуация в вопросе законодательного регулирования радикально изменилась – и совсем недавно. С 1 сентября вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, суть которых сводится к тому, что любое объединение жителей (как бы оно ни называлось) приравнивается к товариществу собственников жилья (ТСЖ).
Законы: вроде впечатляющее разнообразие…
Теперь поговорим подробнее о том, как именно жители могут объединиться. Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (№66 ФЗ от 15.04.1998) дает нам следующие варианты:
1. Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ)
2. Дачное некоммерческое товарищество (ДНТ)
3. Огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ)
4. Садоводческое некоммерческое партнерство (СНП)
5. Дачное некоммерческое партнерство (ДНП)
6. Огородническое некоммерческое партнерство (ОНП)
7. Садоводческий потребительский кооператив (СПК)
8. Дачный потребительский кооператив (ДПК)
9. Огороднический потребительский кооператив (ОПК)
В принципе, все они могут быть использованы в изучаемых нами случаях. «Относительно слов «садоводческий», «дачный», «огороднический» следует сказать, что они носят информативный характер и избираются только исходя из целей создания объединения, — говорит Олег Сухов. – В случае с коттеджным поселком допускается употреблять слово «дачный» или не употреблять его вообще».
Различия между организационно-правовыми формами – «Товарищество», «Кооператив», «Партнерство», продолжает эксперт, как правило, обусловлены целью их создания. К примеру, кооператив создается с целью строительства поселка, с привлечением денежных средств, которые называют паи, или обустройства уже имеющегося поселка новыми коммуникациями. А товарищество или партнерство создаются только для управления уже имеющимся поселком. Выбирая между ними, учитывают определение ряда организационных моментов, таких как выбор правления, утверждения тарифов на услуги и прочее.
Нотариус Алексей Комаров, руководитель нотариальной конторы в Санкт-Петербурге, обращает наше внимание на то, что ТСЖ, «несмотря на определенные правовые пробелы, представляется наиболее отвечающей реальности формой объединения собственников коттеджей. Что подтверждается и судебной практикой при возникновении споров о порядке управления в коттеджном поселке».
Но эта форма управления имеет ряд особенностей, значительно ограничивающих владельцев коттеджей, предупреждает эксперт. Например, статья 36 ЖК РФ обязательным условием объединения собственников коттеджей устанавливает близость расположения коттеджей, «дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома». Из чего следует, что отсутствие хотя бы одного связывающего признака не позволит образовать ТСЖ.
Плюсы и минусы двух типов ОПФ
Товарищества собственников жилья или ТСН могут объединять не только владельцев квартир в многоквартирных домах, но также владельцев участков дачного или садового типа, гаражей, территорий, предназначенных для огородов. Имущество может быть любым, но форма организации остается неизменной. Члены управления ТСН могут не консультироваться с членами общих собраний и самостоятельно решать важные вопросы.
У ТСН есть и существенные недостатки, например, такую организацию нельзя перевести на упрощенную систему выплаты налогов в отличие от ТСЖ. Главный плюс ТСН в том, что его участники не отвечают по обязательствам товарищества своим имуществом и при желании могут поменять его форму, создав кооператив потребительского типа. СНТ и ТСН отличаются правилами ведения деятельности, кроме того, каждая из этих ОПФ имеет свои нюансы.
Следует учитывать, что изменения в законе несильно повлияли на товарищества, созданные до 1 сентября 2014 года. При этом внесение изменений в перечень уже имеющихся документов и устав должно проводиться с учетом принятых норм. Наименование новых юридических лиц теперь не указывают в виде аббревиатуры, оно должно иметь другую форму: «товарищество собственников недвижимости».
К последствиям прежде всего относится возможность остаться без воды, газа и тому подобное. Это связано с тем, что договор о предоставлении коммунальных услуг заключён с некоммерческой организацией. А так как некоторые люди выходят из её членства, то он на них упомянутый договор не распространяется! Однако подобная проблема очень быстро решается. Договор можно заключить с председателем ТСН или же с самим поставщиком напрямую.
Самое неприятное, что может случиться в подобной ситуации, так это то, что на вас могут перевести часть долга. Если у объединения есть задолженность, то при выходе из организации на человека также «вешается» ее часть, поскольку она образовалась ещё при его членстве. Подразумевается, что человек не только платил обязательные взносы для его погашения, но и участвовал в принятии решений, которые привели к образованию долга. То есть выход их ТСН не освобождает от вашей части долговых обязательств, помните это!
Проблемы, связанные с неопределенным правовым статусом
К сожалению, мошенники добрались и до этой сферы недвижимости из-за ее обособленных объектов инфраструктуры и коммуникационных сетей. Изначально по договору коттеджи возводятся отдельно от остальных сооружений. Потенциальный покупатель порой не обращает внимания на мелочи, желая поскорее стать владельцем недвижимости в частном комплексе. Однако в результате он попадает в неприятную ситуацию – вместо обустроенного коттеджа покупает дом, обособленный от жизненно необходимых коммуникаций, таких как водопровод, электричество и канализация.
Если владелец дома не стал жертвой мошеннической схемы, у него все равно могут возникнуть проблемы. Они связаны с общей инфраструктурой поселка. Жителям частных домов чаще приходится решать вопросы бытового типа. Скажем, собственник коттеджа решил подключить электричество, однако выясняется, что для его дома это сделать невозможно.
Разница между ТСЖ и ТСН, отличия ТСЖ от СНТ
Однажды один немецкий конструктор пришел к выводу: «Если хочешь сделать что-то хорошо, сделай это сам». Данный афоризм хорошо характеризует причины создания некоммерческих организаций (НКО) таких как ТСЖ (Товарищество собственников жилья), ТСН (Товарищество собственников недвижимости) и СНТ (Садоводческое некоммерческое товарищество)- объединение собственников недвижимого имущества с целью совместного ведения хозяйством во имя поддержания стабильности и процветания членов НКО.
Однако возникает вопрос: если учредители данных НКО преследуют одну и ту же цель, почему есть несколько вариантов этих форм и для чего это нужно? Ниже предлагаю разобраться в этом вопросе путем сравнения ТСЖ и ТСН, ТСН и СНТ.
Прежде всего, стоит отметить, что ТСЖ и СНТ — это виды ТСН.
ТСН — это согласно ст. 123.12 ГК РФ добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами).
Согласно п.1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ — это вид ТСН, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме или объединение нескольких многоквартирных домов. Членом ТСЖ могут стать только собственники помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ вправе:
Если ТСЖ создается в коттеджем поселке, то данное объединение регулируется Жилищным Кодексом по аналогии ТСЖ в многоквартирном доме.
В тоже время ТСЖ обязано:
СНТ— некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства (далее — садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение). Деятельность СНТ регулируется Гражданским кодексом и ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан».
В отличие от ТСЖ, СНТ может быть создано только на земельных участках, на всех видах земельных участков (земли сельскохозяйственного назначения, земли водного и лесного фонда, земли промышленного назначения, земли населенных пунктов, земли, предназначенные для строительства и пр.)
Оснований создания СНТ существует несколько: от выделения муниципалитетом земель под садоводство до стихийного возникновения.
Также стоит отметить, что ТСН в форме ТСЖ проще зарегистрировать, так как ТСЖ действует через призму Жилищного Кодекса, который на данный момент удобнее и продуманнее, чем ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан».
По сей день существуют многие ДНТ — дачные некоммерческие товарищества, возникшие еще в СССР, однако, эту форму объединения граждан отменили в Законе №217-ФЗ (читать подробнее).
Юристы компании «Абонент Консалт» не находят объективных причин ликвидации ДНТ как формы.
Дальнейшее сравнение СНТ и ТСЖ представлено в таблице для наглядности:
| Критерии сравнения | ТСЖ | СНТ |
| Что их объединяет | Подвид ТСН | Подвид ТСН |
| Чем регулируется | Жилищный кодекс РФ | Закон №66-ФЗ до 31.12.2018;
Закон №217-ФЗ с 01.01.2019 |
| Где существуют | В многоквартирных домах, в коттеджных поселках, в офисных зданиях, в гаражных комплексах, в апартаментах. | На земельных участках |
| Чем голосуют | Площадями. 1 голос = 1 кв.м.
На практике иногда голосуют участками, если это предусмотрено в уставе. |
Участками, площадями, «по головам», смешанные формы. Конкретный принцип отражается в уставе. |
| Кто создает | Общее собрание собственников с кворумом 50% + 1 голос | Учредители. По Закону 66-ФЗ их должно быть не менее трех. По Закону 217-ФЗ – не менее семи. |
| Кто управляет Товариществом | Общее собрание членов, правление, председатель правления | Общее собрание членов, может избираться собрание уполномоченных, правление, председатель правления |
| Кто ликвидирует (помимо суда) | Общее собрание членов, общее собрание собственников (если в доме менее 50% собственников вступили в ТСЖ) | Общее собрание членов |
| Кто может быть членом товарищества | Физические и юридические лица, собственники недвижимости в границах товарищества | Физические и юридические лица, собственники недвижимости в границах товарищества. С 2019 года юридические лица не могут быть членами СНТ (Закон 217-ФЗ) |
| Членские книжки | Нет | Есть |
| Принятие в члены товарищества | По факту подачи заявления о вступлении. | После принятия решения о вступлении нового члена общим собранием членов товарищества |
| Срок уведомления о проведении общего собрания | Не менее чем за 10 дней | Не менее чем за 14 дней |
| Формы проведения общего собрания | Очная Заочная Очно-заочная |
Очная Заочная Очно-заочная (с 2019 года по 217-ФЗ) |
| Принцип уплаты платежей | Все собственники платят по одному тарифу независимо от членства в ТСЖ. При этом тариф определяют только члены ТСЖ | С 2019 года по закону 217-ФЗ все собственники определяют тарифы и платят поровну независимо от членства |
Дополнительные изменения в законодательстве
Помимо вопроса о том, чем отличается одна форма ОПФ от другой и в чем разница между ними, важно знать, кто может распоряжаться имуществом товариществ. По данным статьи 123.13 ГК РФ, все объекты общественного назначения должны принадлежать участникам ТСН, поскольку представляют собой долевую собственность. В СНТ это имущество ранее принадлежало всем участникам товарищества или отдельным участникам, если приобреталось на средства, полученные после того, как будут внесены целевые взносы.
Принятие ФЗ №99 повлияло и на способ отчуждения участка земли вместе с долей на имущество общего типа. Если участник товарищества продаст участок, после этого он не сможет распоряжаться частью имущества ТСН. Это право автоматически перейдет к тому, кто купит землю и станет ее последующим собственником. До принятия закона участник СНТ мог одновременно проводить две сделки и передавать покупателю права на участок вместе с передачей прав на общее имущество.
Смена ОПФ затронула и досрочное прекращение действий руководителей общества. Теперь их можно приостановить на собрании участников после того, как будет принято коллективное решение владельцев недвижимости. Главные причины включают грубое нарушение установленных норм и обязанностей, а также отсутствие возможности вести дела, если на это есть серьезные основания. В этом случае участники товарищества избирают нового председателя и членов органов правления при помощи голосования.
Общее собрание собственников дома
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников. К этому собранию нужно готовиться: составить повестку, заказать выписки из Росреестра, чтобы составить список собственников, выбрать даты собрания и окончания голосования, распечатать бланки для голосования и т. п.
Очень важно правильно составить повестку голосования, чтобы не пришлось потом проводить собрание еще раз. Повестка — это список вопросов на собрании, по которым собственники должны будут проголосовать за или против.
В повестку собрания о создании ТСЖ обязательно должны попасть следующие вопросы:
- Утверждение председателя и секретаря собрания, наделение их правом подсчета голосов.
- Утверждение порядка подсчета голосов, например 1 м² общей площади помещения в собственности равен одному голосу.
- Выбор способа управления домом — управляющая компания или ТСЖ.
- Создание ТСЖ.
- Утверждение устава ТСЖ.
- Определение количественного состава правления ТСЖ.
- Об избрании членов правления ТСЖ.
- Определение количественного состава ревизионной комиссии.
- Об избрании членов ревизионной комиссии.
- Утверждение лица, уполномоченного осуществлять регистрацию ТСЖ.
- Утверждение способа уведомления собственников квартир о принятых общим собранием решениях. Можно, например, вешать информацию на информационном стенде, а не рассылать каждый раз всем жильцам заказные письма.
- Утверждение порядка оформления решений общего собрания — протоколом за подписью председателя и секретаря собрания.
- Утверждение места хранения протоколов и решений общего собрания.
- Утверждение вознаграждения председателю правления.
- Утверждение названия ТСЖ.
- Утверждение единовременного сбора средств на создание ТСЖ. Он пригодится, чтобы возместить расходы инициативной группы на канцтовары, регистрацию, юриста и прочее.
Приемка дома от управляющей компании
До того как принять дом у управляющей компании, нужно составить дефектную ведомость — список видимых проблем дома. Делается это для того, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома, хотя должны были. Нам так удалось отсудить около 380 тысяч рублей за текущий ремонт, который УК не делала.
С комиссией от УК нужно будет повторно пройти по дому и указать на все моменты из списка. На обход подвала и техэтажа лучше пригласить знакомого слесаря или опытного председателя другого ТСЖ, чтобы они увидели проблемы, о которых вы можете не знать: засоры в лежаках канализации, неработающие компенсационные баки, забитые теплообменники и т. п.
Документы для управления домом УК должна восстановить за свой счет и передать ТСЖ в течение трех месяцев. Это:
- Технический паспорт дома.
- Документы на приборы учета.
- Документы о приемке результатов работ, сметы и описи работ.
- Акты осмотра, проверки состояния.
- Акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду.
- Инструкция по эксплуатации МКД.
- Кадастровый план земельного участка.
- Выписка из Росреестра.
- Градостроительный план земельного участка.
- Документы о действии сервитута или иного обременения.
- Проектная документация.
- Списки собственников, нанимателей и арендаторов.
- Договоры об использовании общего имущества МКД.
- Решения и протоколы общих собраний собственников.
- Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Проблемы собственников построек
Неопределенность статуса общего имущества поселка усилила «головную боль» хозяев коттеджей. Теперь мошенникам гораздо легче их провести. В силу физической обособленности инфраструктуры и инженерных сетей этот вид недвижимости стал привлекательным объектом для аферы. Ведь по договору она, как правило, строится отдельно и независимо от жилых построек, а покупатели хотят как можно быстрее стать владельцами дома и попросту не придают значения таким «мелочам». В итоге можно обзавестись коттеджем в чистом поле, где вообще нет коммуникаций – ни канализации, ни газа, ни электричества. По сути, в этом случае вместо индивидуального дома покупатель получает обычную коробку, которая не пригодна для жилья.
Но, кроме криминальных вариантов, у собственников коттеджей есть и другие проблемы в сфере общей собственности. Им приходится гораздо чаще сталкиваться с трудностями, скажем так, правового и бытового характера. Например, человек приобретает отдельно стоящий коттедж, а потом вдруг оказывается, что дом нельзя подключить к электросетям в точке присоединения.
Либо другой вариант. На участке владельца нового коттеджа застройщик, согласно плану, разместил распределительные устройства и трансформаторную будку. На этой почве возник бурный конфликт между собственником участка и другими жильцами поселка. Хозяину земли надоело, что к нему постоянно приходят электрики и работники ТСН. В результате дошло до судебного разбирательства. При рассмотрении дела оказалось, что трансформаторную будку перенести нельзя, поскольку в коттеджном поселке для нее нет земли. Граничащие с поселком участки принадлежат третьим лицам и не могут быть вовлечены в гражданский оборот. В результате суд обязал собственника земли, на которой расположена трансформаторная будка, не препятствовать в использовании общего имущества.
Наконец, непосредственный владелец инфраструктуры (УК, ТСН или третье лицо) может бесцеремонно завышать стоимость обслуживания или препятствовать хозяевам в использовании коттеджа. Например, нередко можно столкнуться с ситуациями, когда обслуживающая компания устанавливает шлагбаумы, чтобы должники не могли проехать к своим домам, требуют неимоверные суммы за подключение коммуникаций или назначают большие взносы за вступление в ТСН.
Плюсы и минусы организации ТСН
Обладатели недвижимости, решившиеся на создание товарищества собственников недвижимости, получают некоторые перспективные особенности и в то же время обременяют себя на отрицательные нюансы, влияющие на исход событий, которые рассмотрим ниже.
Плюсы ТСН:
- возможность обобщить управление всей недвижимостью под одним руководящим началом, что позволит провести наиболее рациональное распоряжение и управление объектами.
- полная прозрачность деятельности ТСН, в том числе и финансовой;
- главная цель ТСН – управление имуществом, что подразумевает возможность получения дохода от ее использования, который может быть реализован на общие нужды и тем самым, уменьшить взносы членов такой организации;
Минусы ТСН:
- поскольку товарищество собственников недвижимости причислено к статусу юридического лица, имеет место быть признание организации несостоятельной (банкротом), а значит отсутствуют гарантии возвратности ранее уплаченных средств;
- обязательное оформление лицензии на данный вид деятельности;
- товарищество собственников недвижимости имеет широкие границы возможностей, что провоцирует ситуации, при которых управляющий орган может принять решения, без учета мнения самих членов – собственников недвижимости и даже такого, которое способно идти вразрез с желаниями большинства.
Отказ в регистрации ТСН, что делать?
Регистрация ТСН — довольно сложное дело даже для юристов. Уж очень много в этой теме разной специфики, в которой без практики не разобраться. В этой статье мы раскроем несколько секретов и расскажем, что можно сделать, если ФНС выдала отказ в регистрации ТСН.
В этой теме нам действительно есть что рассказать, ведь юристы нашей компании с 2015 года занимаются регистрацией ТСН по всей России. Более того, мы создавали и создаем ТСН не только в многоквартирных домах, но и в коттеджных поселках, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках. В итоге за годы практики создания товариществ собственников недвижимости мы имеем колоссальный опыт регистрации ТСН в разных уголках нашей страны.
Любой значительный опыт состоит из побед и поражений, успехов и неудач. В этой статье мы разберем основные причины отказа ФНС в регистрации ТСН. Начнем с банального, а потом перейдем к более специфическим случаям.
…но суть одна: товарищество
Правда, ситуация в вопросе законодательного регулирования радикально изменилась – и совсем недавно. С 1 сентября вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, суть которых сводится к тому, что любое объединение жителей (как бы оно ни называлось) приравнивается к товариществу собственников жилья (ТСЖ).
«Согласно ст. 123.12 ГК РФ, товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), — говорит Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп» (девелопер поселка American Dream). – Если оно создано для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами». По существу, продолжает эксперт, ТСЖ будет общим институтом, включающим и садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества и партнерства.
Наши консультанты также обратили внимание на проблему доработки законодательства о ТСЖ под нужды именно загородной недвижимости, и выразили надежду, что она будет решена. «Я надеюсь, что в ближайшие 2-3 года законы о ТСЖ и товариществах собственников недвижимости (ТСН) адаптируют для загородных комплексов», — отмечает Виктор Сюков («АЛЛТЕК Девелопмент»).
Прежде чем говорить о законодательстве, касающемся ТСН, сначала нужно разобраться что это за организация.
Товарищество собственников недвижимости – это объединение собственников помещений как жилых, так и нежилых для совместного решения вопросов пользования, распоряжение и владения недвижимостью.
Такая структура создаётся для наиболее эффективного управления всем массивом помещений.
Необходимо отличать ТСН от ТСЖ (товарищество собственников жилья). Это похожие организации. ТСЖ, характерное для жилых домов с множеством квартир, является одним из видов ТСН. Однако, во втором случае понятие является более широким и включает в себя любое недвижимое имущество.
Перейдём к законодательной базе, регулирующей деятельность этого объединения. Прежде всего здесь выделяется Жилищный кодекс Российской Федерации. Именно в нём содержаться нормы, определяющие основные моменты данного объединения, их можно найти в 12 главе кодекса.
Гражданский кодекс также затрагивает некоторые вопросы, связанные с ТСН, прежде всего это нормы, регулирующие решения собраний.
Поскольку жилищные правоотношения находятся в совместном ведении Российской Федерации и её субъектов, то регулирование также происходит за счёт издания различных актов регионов РФ.
ТСН: понятие, отличие от ранее используемой правовой формы
Поправки, внесенные после принятия концепции развития гражданского законодательства в Российской Федерации, определили новую организационно-правовую форму юридических лиц – товарищество собственников недвижимости.
Нормы Гражданского кодекса РФ определяют под понятием товарищества собственников недвижимости (ТСН) – объединение собственников недвижимости, организованное на добровольных началах с целью осуществления триады прав — пользование, владение, распоряжение имуществом, находящимся в общем пользовании и общей собственности, а также для решения иных задач, не противоречащих настоящему законодательству.
Иными словами, под товариществом собственников недвижимости стоит понимать — некоммерческую организацию, в рамках которой объединились собственники любой, без исключения, недвижимости, будь то: квартира, частный дом, дача, сад, гараж, офис и прочие.
Стоит сказать, что ранее существовал альтернативный вариант владения общей собственностью – ТСЖ. Оно представляло собой объединение собственников для осуществления принадлежащих им прав в отношении совместного имущества – конкретного дома.
Регистрация тсн в коттеджном поселке пошаговая инструкция 2021 год
Подводя итоги, ТСН – это сравнительно молодая организационно-правовая форма управления недвижимостью, которая охватывает более широкую группу объектов управления. Теперь это не только многоквартирные дома, но и:
-
садоводческие товарищества, участки;
-
огороднические некоммерческие объединения;
-
помещения в здании или даже нескольких зданиях;
-
нежилые помещения;
-
дачные дома и т.д.
ТСН станет альтернативой для тех собственников, кто хочет иметь возможность управлять не только жилыми площадями, но и прочими объектами недвижимости. Товарищества собственников недвижимости сейчас активно продолжают создаваться или переименовываться из ТСЖ, несмотря на некоторые спорные моменты.
Растет тенденция объединения нескольких домов в ТСН, иными словами, происходит своеобразное укрупнение субъекта управления, а, следовательно, увеличивается и количество работы для организации, занимающейся управлением.
Постепенно товарищества собственников недвижимости набирают популярность. Как следствие, все вопросы и спорные моменты, связанные с их функционированием, будут решаться оперативнее и в законодательном порядке. В перспективе у такой организационно-правовой формы как ТСН есть все шансы стать самой популярной формой управления, поскольку у нее нет особых ограничений: главное условие создания этого товарищества – общность имущества.
Дата публикации материала: октябрь 2016.
Вам также может быть интересно:
- ТСЖ – альтернатива управляющей компании
- Управляющая компания ЖКХ – что это такое
- Как управлять многоквартирным домом?
Дополнительные продукты ЖКХ:
- Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
- Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
- Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет
По общему правилу строительство домов, предназначенных для проживания, а также садовых или дачных домов, возможно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения.
Что касается земель иных категорий, то создание коттеджных поселков на них по общему правилу не допускается.
Земли особо охраняемых территорий из оборота изъяты,
Лесные земли находятся в собственности РФ и могут предоставляться коммерческой организации только в аренду. Вести строительство капитальных сооружений на таких участках запрещено. Соответственно, для создания коттеджного поселка земли лесного фонда необходимо перевести в другую категорию, что требует веских оснований и на практике занимает значительное время.
Все непросто и с землями водного фонда. Сами водоемы (за исключением небольших прудов расположенных в пределах единого земельного участка) находятся в государственной собственности. Кроме того, выделяют прибрежную зону общего пользования, доступ к которой не может быть перекрыт, и водоохранную зону, использование которой имеет определенные ограничения. В соответствии с Водным кодексом РФ в водоохранной зоне строительство и эксплуатация коттеджа возможны при условии создания очистных и гидротехнических сооружений. Однако правоприменительная практика содержит немало примеров изъятия земельных участков в водоохраной зоне.
Земли промышленности, транспорта, энергетики для размещения жилых объектов не предназначены. Обычно такие участки не представляют ценности для строительства загородной недвижимости и требуют серьезной рекультивации.
Однако и в том случае, если участок находится на землях населенных пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения, возникают определенные казусы. Помимо категории в отношении земельного участка устанавливается еще и разрешенное использование, которое определяется в соответствии с зонированием территории (если в соответствующем муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки), а также с данными Государственного кадастра недвижимости в отношении участка. В свою очередь, использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием влечет административную ответственность. В составе земель населенных пунктов в целях застройки жилыми зданиями, в том числе индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки предназначены земельные участки в составе жилых зон.
В составе земель сельскохозяйственного назначения могут быть земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства, дачного строительства, на которых допускается строительство коттеджей. Также в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья. На таких землях запрещена деятельность, не связанная с ведением сельскохозяйственного производства. В случае неиспользования сельскохозяйственных угодий более года участок может быть изъят. Разрешенное использование такого участка может быть изменено только при условии возмещения потерь сельскохозяйственного производства. Процедура изменения разрешенного использования в этом случае также займет время.
При приобретении земельного участка или коттеджа в поселке необходимо обратить внимание на оформление общего имущества, возможность пользования подъездными дорогами, коммуникациями.
Коттеджные поселки зачастую возникают буквально в чистом поле. Однако в современном обществе жить без коммуникаций невозможно. Электричество, газ, водопровод и канализацию к такому поселку необходимо провести.
Наличие всех коммуникаций в непосредственной близости от застройки, не является гарантией подключения к ним. Указание в рекламном предложении на «газ по границе участка» может не соответствовать действительности и не оправдать себя. Может выясниться, что имеющаяся газовая труба принадлежит другому юридическому лицу, которое отказывается предоставить согласие на подключение или требует за него баснословную плату. Кроме того, необходимо удостовериться в наличии у ресурсоснабжающих организаций необходимых мощностей для подключения новых абонентов. Для этого у Застройщика должны быть заключенные договоры на техническое присоединение на все коммуникации, которые он заявляет в поселке. Необходимо удостовериться, где будут проходить коммуникации, кто их строит, ознакомиться с разрешительной документацией, узнать, в чью собственность будут переданы коммуникации по завершению строительства.
Порядок создания товарищества собственников жилья предусмотрен статьей 136 ЖК РФ. Что же нужно для создания ТСЖ в МКД? В общих чертах, этапы оформления выглядят следующим образом:
- Проводится собрание собственников жилья в многоквартирном доме по рассматриваемому вопросу.
- В случае положительного решения — избирается актив ТСЖ и утверждается устав товарищества.
- Юридическое лицо проходит регистрацию в соответствующих государственных органах.
- Заключаются договора с участниками ТСЖ.
Рассмотрим подробнее пошаговую инструкцию, «Как организовать и открыть ТСЖ в многоквартирном доме в 2021 году».
- Инициатором создания товарищества и проведения собрания может быть любой человек (или группа людей), имеющий квартиру на праве частной собственности в конкретном доме. Желательно, чтобы он пользовался уважением и доверием среди соседей.
- Перед началом организаторской деятельности лучше взвесить все «за» и «против», трезво рассчитать свои силы и возможности, убедиться в наличии свободного времени для занятия такой деятельностью. Кроме того, необходимо изучить действующее законодательство, регулирующее данные вопросы, получить консультацию юриста о том, как правильно все сделать.
- Согласно вышеуказанной норме закона, решение о передаче управления домом ТСЖ принимают сами жильцы на общем собрании. Оно может быть проведено как в очной, так и в заочной форме — путем тайного голосования. Как показывает практика, именно заочная форма — единственная возможность цивилизованно решить вопрос управления домом. Для участия в голосовании все собственники должны иметь при себе свидетельство о праве собственности и паспорт. Протокол подписывается всеми жильцами, высказавшимися положительно.
- Если «за» высказалось более половины голосовавших, вопрос считается решенным положительно. Если же положенное количество голосов не набралось, собрание можно повторить не ранее, чем через месяц. Для повышения шансов на получение согласия собственников можно объединить несколько домов в одно ТСЖ.
Создание ТСЖ в многоквартирном доме в 2021 году
В силу действующего законодательства товарищества собственников недвижимости (далее – ТСН), к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ), являются одной из форм некоммерческих организаций (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ). Как указано в Письме ФНС РФ от 27.03.
2015 № СА-17-14/33, при создании ТСЖ как вида ТСН наименование товарищества должно включать слова «товарищество собственников недвижимости» и может содержать указание на вид недвижимого имущества – «товарищество собственников недвижимости (квартир)» или «товарищество собственников недвижимости (жилья)».
При этом Пленум ВС РФ в п. 21 Постановления от 23.06.2015 № 25 подтвердил, что нормы Жилищного кодекса о ТСЖ применяются и являются специальными по отношению к общим положениям Гражданского кодекса о ТСН.
Поэтому создание товариществ в целях управления общим имуществом в МКД должно осуществляться с учетом норм разд. VI ЖК РФ.